HoREA lo ngại Thông tư 06 “bít đường” vay vốn của các chủ đầu tư đúng lúc cần vốn nhất

Ngày 28/6, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành Thông tư 06/2023/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng

Theo đó, Thông tư 06 sẽ có hiệu lực ngày 1/9 và Ngân hàng Nhà nước cũng đã có những giải thích trước những lo ngại của doanh nghiệp bất động sản về hạn chế vay tín dụng.

Tuy nhiên, trong văn bản gửi Thủ tướng và Ngân hàng Nhà nước mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng cách giải thích này chưa thỏa đáng và chưa sát thực tế, có độ "chênh" so với các luật khác.

Cụ thể, Thông tư 06 quy định, ngân hàng không cho vay để thanh toán tiền góp vốn thực hiện dự án đầu tư mà ở thời điểm ra quyết định, không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng quy định "dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh" chưa thống nhất với Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về "điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh".

Ông Châu cho rằng, quy định này có thể đã "bít đường" vay tín dụng với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị ngay tại thời điểm mà chủ đầu tư có nhu cầu bổ sung vốn tín dụng cao nhất để xây dựng dự án.

Ông Châu lý giải tại thời điểm nói trên, chủ đầu tư đã bỏ ra một khoản tiền rất lớn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp phép xây dựng. Chủ đầu tư có nhu cầu vay bổ sung để xây dựng các công trình. Các dự án đã có đủ pháp lý nhưng chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nên chưa được phép huy động vốn của khách hàng theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

"Nếu dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì chủ đầu tư không dại gì đi vay tín dụng ngân hàng với lãi suất cao bởi có thể huy động vốn rẻ và hiệu quả nhất từ khách hàng", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết.

Nguy cơ “làm khó” cả dự án PPP

HoREA cũng cho rằng quy định cấm cho vay tại thông tư mới còn tác động tiêu cực đến đầu tư phát triển nói chung vì áp dụng với mọi dự án, bao gồm các dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) như công trình hạ tầng, cầu đường, cảng, sân bay, nhà máy phát điện, bệnh viện, trường học, nông, lâm, ngư nghiệp.

Bởi khi các dự án PPP đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh cũng là lúc dự án đã hoàn thành, chủ đầu tư sẽ có nguồn thu và không còn nhu cầu huy động vốn nữa. Do đó, doanh nghiệp sau khi được công nhận là chủ đầu tư mới phát sinh nhu cầu huy động vốn để bù đắp tài chính cho các khoản đầu tư trước đó, hoặc có nhu cầu tìm "bên thứ 3" để mời góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án.

Chủ tịch HoREA cho rằng Thông tư 06 cấm tổ chức tín dụng không được cho "bên thứ 3" vay dẫn đến hệ quả chủ đầu tư phải có đủ nguồn vốn, có khả năng tự mình vay vốn để triển khai dự án, hoặc tìm được "bên thứ ba" có đủ năng lực, có thể huy động vốn của nước ngoài để có thể tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh phát triển dự án.

Với quy định trên, khả năng đáp ứng của các doanh nghiệp trong nước không nhiều, nhưng lại tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài do có lợi thế "nguồn vốn rẻ". Vì vậy, quy định chưa tạo điều kiện hỗ trợ tốt nhất cho các doanh nghiệp nội địa trên "sân nhà".

Ngoài ra, HOREA cũng nhận định Thông tư 06 hiện cũng chưa tạo điều kiện cho chủ đầu tư dự án bất động sản được hợp tác với các nhà đầu tư. Vì điều khoản không cho phép nhà đầu tư vay để thanh toán tiền góp vốn trong giai đoạn dự án đang triển khai nhưng chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh dù đã có đầy đủ pháp lý. Trong khi đó, đây cũng là thời điểm mà chủ đầu tư có nhu cầu hợp tác với nhà đầu tư thứ cấp để được bổ sung vốn, cùng hưởng lợi nhuận, cùng chia sẻ rủi ro.

Do đó, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi Thông tư 06 theo hướng bỏ quy định tổ chức tín dụng không được cho vay đối với trường hợp dự án đã có đầy đủ pháp lý hoặc dự án có sử dụng đất đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc đã được cấp giấy phép xây dựng.

Ngoài ra, quy định thời hạn các chi phí phát sinh khi thực hiện dự án nên dưới 36 tháng, tính đến thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay, thay vì dưới 12 tháng để sát với thực tế triển khai các dự án bất động sản, nhà ở thương mại.