Thông tin mới nhất về việc tính thuế đất tại Tp.HCM sau ngày 1/8

Cục Thuế Tp.HCM vẫn đang tiếp nhận, giải quyết những hồ sơ thuế nộp trước ngày 1/8, tuy nhiên những hồ sơ nộp sau ngày 1/8 đang “tắc”. Cục thuế Tp.HCM đang kiến nghị UBND TP sớm hướng dẫn cách tính thuế với các hồ sơ nộp sau ngày 1/8.

Kiến nghị này nhằm giải quyết hồ sơ tính nghĩa vụ tài chính về đất đai được kịp thời, thống nhất, đảm bảo đúng quy định pháp luật khi Luật Đất đai 2024 và nghị định số 103 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có hiệu lực từ ngày 1/8/2024.

Căn cứ khoản 1, điều 257 Luật Đất đai năm 2024 và khoản 2, điều 1 Luật số 43, thì kể từ ngày 1/8/2024, quyết định số 02 do UBND TP ban hành quy định về bảng giá đất trên địa bàn TP.HCM giai đoạn 2020-2024 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.

Tuy nhiên, việc áp dụng quyết định số 02 đối với các trường hợp áp dụng giá đất tại bảng giá đất theo quy định tại khoản 1, điều 159 Luật Đất đai năm 2024 sẽ phát sinh những bất cập, vướng mắc trong quá trình giải quyết hồ sơ tại cơ quan thuế.

Cụ thể, với trường hợp tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, Luật Đất đai năm 2024 áp dụng giá đất tại bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng, chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân mà không phân biệt trong hay ngoài hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.

Trước đây, Luật Đất đai năm 2013 chỉ áp dụng giá đất tại bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức. Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.

Còn đối với phần diện tích vượt hạn mức thì áp dụng giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (giá đất tại Bảng giá đất 2020 - 2024 nhân với hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024).

Luật Đất đai năm 2024 áp dụng giá đất tại bảng giá đất để tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm và để tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.

Trong khi Luật Đất đai năm 2013 áp dụng giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (giá đất tại Bảng giá đất 2020 - 2024 nhân hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024).

Với trường hợp tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, theo quy định hiện hành, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.

Trước đây quy định thu nhập chịu thuế khi kê khai, tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được thấp hơn theo giá đất tại bảng giá đất do UBND TP ban hành. Ngoài ra phạm vi điều chỉnh quy định tại khoản 2, điều 1 quyết định số 02 năm 2020 của UBND TP không áp dụng cho trường hợp tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.

Do những vướng mắc như trên nên đến nay Cục Thuế Tp.HCM vẫn đang tiếp nhận, giải quyết những hồ sơ được tính thu theo chính sách và giá đất theo Luật Đất đai năm 2013 (hồ sơ giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất có quyết định ban hành trước ngày 1/8/2024).

Đồng thời sớm có hướng dẫn, chỉ đạo việc áp dụng các văn bản quy phạm pháp luật (bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỉ lệ phần trăm tính thu tiền thuê đất...) để cơ quan thuế kịp thời tính nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với các hồ sơ phát sinh từ ngày 1/8/2024 đến ngày quyết định do UBND TP.HCM ban hành có hiệu lực thi hành.