Miền Trung “hút sóng” đất nền, vượt nhịp giảm của Hà Nội và TP.HCM

Đây là thông tin do bà Đỗ Thị Ngọc Ánh - Quản lý Kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn cho biết tại sự kiện trực tuyến Toàn cảnh thị trường bất động sản quý 1/2026.

Theo bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, những yếu tố như thay đổi chính sách, biến động lãi suất hay các sự kiện kinh tế - địa chính trị đều được phản ánh nhanh chóng vào mức độ quan tâm và giao dịch đất nền.

“Theo chúng tôi quan sát trong khoảng 3 năm trở lại đây, mỗi khi xuất hiện các thông tin như quy hoạch, sáp nhập địa giới hay chính sách mới, mức độ quan tâm đất nền tại các khu vực liên quan thường tăng đáng kể. Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, khi xuất hiện thông tin như áp lực lãi suất tăng, chính sách thuế hoặc các biến động địa chính trị toàn cầu, nhu cầu tìm kiếm và giao dịch cũng giảm tương ứng.” – bà Ngọc Ánh cho biết.

Dù biến động về quan tâm và thanh khoản, mặt bằng giá đất nền lại có xu hướng ổn định hơn. “Trong 3 năm qua, giá đất nền hầu như không ghi nhận điều chỉnh giảm rõ rệt, mà chủ yếu đi ngang.” bà Ngọc Ánh chia sẻ. Điều này cho thấy kỳ vọng của người bán vẫn neo ở mức cao, trong khi người mua ngày càng thận trọng hơn.

Xét theo khu vực, cả Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận mức độ quan tâm đất nền giảm so với cuối năm 2025. Cụ thể, TP.HCM cũ giảm 5%, trong khi Hà Nội giảm mạnh hơn, khoảng 23%.
Về mặt bằng giá, tại Hà Nội, giá rao bán đất nền trung bình đạt 81 triệu đồng/m2 quý 1/2026, giảm nhẹ so với 82 triệu đồng/m2 vào quý 4/2025 nhưng vẫn cao hơn mức 75 triệu đồng/m2 đầu năm 2025. TP. Hồ Chí Minh cũ ghi nhận giá đi ngang 68 triệu đồng/m2 từ quý 4/2025 đến quý 1/2026, nhưng vẫn tăng so với mức 63 triệu đồng/m2 vào quý 1/2025.

Điểm đáng chú ý là sự phân hóa theo vùng miền. Nếu miền Bắc và miền Nam nhìn chung đều ghi nhận xu hướng giảm về mức độ quan tâm, thì miền Trung lại nổi lên như một điểm sáng. Hầu hết các địa phương khu vực này ghi nhận mức tăng quan tâm đất nền từ 10% đến 28%.

“trong quý 1/2026, nhiều chủ đầu tư lớn đồng loạt ra hàng tại miền Trung, đặc biệt tại các thị trường như Đà Nẵng, Khánh Hòa,… Đây là yếu tố quan trọng giúp thu hút lại dòng quan tâm vào khu vực này”, bà Ngọc Anh cho hay.

Nhà riêng: phép thử của mặt bằng giá

Theo dữ liệu của nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn, loại hình nhà riêng trong quý 1/2026 thể hiện rõ sự phân hóa giữa Hà Nội và TP.HCM. Cụ thể, TP.HCM cũ ghi nhận mức độ quan tâm tăng khoảng 7% so với cuối năm 2025, trong khi Hà Nội vẫn thấp hơn khoảng 22% so với cùng kỳ.

Ngọc Ánh cho biết, sự khác biệt này xuất phát từ diễn biến trái chiều của mặt bằng giá. Tại Hà Nội, giá nhà riêng duy trì xu hướng tăng liên tục trong suốt một năm qua. Ngược lại, tại TP.HCM, sau giai đoạn tăng giá trong năm 2025, thị trường đã bắt đầu ghi nhận những điều chỉnh nhẹ trong quý 1/2026.

“Ở TP.HCM, khi giá có sự điều chỉnh tại một số khu vực, thị trường bắt đầu trở nên hấp dẫn hơn và mức độ quan tâm cũng phục hồi rõ rệt. Ngược lại, tại Hà Nội, việc giá tăng kéo dài khiến sức mua có dấu hiệu chững lại.” Bà Ngọc Ánh nhận định.

Dữ liệu thị trường cho thấy mối tương quan này. Tại TP.HCM, một số khu vực như Quận 5, Tân Bình và Quận 8 ghi nhận mức điều chỉnh giá trong quý 1/2026 dao động khoảng 1–7%, trong khi mức độ quan tâm tại các khu vực này lại tăng từ 8–15%. Điều này cho thấy khi mặt bằng giá trở nên hợp lý hơn, lực cầu có xu hướng quay trở lại nhanh chóng.

“Trong khi đó, tại Hà Nội, mức tăng giá nhà riêng ở một số khu vực có thể lên tới 20% - 30% trong thời gian qua. Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh, việc thị trường chững lại về mức độ quan tâm là diễn biến dễ hiểu,” bà Ngọc Ánh cho hay.

Diễn biến trái chiều giữa hai thành phố cho thấy yếu tố giá đang đóng vai trò quyết định trong việc định hình nhu cầu. Khi giá tăng quá nhanh, ngay cả phân khúc có nhu cầu ở thực cao như nhà riêng cũng khó duy trì đà phục hồi về mức độ quan tâm.