Thị trường bất động sản Việt Nam: 10 xu hướng "nóng" định hình tương lai

Tập đoàn Indochina Capital (ICC) vừa đưa ra báo cáo đánh giá “Những xu hướng mới nổi trên thị trường bất động sản Việt Nam 2025”. Theo đánh giá, có 10 xu hướng nóng định hình thị trường bất động sản tương lai.

Thứ nhất, lãi suất giảm, giao dịch tăng, triển vọng cho M&A bất động sản Việt Nam: M&A sôi động trở lại nhờ lãi suất giảm thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam đang phục hồi. Ngân hàng Nhà nước đã nâng mục tiêu tăng trưởng tín dụng và tập trung cho vay vào các lĩnh vực ưu tiên như nhà ở xã hội, đồng thời các ngân hàng nỗ lực giảm lãi suất cho vay xuống mức 7–9%. Nguồn vốn mới được giải ngân chủ yếu cho các chủ đầu tư, tạo điều kiện tài trợ các thương vụ mua lại dự án gặp khó khăn hoặc triển khai dự án mới sau M&A. Khả năng tiếp cận vốn tốt hơn giúp bên mua nhắm đến quỹ đất có pháp lý rõ ràng, trong khi các chủ đầu tư gặp vướng mắc pháp lý tìm đến M&A như giải pháp huy động vốn.

Thứ hai, các ngân hàng thúc đẩy việc định giá lại tài sản khi áp lực giảm lãi suất đang thu hẹp biên lợi nhuận: Áp lực & cơ hội trong khi các ngân hàng châu Á – Thái Bình Dương gây áp lực định giá lại tài sản để làm sạch sổ sách, Việt Nam lại giữ lập trường nới lỏng chính sách tiền tệ từ giữa năm 2023. Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo ổn định lãi suất huy động và giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ nền kinh tế thực. Tính đến tháng 8/2025, tín dụng toàn hệ thống tăng 9,9% so với cùng kỳ, và Chính phủ nâng mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2025 lên khoảng 16%. Lãi suất cho vay trung bình trong nước duy trì ở mức 7–9%, thấp hơn nhiều so với khu vực, giúp doanh nghiệp và nhà đầu tư tiếp cận vốn dễ dàng hơn. Tuy nhiên, áp lực lạm phát và biến động tỷ giá đang thu hẹp dư địa cho các biện pháp nới lỏng tiếp theo. Nhìn chung, sự kết hợp giữa tăng trưởng tín dụng, lãi suất thấp và cải cách ngân hàng đang tạo ra cả áp lực lẫn cơ hội cho việc định giá lại, tái cấu trúc và tạo động lực mới cho thị trường M&A bất động sản Việt Nam.

Thứ ba, công nghiệp dẫn dắt thị trường, bất động sản và công nghệ giữ vững vị thế: Vị thế chiến lược, điều kiện kinh tế vĩ mô thuận lợi cùng các cải cách pháp lý, đặc biệt là Luật Đất đai mới có hiệu lực từ tháng 8/2024, đã góp phần ổn định điều kiện tín dụng và tăng tính minh bạch cho thị trường. Tháng 8 ghi nhận 18 thương vụ M&A với tổng giá trị giao dịch 2,23 tỷ USD, trong đó lĩnh vực công nghiệp nổi bật với 78 giao dịch, chiếm 90% tổng số lượng giao dịch M&A trong tháng. Việt Nam đang trở thành điểm đến ưu tiên cho các nhà sản xuất và doanh nghiệp logistics toàn cầu nhờ vị trí chiến lược và chiến lược “Trung Quốc+1”. Chính phủ cũng nỗ lực cải thiện môi trường đầu tư thông qua các dự án hạ tầng trọng điểm và cải cách hành chính, giúp rút ngắn thời gian triển khai dự án. Dòng vốn ngoại mạnh mẽ chảy vào bất động sản công nghiệp đã trở thành xu hướng rõ rệt, thúc đẩy tăng trưởng giá thuê và kích thích hoạt động M&A trong phân khúc này.

Thứ tư, thị trường khách sạn hồi phục mạnh mẽ: Từ đầu năm 2025 đến tháng 8, Việt Nam đón hơn 12,2 triệu lượt khách quốc tế, tăng 22,5% so với cùng kỳ 2024, với doanh thu du lịch dự kiến đạt 31,84 tỷ USD vào năm 2030. Những cải cách về thị thực như kéo dài thời gian lưu trú lên 45 ngày và Thị thực Vàng 10 năm đã mang lại bước tiến đáng kể. Các sự kiện quốc gia lớn trong năm cũng là động lực thúc đẩy. Hà Nội ước tính thu về 85,8 nghìn tỷ đồng từ du lịch trong 8 tháng đầu năm. Tỷ lệ lấp đầy khách sạn toàn quốc đạt trung bình 59%. Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 68/NQ-CP đã thiết lập khung pháp lý cho các loại hình bất động sản mới như condotel và biệt thự nghỉ dưỡng, tháo gỡ nút thắt và khôi phục niềm tin nhà đầu tư.

Thứ năm, nhà ở xã hội và chung cư tăng cung, ổn định thị trường: Theo Bộ Xây dựng, tính đến 7 tháng đầu năm 2025, cả nước có 692 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô 633.559 căn. Trong đó, 146 dự án đã hoàn thành, 124 dự án khởi công và 422 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư. Số lượng dự án này đã đạt 59,6% chỉ tiêu 1 triệu căn hộ đến năm 2025. Nhà ở xã hội có tác động tích cực đến thị trường bất động sản bằng cách tăng nguồn cung, giảm áp lực giá và ổn định thị trường, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân thu nhập thấp và trung bình. Phân khúc này còn giúp kích thích hoạt động xây dựng, giải quyết tồn kho bất động sản và là đòn bẩy tháo gỡ khó khăn chung cho thị trường.

Thứ sáu, kỳ vọng lợi nhuận quay trở lại cao: Khảo sát cho thấy sự khác biệt rõ rệt về kỳ vọng lợi nhuận giữa các nhóm nhà đầu tư. Các quỹ toàn cầu thể hiện khẩu vị cao nhất với khoảng 20% mức chuẩn lợi nhuận, phản ánh sự tập trung vào các cơ hội tăng trưởng lớn và sẵn sàng chấp nhận rủi ro cao tại các thị trường mới nổi. Trong khi đó, các quỹ khu vực và nhà phát triển có mức kỳ vọng vừa phải, vào khoảng 15%, cân bằng giữa lợi suất hấp dẫn và yếu tố ổn định thị trường. Ngược lại, các nhà đầu tư tổ chức Nhật Bản thận trọng nhất, chỉ có 10% đặt kỳ vọng lợi nhuận cao, ưu tiên các tài sản ít rủi ro và thu nhập ổn định. Dữ liệu này cho thấy dòng vốn toàn cầu tiếp tục tìm kiếm tiềm năng tăng trưởng tại các thị trường như Việt Nam, trong khi các nhà đầu tư khu vực và Nhật Bản duy trì chiến lược thận trọng hoặc phòng thủ hơn.

Thứ bảy, tài sản kinh tế mới được ưa chuộng: Xu hướng đầu tư nổi bật dòng vốn đầu tư tiếp tục dịch chuyển vào các loại tài sản thay thế trên khắp khu vực châu Á – Thái Bình Dương, phản ánh khẩu vị của nhà đầu tư đối với các cơ hội tăng trưởng cao từ chuyển đổi xã hội và công nghệ. Trung tâm dữ liệu đã trở thành một trong những phân khúc giao dịch sôi động nhất, được thúc đẩy bởi quá trình số hóa nhanh chóng và nhu cầu điện toán đám mây. Việt Nam ngày càng được định vị là điểm đến cạnh tranh nhờ dân số trẻ, am hiểu công nghệ, dòng vốn FDI mạnh mẽ vào sản xuất công nghệ và năng lực năng lượng tái tạo. Song song đó, thị trường bất động sản cho thuê tại Việt Nam ghi nhận mức tăng trưởng ổn định trong dài hạn, được thúc đẩy bởi đô thị hóa mạnh mẽ, sự gia tăng tầng lớp trung lưu và lực lượng chuyên gia nước ngoài. Việt Nam đang cho thấy hai hướng phát triển tiềm năng song song: hạ tầng công nghệ số và bất động sản cho thuê, mở ra cơ hội lớn cho các nhà đầu tư.

Thứ tám, chi phí xây dựng có xu hướng gia tăng: Chi phí xây dựng và lao động gia tăng nhanh chóng do giá hàng hóa leo thang, gián đoạn chuỗi cung ứng và thiếu hụt nhân lực, gây trở ngại lớn cho các nhà phát triển. Điều này khiến nhiều dự án bị trì hoãn hoặc tạm dừng. Tuy nhiên, tại Việt Nam, chi phí xây dựng duy trì tương đối ổn định so với các quốc gia trong khu vực. Với chi phí nhân công và vật liệu chỉ tăng nhẹ, các nhà phát triển có nhiều lựa chọn hơn trong đấu thầu, giúp quản lý ngân sách hiệu quả. Sự ổn định này mang lại cho Việt Nam lợi thế cạnh tranh, khiến thị trường trở thành điểm đến hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài đang tìm cách giải ngân vốn trong bối cảnh chi phí phát triển leo thang ở nhiều nơi khác.

Thứ chín, AI – cách mạng bất động sản số: Trí tuệ nhân tạo (AI) đang thay đổi cách ngành bất động sản phát triển và quản lý dự án, giúp doanh nghiệp vượt qua mô hình truyền thống phụ thuộc vào phán đoán cảm tính. AI cho phép phân tích dữ liệu lớn về hành vi khách hàng để xây dựng các dự án “may đo” theo từng nhóm đối tượng. Tại Việt Nam, các chính quyền địa phương như TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng đã tích hợp AI vào trung tâm điều hành để quản lý dân cư, giao thông, môi trường và hạ tầng, những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản. Trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, AI đặc biệt hữu ích trong quản lý năng lượng, an ninh và tối ưu hóa vận hành. AI còn góp phần rút ngắn thời gian giao dịch M&A bất động sản toàn cầu, mở ra tiềm năng lớn cho Việt Nam. Tuy nhiên, để AI phát huy tối đa giá trị, Việt Nam cần sớm xây dựng khung pháp lý rõ ràng về bảo mật và quyền riêng tư dữ liệu.

Thứ mười, tính bền vững đã trở thành ưu tiên hàng đầu: Tại Việt Nam, xu hướng này song hành với dòng vốn đầu tư theo định hướng ESG, tập trung vào các dự án xanh, khu công nghiệp và nhà ở cho chuyên gia. Việt Nam đã công bố mục tiêu đạt phát thải ròng bằng “0” vào năm 2050, và hơn 85% trong số 500 công ty tăng trưởng nhanh nhất đã và đang thực hiện hoặc có kế hoạch thực hiện cam kết ESG. Chính phủ cũng ban hành Nghị định 80/2024/NĐ-CP về cơ chế mua bán điện trực tiếp (DPPA) để thúc đẩy năng lượng tái tạo. Mặc dù thị trường vẫn đối mặt với thách thức như chênh lệch định giá và thủ tục pháp lý, tính bền vững không còn là lựa chọn mà đã trở thành điều kiện tất yếu, giúp thị trường M&A Việt Nam trở thành một trong những điểm đến hấp dẫn nhất châu Á