Xu hướng bất động sản đô thị vệ tinh: Cơ hội từ các tuyến vành đai

Bám trục hạ tầng, dự án liên tục mở rộng ra khu vệ tinh

Chia sẻ về xu hướng của thị trường bất động sản, ông Tuấn cho rằng, chiến lược phát triển đô thị TP.HCM đã chuyển từ mô hình 1 trung tâm (CBD) sang mô hình đa cực và nhiều trung tâm. Trong đó, cơ hội cho bất động sản vệ tinh TP.HCM thấy rất rõ trong những năm gần đây. Nhờ các tuyến vành đai và hạ tầng đầu tư kết nối vùng, nhu cầu bất động sản dịch chuyển mạnh mẽ từ khu trung tâm sang vùng vệ tinh.

Trong giai đoạn 1993-2025, không gian đô thị TP.HCM thể hiện 3 xu hướng chính: Mở rộng từ CBD ra khu Nam; mở rộng ra khu Đông, khu Tây và đô thị đa cực - đa trung tâm.

Ông Tuấn dẫn chứng, vào giai đoạn từ 1993-1997, Phú Mỹ Hưng thành công nhờ vào tập trung xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông, thu hút dân cư về phía Nam. Trong đó, đại lộ Nguyễn Văn Linh – trục giao thông chính kết nối khu đô thị Phú Mỹ Hưng với trung tâm và các khu vực lân cận như KCX Tân Thuận, cảng Hiệp Phước. Đồng thời, cầu Ông Lớn bắc qua sông Ông Lớn, thuộc địa phận quận 7 và huyện Nhà Bè đã làm thay đổi bộ mặt đô thị các khu vực này.

Giai đoạn từ 2000-2015, theo ông Tuấn hầu hết các dự án bất động sản của TP.HCM tập trung dày tại khu vực trung tâm với động lực đến từ loạt hạ tầng trọng điểm. Phải kể đến, dự án cầu Phú Mỹ 2006 nối từ đường Nguyễn Văn Linh (quận 7) sang khu đô thị mới Thủ Thiêm (quận 2); Cầu Thủ Thiêm 2007 nối Q. Bình Thạnh với Tp.Thủ Đức; Đại lộ Đông Tây 2011 kết nối khu vực Bình Tân, Bình Chánh; Đại Lộ Mai Chí Thọ 2011 kết nối quận 2, quận 9 vào trung tâm TP.HCM; cao tốc TP.HCM - Trung Lương 2011 rút ngắn thời gian từ TP.HCM đến Tiền Giang; Mở rộng đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa - Nguyễn Văn Trỗi; cầu Hoàng Hoa Thám Nối giữa hai quận Bình Thạnh và quận 1...

Hạ tầng kết nối đã thúc đẩy sự hình thành các khu đô thị vệ tinh TP.HCM trong suốt 10 năm qua. Nguồn dữ liệu: Batdongsan.com.vn

Tuy nhiên, đến giai đoạn từ 2015 – 2025, lượng dự án và cư dân tại TP.HCM đã mở rộng nhanh chóng ra các khu vực xung quanh. Xu hướng đa cực – đa trung tâm – vành đai đô thị hình thành rõ nét ở giai đoạn này. Người mua dịch chuyển về các khu đô thị vệ tinh TP.HCM để mua bất động sản ở hoặc đầu tư diễn ra mạnh mẽ. Lực đẩy này đến từ các tuyến hạ tầng kết nối liên vùng liên tục được hình thành, rút ngắn thời gian di chuyển từ TP.HCM đến các khu vực lân cận.

Phải kể đến các tuyến cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây 2018 kết nối TP.HCM với Đồng Nai và các tỉnh phía Đông; Cao tốc Trung Lương - Mỹ Thuận 2022 kết nối TP.HCM với Tiền Giang và các tỉnh phía Tây; Vành đai 2, cầu Thủ Thiêm 2, Hầm chui Nguyễn Văn Linh, metro số 1... được đầu tư đồng bộ đang thúc đẩy quá trình giãn dân ra các vùng vệ tinh TP.HCM suốt thập kỷ qua, đặc biệt xu hướng này diễn ra mạnh mẽ nhất trong giai đoạn 2020-2025.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, mật độ dân số, hạ tầng và tiện tích tại TP.HCM đang quá tải ngày càng thúc đẩy xu hướng dịch chuyển ra các vùng ven – vệ tinh của cư dân. Xu hướng này sẽ còn tiếp tục diễn ra mạnh mẽ trong giai đoạn tới.

Long An (Tây Ninh) - tâm điểm mới của bất động sản đô thị vệ tinh

Giám đốc Batdongsan.com.vn khẳng định, Long An (nay là Tây Ninh) sẽ là tâm điểm mới của bất động sản đô thị vệ tinh trong thời gian tới.

Ông Tuấn chỉ ra 4 lý do để minh chứng cho điều này. Thứ nhất, nhu cầu tìm kiếm bất động sản Long An gia tăng mạnh trong nửa đầu năm 2025.

Dữ liệu Batdongsan.com.vn chỉ ra mức độ tìm kiếm BĐS tại Long An tăng mạnh nửa đầu năm 2025 ở cả loại hình biệt thự, nhà riêng, đất nền.

Thứ hai, bất động sản hưởng lợi từ hạ tầng giao thông trọng điểm đang được đầu tư mạnh tại khu vực phía Tây.

Các dự án vành đai – cao tốc đang thúc đẩy nhu cầu bất động sản tại khu vực Long An – Tây Ninh nói riêng, phía Tây nói chung.

Thứ ba, bất động sản khu vực này hưởng lợi từ làn sóng nhập cư từ các tỉnh miền Tây và giãn dân từ TP.HCM.

Theo Batdongsan.com.vn, Long An xếp thứ 6 về tỉ lệ nhập cư, điều này thúc đẩy nhu cầu về nhà ở tại khu vực.

Thứ tư, hưởng lợi từ việc phát triển bất động sản khu công nghiệp

Long An (nay là Tây Ninh) tập trung khá nhiều dự án KCN quy mô lớn, thúc đẩy quá trình thu hút vốn đầu tư và là nguồn cầu cho thị trường nhà ở.

Theo ghi nhận, ngay khi vừa mới vận hành bộ máy chính quyền Tây Ninh (sáp nhập Long An – Tây Ninh), thị trường bất động sản phía Tây TP.HCM đã có tín hiệu rục rịch nguồn cung gây chú ý. Đặc biệt, các dự án khu đô thị đã hiện hữu tại khu vực, toạ lạc gần các tuyến hạ tầng trọng điểm đang triển khai nhận được sự quan tâm tích cực.

Đơn cử, Nam Long Group sắp ra một phân khu mới là The Pearl, đây là phân khu cao cấp nhất tại KĐT Waterpoint 355ha, cũng là dự án đầu tiên trong bộ sưu tập được Nam Long chắt lọc phát triển theo các tiêu chuẩn cao cấp, nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường. Nhờ lợi thế nằm cạnh các trục hạ tầng vành đai, cao tốc như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc TP.HCM - Trung Lương - Mỹ Thuận, cao tốc Bến Lức – Long Thành – những công trình trọng điểm sẽ hoàn thiện trong giai đoạn 2025-2026 nên dự án KĐT này được quan tâm. Dư địa tăng giá là khả quan khi lộ trình hạ tầng khu vực đi vào hoàn thiện.

Ngoài nhà phố, biệt thự, villa thì gần đây thị trường phía Tây TP.HCM cũng chứng kiến các dự án đất nền đua nhau bung hàng, đón làn sóng sáp nhập tỉnh thành. Đúng như dự đoán trước đó, việc sáp nhập tỉnh, thành trở thành động lực mới cho sự phát triển kinh tế - xã hội và thị trường bất động sản tại các địa phương. Đối với doanh nghiệp, đây là cơ hội khó bỏ lỡ để “đi trước đón đầu” trong thế vận mới của thị trường địa ốc.

Thực tế, trước khi sáp nhập, Long An vốn là khu vực có lợi thế phát triển về công nghiệp, hạ tầng giao thông và các dự án khu đô thị quy mô lớn. Trong khi, Tây Ninh có tiềm năng về phát triển du lịch. Cả Tây Ninh và Long An đều có vị trí tiếp giáp TP.HCM và biên giới Campuchia. Do đó, khi về “chung nhà” sẽ tạo ra nhiều cơ hội đầu tư mới trong các lĩnh vực như nhà ở, khu đô thị, khu công nghiệp, khu dịch vụ và du lịch là điều đã được dự báo trước đó.