Thị trường bất động sản vào giai đoạn “gạn đục khơi trong”

Trong mấy năm trở lại đây, giá bất động sản liên tục lên cơn sốt trên diện rộng, đặc biệt ở phân khúc đất nền, nhiều mảnh đất ở những nơi dù hạ tầng chưa hoàn thiện, chưa hình thành khu dân cư nhưng cũng có giá lên tiền tỷ. Thậm chí, trong cơn sốt, nhiều nhà đầu tư mua nhanh bán chớp cũng có lãi ngay.

Sau cơn sốt, thị trường bất động sản trong khoảng gần nửa năm trở lại đây có dấu hiệu chững lại. Những khu vực trước đây giá đất tăng theo tin đồn quy hoạch, xây dựng hạ tầng hay có dự án của các doanh nghiệp sắp đổ bộ cũng lặng sóng. Thời điểm hiện tại, không ít nhà đầu tư đang ôm đất cũng phải chấp nhận rao bán lỗ để thu hồi vốn.

Nhiều ý kiến cho rằng, thị trường giảm tốc những phong cách đầu tư kiểu lướt sóng hay phân khúc có tính đầu cơ cao đã không còn phù hợp ở giai đoạn này. Thay vào đó là những phân khúc bất động sản gắn với nhu cầu thực và có thể tạo ra dòng tiền ổn định.

Theo anh Thanh Tùng, Giám đốc phòng giao dịch bất động sản tại Hà Nội, thị trường bất động sản đã bước vào giai đoạn “gạn đục khơi trong”, không phải sản phẩm nào đầu tư cũng có lợi nhuận như trước, nếu không chọn đúng có thể phải chấp nhận bán lỗ.

“Trong giai đoạn thị trường nóng cục bộ, đa phần mua ở khu vực nào cũng nắm chắc phần thắng, lợi nhuận có thể sinh ra rất nhanh. Vì khi đó, tâm lý của người mua chỉ mong mua được đất, thậm chí họ lướt sóng cũng có tiền lãi vài chục đến hàng trăm triệu đồng. Tuy nhiên, khi thị trường đã chững, nhà đầu tư muốn kiếm được lợi nhuận đòi hỏi kiến thức, khả năng phân tích và am hiểu thị trường”, anh Tùng nói.

Theo anh Tùng, giá bất động sản tăng bền vững và an toàn phải gắn chặt với nhu cầu thực và có lực cầu lớn như nhà ở hay nhà phố, bất động sản ven khu công nghiệp,... có khả năng kinh doanh cho thuê.

“Những lô đất nền nằm ở khu vực hoang vu, đầu tư theo hạ tầng nhưng việc triển khai chưa đạt theo kỳ vọng, chưa thể tạo ra giá trị khai thác thời gian này có thể phải giảm giá, nhường chỗ cho các sản phẩm có lực cầu thực. Theo tôi, nhà đầu tư cần tỉnh táo lựa chọn loại hình đầu tư trong thời điểm này”, anh Tùng nói.

Đồng quan điểm đó, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho rằng, đây là giai đoạn thị trường bất động sản thanh lọc, loại bỏ những sản phẩm không có nhiều giá trị nhưng bị thổi giá rất cao.

“Không chỉ các sản phẩm tăng giá không bền vững bị thanh lọc, mà ngay cả những nhà đầu tư có tâm lý đầu cơ lướt sóng gây nhiễu loạn thị trường cũng sẽ bị loại bỏ. Những người đầu tư theo nhu cầu thực và sử dụng tiền của bản thân sẽ an tâm hơn trong giai đoạn thị trường bất động sản chững vì nhu cầu mua, thuê nhà vẫn còn rất lớn”, vị chuyên gia nói.

Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group nhận định, các sản phẩm nhu cầu thực sẽ có tính thanh khoản cao, những sản phẩm đầu tư sẽ chậm lại, còn phân khúc bất động sản phục vụ nhu cầu đầu cơ bị mất thanh khoản.

Nói về xu hướng thị trường bất động sản, Chủ tịch BHS Group cho rằng, bất động sản “phòng thủ” sẽ lên ngôi, các bất động sản phục vụ nhu cầu thực, chung cư, khu công nghiệp, phụ trợ khu công nghiệp có nhiều tiềm năng phát triển.

“Bất động sản đầu cơ hết đất diễn, những loại hình hiến đất làm đường, phân lô tách sổ, những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, những dự án đã tăng giá quá cao trong thời gian ngắn do đầu cơ thổi giá sẽ hết”, ông Tuyển nói.

Theo ông Tuyển dòng tiền sẽ không dễ chảy vào các thị trường không tiềm năng. Do vậy, bất động sản triệu đô sẽ ngủ thêm một thời gian nữa. Đây là những bất động sản nghỉ dưỡng có tổng giá trị cao, hoặc các siêu biệt thự nội đô có giá vài triệu đô. 

“Nếu như 6 tháng trước, các biệt thự 30 - 60 tỷ đồng tăng lên 100 tỷ đồng/căn, chỉ sau vài tháng thì rõ ràng bây giờ sẽ không có chuyện tăng giá như vậy, thanh khoản sẽ chậm lại, nhà đầu tư không dễ xuống tiền”, Chủ tịch BHS Group nhận định.

Ông Tuyển đưa ra nhận định, những nhóm thị trường tiềm năng gồm: Bất động sản tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM sẽ là các thị trường bền vững, thu hút đầu tư; bất động sản tại thủ phủ công nghiệp; những khu vực có tiềm năng về du lịch, nghỉ dưỡng.

Vị Chủ tịch BHS Group cho rằng, hiện tại thị trường bất động sản đang trong giai đoạn thanh lọc rất mạnh để chọn ra những dòng bất động sản tiềm năng, những chủ đầu tư đủ tiềm lực và đi đúng hướng, những địa phương có lợi thế bền vững.

Ông Tuyển nhấn mạnh: “Những ai đang tham gia vào thị trường bất động sản lúc này sẽ cần phải am hiểu hơn, mất nhiều thời gian nghiên cứu hơn để có những quyết định chính xác hơn. Cuộc chơi không dành cho tất cả mọi người nữa như trong thời gian vừa qua”.