Thị trường bất động sản nguy cơ “bội cung”

Dưới sự chỉ đạo của Hội các nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam, Tạp chí điện tử TheLEADER vừa tổ chức “Diễn đàn đầu tư bất động sản trong kỷ nguyên mới: tư duy mới, vận hội mới”. Diễn đàn mang tới góc nhìn đa chiều về cơ hội thực sự của các thị trường tiềm năng cũng như thách thức mà các doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư đã và đang phải giải quyết.

Nhiều địa phương đặt ra mức giá “trên trời”

Theo Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, cơ hội trước hết là việc toàn bộ hệ thống chính trị thay đổi tư duy, xác định rõ các vấn đề cần đổi mới cũng như vai trò của nhà nước, của tư nhân và vấn đề thay đổi công nghệ. Rõ ràng đây là cơ hội mở ra cho tất cả, trong đó có bất động sản. Cơ hội thứ hai là sự thay đổi thể chế - vấn đề được Tổng bí thư nhấn mạnh là điểm nghẽn của điểm nghẽn.

Cơ hội của doanh nghiệp bất động sản thời gian tới cũng đến từ việc ổn định kinh tế vĩ mô trong thời gian dài vừa qua và dự kiến sẽ tiếp tục trong thời gian tới đây. Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ phải đối mặt với một số thách thức trong thời gian tới.

Dẫn chứng, TS. Nguyễn Văn Đính cho biết, vấn đề giá đất hiện nay vẫn còn nhiều vướng mắc. Theokhảo sát của Hội Môi giới bất động sản, có cảm giác như không ít địa phương đặt ra mức giá đất “trên trời”.

“Họ làm đúng các yêu cầu của luật pháp nhưng khi chúng tôi xác định lại các giao dịch thị trường để xác định giá thì những giao dịch này có độ bong bóng rất cao. Các giao dịch này là chiêu trò của một số cá nhân thao túng trên thị trường. Vô hình chung khi xác định vào bảng giá, có nghĩa là đã hợp lý hóa, pháp lý hóa cái bong bóng đấy”, TS. Đính nói.

Điều này sẽ là điều cực kỳ nguy hiểm, làm giảm sức hút đầu tư khi các doanh nghiệp thuế đất phải trả giá cao, người có nhu cầu thật rất khó tiếp cận khi mặt bằng giá bị đẩy lên cao.

Về phía doanh nghiệp, nội lực của doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa thật sự mạnh, đặc biệt là các doanh nghiệp nhỏ và vừa. Nhiều doanh nghiệp đã bộc lộ các vấn đề và thậm chí, sụp đổ khi sự cố xảy ra. Một số doanh nghiệp có thể vượt qua thời gian qua là những doanh nghiệp đã có sự chuẩn bị sẵn sàng từ trước đó.

Nhìn chung, thị trường bất động sản chưa có chất lượng cao, dễ bị thao túng, dễ dẫn tới tình trạng ảo giá, bong bóng do những cái dự án, quy hoạch chưa thật sự chất lượng, vấn đề điều hành chưa sát sao. Nhiều địa phương, các sản phẩm bất động sản mọc đầy nhưng cũng chỉ để cho cỏ mọc, bê tông móc.

“Nhà nước đang có nhiều nỗ lực để kiểm soát, điều hành vấn đề này. Chúng tôi đề xuất các giao dịch đều phải qua sàn giao dịch để kiểm soát tốt hơn, tránh tình trạng thao túng, lũng loạn, đầu cơ, thổi giá”, TS. Đính gửi kiến nghị.

Sắp dư thừa nguồn cung

Tại Diễn đàn, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Group đánh giá, thời gian qua, thị trường gặp nhiều vướng mắc, đặc biệt là nguồn cung bất động sản bị hạn chế. Tuy nhiên, tình hình sắp tới sẽ khác. Thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ "bùng nổ". Sự bùng nổ của thị trường sẽ diễn ra ở khía cạnh khác, không nằm ở giá cả, bởi giá tăng cao sẽ khiến người dân khó mua được nhà, mà là sự bùng nổ ở nguồn cung, giúp người trẻ có cơ hội mua nhà.

Trong 5-10 năm tới, chiến lược đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp sẽ thay đổi hoàn toàn so với giai đoạn vừa qua. Nhìn lại 5 năm gần đây, thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch COVID-19. Còn 5 năm trước đó, khi chính sách cho phép người nước ngoài mua nhà, thị trường đã bùng nổ mạnh mẽ.

“Hiện, nhiều phân khúc như bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang gặp nhiều vướng mắc. Trong suốt 10 năm qua, thị trường thiếu nguồn cung trầm trọng. Nhưng từ thời điểm này trở đi, thị trường sẽ bước vào giai đoạn bùng nổ nguồn cung, đây là sự thay đổi rất lớn”, ông Vũ nói.

Đồng quan điểm, TS. Lê Xuân Nghĩa cảnh báo, giai đoạn 2016, khi nỗ lực giải quyết tình trạng dư thừa nguồn cung nhà ở đã vô tình tạo ra một nghịch lý là sự thiếu hụt các dự án sau đó, đẩy giá bất động sản lên cao trong giai đoạn vừa qua.

Tuy nhiên, ngược lại tình trạng thiếu cung trong vài năm trở lại đây, trong bối cảnh hiện tại, ông Nghĩa tin rằng thị trường sắp tới sẽ "bội cung".

Trước đây, nguồn cung khan hiếm đã đẩy giá bất động sản tăng cao. Viện dẫn, ông Vũ cho biết, đơn cử như dự án chung cư 88 Láng Hạ đã tăng giá từ 40 triệu đồng/m2 lên 100 triệu đồng/m2, tức gấp 2,5 lần. Nhưng sắp tới, thị trường sẽ chuyển từ thiếu nguồn cung sang dư thừa nguồn cung. Chúng ta sẽ sống trong thời kỳ "thừa nguồn cung" bất động sản, nguồn cung sẽ tăng rất khủng khiếp.

Các dự án trước đây với quy mô 1.000 ha đã được coi là lớn, nhưng giờ đây, các dự án siêu đô thị có diện tích 1.700 ha, 4.000 ha, thậm chí lên đến 10.000 ha đang xuất hiện. Đây là điều chưa từng có. Cuộc chơi mới sẽ hoàn toàn khác biệt, không chỉ thay đổi ở mức độ thông thường mà là sự thay đổi vô cùng lớn.