Thị trường bất động sản năm 2022: Còn nhiều tiềm năng tăng giá

Thiết lập mặt bằng giá mới

Theo báo cáo của CBRE, thị trường căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh trong Quý 4/2021 phục hồi nhẹ với nguồn cung mới tăng 5,5% so với cùng kỳ, đạt 7.062 căn, kéo theo lượng giao dịch tăng 12,4% so với cùng kỳ đạt 5.683 căn.

Phân khúc cao cấp đóng góp chủ yếu với 6.322 căn, chiếm 89,5% tổng nguồn cung mới Quý 4/2021. Do đó tỷ lệ hấp thụ Quý 4/2021 tương đối thấp đạt 80,5%, tăng 4,9 điểm % so với cùng kỳ.

Không có bất cứ nguồn cung mới nào ở phân khúc bình dân, trong khi phân khúc trung cấp cũng ngày càng hạn chế từ Quý 2/2019.

Giá căn hộ tăng nhẹ ở tất cả các phân khúc từ 2,0- 4,1% so với cùng kỳ trong Quý 4/2021, ngoại trừ phân khúc hạng sang giảm 3,0% so với cùng kỳ.

Một số quận, huyện ghi nhận mức tăng trưởng hai con số như Thành phố Thủ Đức tăng 21% so với cùng kỳ, Nhà Bè tăng 19% và Bình Chánh tăng 18% so với cùng kỳ nhờ được thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng.

Giá căn hộ sơ cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận tăng trung bình 6,9% so với cùng kỳ lên 2.306 USD/m2 trong Quý 4/2021.

Do tuyến Metro số 2 dự kiến được khởi công vào năm 2022 và đề xuất đưa các huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi, Cần Giờ lên quận.

Trong khi đó, giá đất cũng tăng nhẹ khắp Thành phố Hồ Chí Minh từ 0,5%-8,2% so với cùng kỳ, ngoại trừ Phú Nhuận giảm 2,0% so với cùng kỳ.

Giá căn hộ thứ cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh tăng ổn định trung bình +4,1% so với cùng kỳ trong Quý 4/2021.Tương tự thị trường nhà đất, giá căn hộ vùng ven Thành phố Hồ Chí Minh cũng tăng mạnh mẽ như Nhà Bè tăng 8,7% so với cùng kỳ, Bình Chánh tăng 6,8% so với cùng kỳ.

Ngược lại, tại thị trường Hà Nội nguồn cung căn hộ mới trong Quý 4/2021 ảm đạm khi giảm 26,6% so với cùng kỳ xuống còn 5.328 căn, dẫn đến lượng giao dịch giảm 33,4% so với cùng ký còn 5.920 căn.

Thị trường ghi nhận 104 căn hộ siêu sang được mở bán với tỷ lệ lấp đầy khả quan 69,2%, cho thấy tiềm năng của phân khúc này trong những năm tới. Phân khúc trung cấp chiếm 86,3% tổng nguồn cung mới Quý 4/2021, nhờ đó tỷ lệ hấp thụ đạt mức cao 111,1%, tăng 8,7 điểm % so với cùng kỳ.

Thị trường căn hộ tại Hà Nội được thiết lập mức giá mới, với một dự án siêu sang ở trung tâm Hà Nội chào bán giá trung bình 25.000 USD/m2. Trong khi đó, giá căn hộ ở tất cả phân khúc cũng ghi nhận tăng đáng kể 9,9%-15,6% so với cùng kỳ, mức tăng trưởng cao nhất 5 năm, trong đó phân khúc cao cấp tăng mạnh nhất 15,6% so với cùng kỳ.

Giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tăng trung bình 13,0% so với cùng kỳ lên 1.596 USD/m2 trong Quý 4/2021.

Giá đất thứ cấp tại Hà Nội trong Quý cuối cùng năm 2021 tăng đáng kể tại khu Đông Hà Nội. Cụ thể iá đất ở khu Đông Hà Nội tăng 18,6%-27,8% so với cùng kỳ nhờ được đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng và hàng loạt các dự án khu đô thị mới được ra mắt.

Long Biên tăng mạnh nhất 27,8% so với cùng kỳ, nhờ đề xuất xây cầu Trần Hưng Đạo nối quận Hoàn Kiếm và Long Biên. Trong khi đó, giá đất tăng khắp Hà Nội từ 2,3%- 10,6% so với cùng kỳ.

Giá căn hộ thứ cấp ở Hà Nội tăng trung bình 4,8% so với cùng kỳ trong Quý 4/2021.c Trong đó, giá bán tại khu vực ngoại thành tiếp tục tăng tốt như Thanh Trì tăng 10,8% so với cùng kỳ, Hà Đông tăng 8,1% so với cùng kỳ.

Năm 2022, sẵn sàng phục hồi mạnh mẽ

Trong báo cáo mới đây, các chuyên gia của VNDirect cho rằng thị trường bất động sản nhà ở sẽ hồi phục trong 2022 do được thúc đẩy bởi ba yếu tố: Nguồn cầu được thúc đẩy mạnh mẽ bởi thị trường phục hồi trên diện rộng trong 2022; Lãi suất vay mua nhà thấp củng cố quyết định mua nhà; Nguồn cung mới hồi phục nhờ nới lỏng pháp lý.

Ngoài ra còn yếu tố thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ hồi phục nhanh chóng trong tương lai nhờ hỗ trợ của vaccine cùng với sự phục hồi của thị trường du lịch tại Việt Nam.

Thị trường được đánh giá là có tiềm năng tăng giá khi các quy định mới được ban hành trong 2020 như Nghị định 148, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 và Luật Đất đai sửa đổi sắp tới…

Những chính sách này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ được các nút thắt trong vấn đề phê duyệt các dự án nhà ở và rút ngắn thời gian cấp phép. Thị trường sẽ sôi động trở lại sau một thời gian ảm đạm và khó khăn.

Tuy nhiên, các chuyên gia VNDirect cho rằng vẫn có những rủi ro giảm giá như: Dịch bệnh kéo dài có thể ảnh hưởng đến hoạt động quảng cáo và bán hàng; Giá nhà đất tiếp tục tăng nhanh, đặc biệt là tại khu vực ngoại thành, khiến gia tăng các mối lo ngại và có thể vượt khả năng của người mua nhà…

Ngoài ra, thời gian quan thị trường cho thấy chi phí xây dựng đã tăng cao trong 2021, đặc biệt giá thép đã tăng hơn 40%-45% so với cùng kỳ. Trong khi đó thép chiếm 12-15% tổng chi phí xây dựng và điều này sẽ kéo giá nhà tăng nếu giá vật liệu duy trì ở mức cao như hiện tại trong 2 năm tới.

Về chính sách, đề xuất sửa đổi, bổ sung điểm c, khoản 1, điều 75 của Luật Đầu tư chưa được Quốc hội thông qua trong Kỳ họp bất thường lần thứ nhất vào đầu năm 2022. Theo đó, nếu dự án không có diện tích đất ở nào thì sẽ không thể triển khai nhà ở thương mại, khiến cho hàng trăm dự án sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp bị trì hoãn.