Thị trường bất động sản diễn biến ra sao trong năm 2023?

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong năm 2022, nguồn cung bất động sản chưa được cải thiện, bởi vẫn đang trong quá trình chờ sửa luật, nhiều dự án bị ‘đắp chiếu’ do các quy định pháp lý mâu thuẫn, chồng chéo tạo rào cản trong thời gian dài.  Cùng đó, nguồn cung nhà ở xã hội vẫn không thể triển khai cũng chỉ vì pháp luật chưa thực sự cởi mở. Nguồn cung trên thị trường chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị quá cao so với thu nhập trung bình của người dân.

Nhu cầu toàn cầu đối với hàng hóa suy yếu, thiếu hụt nguồn cung nguyên vật liệu, chi phí đầu vào tăng cao khiến hoạt động sản xuất kinh doanh bị ảnh hưởng, nhiều doanh nghiệp trong khu công nghiệp không gia hạn thuê một phần hoặc toàn bộ mặt bằng sản xuất kinh doanh. Bên cạnh đó, nhu cầu mua nhà giảm do thu nhập bị ảnh hưởng. 

Nhận định về thị trường 2023, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, nhìn vào tình hình kinh tế thế giới hiện nay, có thể thấy rằng bất ổn vẫn đang tiếp diễn, lạm phát trực chờ, giảm sút nhu cầu tiêu dùng toàn cầu…tác động mạnh và ảnh hưởng xấu đến kinh tế Việt Nam. Đáng chú ý, tình trạng bất ổn có thể kéo dài cho đến khi tình hình được kiểm soát.

Tuy nhiên, việc điều hành kinh tế vĩ mô GDP dự báo vẫn duy trì tăng trưởng (khoảng 6,5%), lạm phát tiếp tục được duy trì dưới mức 4,5% . Cùng với đó, tỷ giá được kiểm soát, Việt Nam vẫn có thể tăng trưởng xuất khẩu những mặt hàng thế mạnh như lương thực, nông, hải sản trong khi lãi suất ngân hàng có thể được điều chỉnh giảm so với quý IV/2022 nhưng không đáng kể.  

Đối với thị trường bất động sản, các chính sách được ban hành theo hướng 3 hướng: Thứ nhất, thúc đẩy phát triển dự án phù hợp với nhu cầu thị trường, như hạ tầng, nhà ở xã hội, nhà ở bình dân. Thứ hai, cải thiện dòng tiền cho người vay mua nhà ở xã hội, nhà ở bình dân. Thứ ba, cải thiện điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp thông thoáng hơn nhưng vẫn được kiểm soát. 

Về vấn đề nguồn cung của thị trường bất động sản, thời điểm đầu năm được dự báo sẽ không có nhiều thay đổi. Nhưng nếu chính sách vĩ mô được điều chỉnh như dự báo trên,  bắt đầu từ cuối quý I, những dự án phù hợp với nhu cầu như nhà ở bình dân, nhà ở xã hội đang triển khai dở dang, vướng mắc ở giai đoạn trước khả năng sẽ được khơi thông, đẩy vào thị trường một nguồn cung mới. Bên cạnh đó, càng về cuối năm là thời điểm để nguồn cung phù hợp nhu cầu thị trường càng được cải thiện.  

Tuy nhiên, đối với nguồn cung bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ gặp khó khăn, nhiều khả năng sẽ giảm bớt và  hạn chế, thay vào đó chỉ các chủ đầu tư có đủ nguồn lực mới có khả năng phát triển. Mặt khác nguồn cung bất động sản công nghiệp vẫn tiếp tục có các dự án được triển khai, tuy nhiên nguồn cung phát triển thêm các dịch vụ có thể bị tạm ngừng do hoạt động sản xuất tại nhiều khu công nghiệp bị ảnh hưởng. Nguồn cung bất động sản văn phòng, bán lẻ, tăng nhẹ tại các thành phố trung tâm, từ các tòa nhà văn phòng chuẩn bị đi vào hoạt động

Về lực cầu cũ chưa được đáp ứng tiếp tục duy trì, nhưng có thể giảm do thu nhập và việc làm khó. Bên cạnh đó, tăng lực cầu mới tại các địa phương/khu vực được đầu tư phát triển hạ tầng, giao thông, đô thị. Cầu thương mại và bán lẻ, sau một thời gian “ốm nặng” vì đại dịch covid và “sức khỏe” của ngành đã hồi phục thì chắc chắn sẽ có sức bật trong bối cảnh các tập đoàn đa quốc gia tăng sự hiện diện tại Việt Nam và du lịch phục hồi.

Tín hiệu khả quan của cầu bất động sản công nghiệp, có thể duy trì được lực cầu. Mặc dù, nhu cầu đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cao nhưng thực tế giảm vì vướng mắc pháp lý, dòng tiền khó và phụ thuộc vào sự tăng trưởng của ngành du lịch. 

VARS dự báo, năm 2023, giao dịch cho nhu cầu thực tăng trưởng, nhưng giao dịch do nhu cầu đầu tư giảm. Trong đó, quý I/2023 giao dịch đạt thấp, nhưng có thể duy trì ngang bằng cùng kỳ năm 2022, vì thị trường vẫn có những dự án chất lượng tốt, giá bán phù hợp. Từ quý II đến cuối năm 2023, giao dịch sẽ tăng tốt hơn, nếu chính sách vĩ mô được thực hiện như dự báo.

Nhận định về giá bán, VARS cho biết, giá bán trong quý I và nửa đầu quý II/2023 có thể sẽ giảm nhẹ sau đó đi ngang. Nếu kinh tế ổn định, khả năng cao giá bán các sản phẩm sẽ tăng trở lại.  

Cụ thể, tại phân khúc chung cư, giá căn hộ phân khúc thấp sẽ không giảm, thậm chí tăng nếu nguồn cung không được cải thiện. Đất nền ở những vùng phát triển quá mức, giá đã tăng quá mạnh, sẽ tiếp tục giảm để điều chỉnh về mức phù hợp. Ngược lại, những vùng chưa có nhiều dự án, sẽ có khả năng tăng. Giá cho thuê ở phân khúc văn phòng, bán lẻ có thể giảm ở giai đoạn nửa đầu năm 2023. 

Theo VARS, trong năm 2023, lãi suất giảm nhưng không đáng kể, vẫn ở mức cao dẫn đến áp lực khó giảm giá bất động sản khiến sức mua của thị trường vẫn duy trì ở mức thấp. Bên cạnh đó, các thị trường liên quan đến thị trường bất động sản  bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp đến 35-38 ngành nghề như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất…

“Nếu chính sách vĩ mô được điều chỉnh, các dự án phù hợp nhu cầu thị trường được kích hoạt. Chắc chắn thị trường bất động sản sẽ được khởi động trở lại. Khi đó các thị trường khác liên quan sẽ được cải thiện. Trong quý I và nửa đầu quý II/2023 giá bán bình quân có thể sẽ giảm nhẹ sau đó đi ngang. Nếu kinh tế ổn định, khả năng cao giá bán các sản phẩm sẽ tăng trở lại. Giá căn hộ phân khúc thấp sẽ không giảm, thậm chí tăng nếu nguồn cung không được cải thiện”, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết.