Thị trường bất động sản cần thêm “chân kiềng” vốn, vì sao quỹ tín thác bất động sản chưa thể phát triển ở Việt Nam?

Thị trường bất động sản hiện nay thiếu hụt các dòng vốn dài hạn

Bất động sản là lĩnh vực có chu kỳ đầu tư dài, nhu cầu vốn lớn và thời gian thu hồi vốn kéo dài. Tuy nhiên, trong nhiều năm qua, nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam vẫn chủ yếu dựa vào vốn chủ sở hữu, tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng.

Giai đoạn 2019-2021, cùng với sự phát triển sôi động của thị trường, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản bùng nổ và trở thành một kênh huy động vốn trung, dài hạn quan trọng, góp phần đa dạng hóa nguồn vốn và giảm bớt sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

Tuy nhiên, sau giai đoạn điều chỉnh mạnh năm 2022-2023, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang từng bước phục hồi nhưng quy mô phát hành chưa trở lại mức cao của giai đoạn trước; dòng vốn có xu hướng tập trung hơn vào các doanh nghiệp có năng lực tài chính, uy tín và chất lượng tài sản tốt.

Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong 6 tháng đầu năm 2026, giá trị phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản đạt gần 92.000 tỷ đồng, gấp hơn 2,2 lần cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp hiện mới tương đương khoảng 10% GDP, thấp hơn nhiều so với mục tiêu khoảng 60% GDP vào năm 2045 và chỉ bằng khoảng 7-8% quy mô tín dụng ngân hàng.

Trong khi đó, tín dụng ngân hàng vẫn là nguồn vốn chính của thị trường bất động sản. Điều này đặt ra yêu cầu tiếp tục đa dạng hóa các kênh huy động vốn.

VARS IRE cho rằng, vấn đề của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay không chỉ nằm ở quy mô nguồn vốn, mà quan trọng hơn là sự thiếu hụt các dòng vốn dài hạn, ổn định và phù hợp với đặc thù chu kỳ đầu tư của ngành.

Đây cũng là định hướng được đặt ra trong Chiến lược phát triển thị trường vốn đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045, với mục tiêu từng bước giảm sự phụ thuộc của nền kinh tế vào tín dụng ngân hàng, đồng thời phát triển các định chế tài chính và kênh đầu tư dài hạn.

Trong cấu trúc đó, REIT không thay thế tín dụng ngân hàng hay trái phiếu doanh nghiệp. Vai trò của REIT nằm ở một khâu khác trong vòng đời vốn: khi tài sản đã được hoàn thành, đi vào vận hành và bắt đầu tạo dòng tiền, REIT có thể trở thành một cơ chế chuyển hóa giá trị của tài sản thành nguồn vốn đầu tư có khả năng tiếp tục quay vòng.

Vì sao REIT chưa phát triển tại Việt Nam?

VARS IRE cho rằng, việc REIT chưa phát triển tại Việt Nam không phản ánh sự thiếu hiệu quả của mô hình, mà cho thấy các điều kiện để mô hình này vận hành ở quy mô lớn vẫn chưa hoàn chỉnh. Trong bối cảnh thị trường đang từng bước tái cấu trúc theo hướng minh bạch và bền vững hơn, việc hoàn thiện hệ sinh thái REIT có thể trở thành một trong những hướng đi để đa dạng hóa nguồn vốn dài hạn cho bất động sản.

Thứ nhất, cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý, làm rõ cơ chế thành lập, sở hữu, chuyển nhượng và góp tài sản vào quỹ; đồng thời xem xét đa dạng hóa cấu trúc REIT phù hợp với điều kiện Việt Nam và tiệm cận thông lệ quốc tế.

Thứ hai, cần xây dựng cơ chế thuế phù hợp, hạn chế tình trạng đánh thuế trùng lên dòng thu nhập được tạo ra từ tài sản và phân phối tới nhà đầu tư. Chính sách thuế cần tạo đủ động lực để doanh nghiệp chuyển các tài sản tạo dòng tiền vào các cấu trúc đầu tư dài hạn mà không làm phát sinh chi phí chuyển đổi quá lớn.

Thứ ba, cần phát triển nguồn tài sản phù hợp với REIT. Trọng tâm có thể là các tài sản đã hình thành và có khả năng tạo dòng tiền tương đối ổn định như văn phòng, trung tâm thương mại, khu phố thương mại, khu công nghiệp, logistics, trung tâm dữ liệu, khách sạn, căn hộ cho thuê và các loại tài sản chuyên biệt khác.

Thứ tư, cần phát triển lực lượng nhà đầu tư tổ chức dài hạn, bao gồm doanh nghiệp bảo hiểm, quỹ hưu trí, quỹ đầu tư và các định chế tài chính chuyên nghiệp. Đây là nhóm nhà đầu tư có vai trò đặc biệt quan trọng trong việc tạo cầu ổn định cho các sản phẩm REIT.

Thứ năm, cần nâng cao tiêu chuẩn về định giá, quản trị, kiểm toán và công bố thông tin, đồng thời xây dựng cơ chế kiểm soát giao dịch với bên liên quan và xung đột lợi ích. Giá trị của REIT phụ thuộc rất lớn vào niềm tin của nhà đầu tư đối với chất lượng tài sản và tính minh bạch của dòng tiền.

Thứ sáu, cần kiểm soát đòn bẩy tài chính và quản trị rủi ro kỳ hạn. REIT muốn trở thành một kênh vốn dài hạn thì bản thân cấu trúc vốn của REIT cũng phải có tính ổn định, tránh tình trạng sử dụng nguồn vốn ngắn hạn hoặc đòn bẩy quá cao để sở hữu tài sản dài hạn.

REIT, viết tắt của Real Estate Investment Trust, là mô hình tập hợp vốn của nhiều nhà đầu tư để đầu tư vào bất động sản hoặc các tài sản liên quan đến bất động sản. Tùy từng quốc gia, REIT có thể được tổ chức dưới những cấu trúc pháp lý khác nhau, nhưng mô hình phổ biến nhất là equity REIT, trong đó tổ chức này trực tiếp sở hữu và khai thác các bất động sản tạo thu nhập.