Tăng lãi suất, thị trường căn hộ, biệt thự quý 4 sẽ ra sao?

Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP HCM và vùng phụ cận vừa được DKRA phát hành, nguồn cung mới trong quý 4 năm nay trong khu vực này có thể sẽ tăng, đạt mức khoảng 6.000 - 7.000 căn.

Cụ thể, đơn vị này cho rằng TP HCM sẽ có thêm 3.000 - 5.000 căn, Bình Dương khoảng 2.000 - 3.000 căn, Long An khoảng 350 căn và Bà Rịa - Vũng Tàu có 500 căn hộ dự kiến mở bán mới.

Mặc dù cung được cho rằng có tăng như sức cầu chung cũng như thanh khoản thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp tiếp tục duy trì ở mức thấp, ảnh hưởng bởi động thái tăng lãi suất, tăng cường kiểm soát tín dụng và một số yếu tố kinh tế khác.

Theo DKRA, căn hộ hạng A tiếp tục giữ vững vị thế chủ đạo tại TP HCM trong khi phân khúc căn hộ hạng B và C dẫn dắt nguồn cung mới các tỉnh giáp ranh. Nguồn cung căn hộ hạng C, nhà ở xã hội có thể sẽ tăng nhờ vào sự tham gia của nhiều chủ đầu tư lớn.

DKRA cho rằng nguồn cung căn hộ quý 4 tại TP HCM sẽ tăng nhưng sức cầu giảm.

Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao trong khi giá bán thứ cấp có thể sẽ có những sự điều chỉnh nhất định trước tình hình khó khăn chung của thị trường hiện nay.

Ở phân khúc nhà phố, nhà biệt thự, nguồn cung mới có thể có sự sụt giảm so với quý 3, dao động khoảng 2.500 căn. Số này tập trung chủ yếu ở Đồng Nai và Bình Dương.

Trong đó, Đồng Nai có thể chào đón khoảng 900 căn được đưa ra thị trường đến từ cục bộ một số dự án mở bán giai đoạn tiếp theo. Bình Dương được đánh giá là thị trường tiềm năng, thu hút nhiều lao động, nhu cầu nhà ở cao.Vì vậy, trong quý 4, dự báo địa phương sẽ có những dự án mới ra mắt thị trường. Nguồn cung sẽ dao động ở mức khoảng 700 - 800 căn.

Nguồn cung nhà phố, nhà biệt thự tại TP HCM dự kiến tương đương với quý 3, dao động khoảng 400 - 500 căn. Long An dự kiến nguồn cung có thể giảm nhẹ, khoảng 400 - 500 căn được tung ra thị trường. Bà Rịa - Vũng Tàu và Tây Ninh tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới.

Chuyển dịch sang phân khúc căn hộ cao cấp

Sức mua của thị trường phân khúc nhà phố, nhà biệt thự dự kiến không có nhiều biến động do những khó khăn trong tình hình kinh tế vĩ mô ở giai đoạn cuối năm. Mặt bằng giá sơ cấp dự báo sẽ tăng nhẹ so với quý trước đó do lạm phát, lãi suất tăng, chi phí nguyên vật liệu tăng… Thị trường thứ cấp ổn định, trong ngắn hạn sẽ khó có những đột biến về thanh khoản.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển của DKRA Việt Nam trả lời báo chí về nhận định thị trường bất động sản.

Theo ông Hoàng, hiện nay sức mua đang ngày càng suy yếu không chỉ ở thị trường thứ cấp mà cả trên thị trường sơ cấp. Nhiều người tưởng rằng các nhà đầu tư sẽ đổ tiền mua bất động sản để bảo toàn giá trị tài sản, đồng tiền trong bối cảnh lạm phát. Nhưng thực tế là nhiều người do dự thận trọng khi giá bất động sản vẫn ở mức rất cao, họ chuyển hướng dòng tiền sang gửi tiết kiệm hoặc mua vàng, ngoại tệ.

Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển của DKRA Việt Nam dự báo đến cuối năm 2022, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều thách thức. Kịch bản nhiều khả năng nhất là mức giá bất động sản giữ nguyên và các chủ đầu tư sẽ gia tăng chính sách bán hàng để hỗ trợ cũng như thu hút khách mua. Thậm chí, khả năng giảm giá sơ cấp là có thể nếu nhà đầu tư chịu áp lực về dòng vốn.

"Trước khi nói đến câu chuyện liệu thị trường có đang chậm lại để bước vào chu kỳ tăng trưởng mới hay không thì phải nhìn vào thực tế. Hiện nay dù thanh khoản chậm nhưng giá nhà đất vẫn tăng cao so với thu nhập của người dân. Bên cạnh đó, nguồn cung mới thời gian qua dù có thời điểm được cải thiện nhưng về cơ bản vẫn rất thấp, thấp hơn nhiều so với thời điểm 2019 trở về trước", ông Hoàng nói.

Các chuyên gia cho rằng thị trường sẽ chuyển dịch sang phân khúc cao cấp, hạng sang.

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, nhận định ở giai đoạn cuối năm xu hướng nguồn cung không cải thiện sẽ rất rõ nét. Số lượng dự án ra thị trường chỉ ở mức tương đương với giai đoạn đầu năm 2022. Cùng với xu hướng nguồn cung khan hiếm thì mức giá sẽ liên tục biến động tăng ở hầu hết các phân khúc.

TS Khương cho rằng nguồn cung bất động sản tại TP HCM vẫn tập trung chủ yếu về khu vực phía Đông, nơi vốn dồi dào sản phẩm nhà ở từ trước đến nay. Theo đó, nguồn cung sẽ tập trung tại khu vực quận 9 cũ (nay là một phần của TP Thủ Đức) và mở rộng nguồn cung ra các khu vực giáp ranh phía Đông như các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương.

Đồng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng cuối năm nay, 80% nguồn cung bất động sản tập trung tại khu vực phía Đông TP HCM. Trong đó, thị trường đang chứng kiến những biến động về nguồn cung. Sản phẩm giá tầm trung ngày càng ít đi còn phân khúc cao cấp, hạng sang lại tăng cao.

"Nguồn cung bất động sản tại TP HCM và cả vùng phụ cận tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp, hạng sang. Có những dự án trước đây thuộc phân trung cấp đã dịch chuyển về vùng giá cao cấp; sự tăng giá nhanh đã khiến căn hộ, nhà phố, biệt thự thiết lập mặt bằng giá mới những năm qua", ông Kiệt nêu.