Tại sao bất động sản công nghiệp Việt Nam ghi nhận hiệu suất ấn tượng?

Chuyển đổi chiến lược trong ngành công nghiệp bán dẫn

Theo Savills Việt Nam, trọng tâm của quá trình chuyển đổi công nghiệp tại Việt Nam hiện nay chính là ngành công nghiệp bán dẫn. Nhận thức được tầm quan trọng mang tính chiến lược của lĩnh vực này, Chính phủ đã triển khai lộ trình đầy tham vọng kéo dài đến năm 2050, với mục tiêu không chỉ phát triển năng lực lắp ráp chip mà còn mở rộng sang các hoạt động nghiên cứu và thiết kế (R&D).

Trong giai đoạn 2024 – 2030, Việt Nam đạt mục tiêu thu hút đầu tư nước ngoài song song với xây dựng năng lực cạnh tranh nội địa, hướng đến đào tạo hơn 50.000 kỹ sư và hình thành 100 doanh nghiệp thiết kế chip. Tới năm 2040, tầm nhìn của Việt Nam là đạt được khả năng tự chủ với nhiều cơ sở sản xuất và kiểm định chip trong nước, hướng tới vị thế dẫn đầu trong ngành bán dẫn.

Ông John Campbell, Giám đốc, Trưởng bộ phận Tư vấn Công nghiệp, Savills Hà Nội cho rằng, để trở thành trung tâm sản xuất bán dẫn, Việt Nam cần vượt qua giai đoạn lắp ráp cơ bản, cần tham gia sâu vào khâu nghiên cứu và thiết kế, đồng thời hướng tới mục tiêu đạt tỷ lệ giá trị gia tăng từ 25% trở lên trong toàn bộ quy trình sản xuất bán dẫn.

Trong năm 2024, các doanh nghiệp dẫn đầu trong ngành như Intel, OnSemi, Hana Micron và Amkor Technology đã cam kết đầu tư hơn 1,07 tỷ USD để xây dựng nhà máy đóng gói bán dẫn tại Bắc Ninh. Một số dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài đáng chú ý khác bao gồm nhà máy trị giá 383,33 triệu USD của Foxcom Circuit Precision và dự án trị giá 4,9 triệu USD của công ty BE Semiconductor Industries (BESI) từ Hà Lan, dự kiến triển khai tại Khu vực công nghệ cao TP.HCM trong năm 2025.

Việc tập trung vào các lĩnh vực có giá trị cao không chỉ nâng cao năng lực của ngành công nghiệp Việt Nam mà còn thúc đẩy chuyển giao tri thức và công nghệ. Ông John Campbell nhận định, những khoản đầu tư chiến lược này đóng vai trò then chốt giúp nâng cap chất lượng nguồn nhân lực và tiếp tục đưa Việt Nam tiến lên trong chuỗi giá trị toàn cầu.

Bất động sản công nghiệp đáp ứng nhu cầu chuyển dịch

Sự chuyển dịch trong cơ cấu sản xuất tại đã tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản công nghiệp. Nhu cầu đối với đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn vẫn duy trì ở mức cao, với tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các khu công nghiệp trên toàn quốc đạt 86% trong năm 2024. Nhờ nền tảng sản xuất vững chắc và khả năng tiếp cận các tuyến vận tải biển quốc tế, vùng kinh tế trọng điểm phía Nam chiếm tới 70% nguồn cung nhà xưởng và kho vận xây sẵn trên cả nước, với tỷ lệ lấp đầy đạt 89%. Trong khi đó, vùng kinh tế phía Bắc ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 78% nhờ vị trí chiến lược nằm gần Trung Quốc và các thị trường Đông Bắc Á và hệ thống logistics phát triển.

Giá đất công nghiệp trung bình trên toàn quốc đạt 167 USD/m², trong đó khu vực phía Bắc đạt 132 USD/m² và phía Nam đạt 183 USD/m². Giá thuê nhà xưởng xây sẵn trung bình đạt 4,6 USD/m²/tháng, phản ánh nhu cầu bền vững và niềm tin của nhà đầu tư đối với thị trường.

Chất lượng các khu công nghiệp đang từng bước thay đổi, với nhiều dự án mới được quy hoạch bài bản hơn, tích hợp thêm không gian logistics, R&D và thương mại. Phát triển bền vững cũng đang dần trở thành ưu tiên trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp. Một số mô hình khu công nghiệp sinh thái như Deep C tại Hải Phòng và Prodexi Eco-IP tại Long An là những dự án tiên phong trong xu hướng này.

Theo ông John Campbell, được thúc đẩy bởi sự tăng trưởng mạnh mẽ của ngành sản xuất, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đã ghi nhận hiệu suất ấn tượng với tỷ lệ lấp đầy cao và mức tăng trưởng giá thuê tích cực trong những năm gần đây.

Tuy nhiên, hiện vẫn tồn tại những thách thức mang tính cấu trúc. Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, 16% doanh nghiệp có vốn FDI đã di chuyển một phần hoạt động vận hành sang quốc gia khác, và 18% đang cân nhắc quyết định tương tự do e ngại về vấn đề cơ sở hạ tầng.

Thông báo gần đây về khả năng áp thuế đối ứng 46% từ Hoa Kỳ tạo ra mức độ bất định nhất định cho thị trường. Tuy vậy, ông John Campbell cho biết việc Việt Nam chủ động tham gia đàm phán và là quốc gia đầu tiên đối thoại với phía Hoa Kỳ về vấn đề này cho thấy sự chủ động của Chính phủ. Kết quả tích cực hơn có thể kỳ vọng, nhất là sau khi phía Hoa Kỳ thông báo gia hạn thời gian áp thuế trong 90 ngày vào ngày 10/4. Bất chấp trở ngại này, các yếu tố nền tảng của Việt Nam vẫn rất vững chắc, với cam kết duy trì mặt bằng lãi suất thấp, đẩy mạnh đầu tư hạ tầng và tận dụng biến động tỷ giá để giữ lợi thế cạnh tranh trong xuất khẩu.

Ông John Campbell chia sẻ thêm: “Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang ở thời điểm bản lề. Từ nền sản xuất có giá trị gia tăng thấp, Việt Nam chuyển mình sang định hướng phát triển công nghệ cao. Với vị trí địa lý thuận lợi, chính sách đầu tư hấp dẫn, lực lượng lao động dồi dào, quỹ đất công nghiệp lớn cùng cam kết phát triển hạ tầng và nguồn nhân lực trong dài hạn, Việt Nam không chỉ mở cửa thu hút đầu tư, mà còn sẵn sàng cho sự thay đổi để thích ứng.”