Phát biểu góp ý tại Hội thảo “Góp ý sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản 2023”, do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam vừa tổ chức, bà Nguyễn Thị Thu Hiền - Trưởng ban Pháp chế Khối bất động sản - Tập đoàn Sun Group cho biết, Dự thảo luật đã bổ sung quy định chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục thông báo cho cơ quan quản lý Nhà nước trước khi đưa công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai vào kinh doanh.
Theo doanh nghiệp, đây là thủ tục mới so với quy định hiện hành, làm phát sinh thêm quy trình hành chính đối với doanh nghiệp. Vì vậy, Sun Group đề xuất không áp dụng thủ tục thông báo đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, nhằm cắt giảm thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho hoạt động đầu tư, kinh doanh.
Đại diện Sun Group cho biết, quá trình thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành chưa phát sinh vướng mắc hoặc ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng đối với quy định này. Riêng đối với nhà ở hình thành trong tương lai, việc tiếp tục duy trì quy định về thủ tục thông báo nhằm bảo đảm quyền và lợi ích của người mua theo doanh nghiệp là hợp lý.
Liên quan đến chuyển nhượng dự án bất động sản, đại diện Sun Group đề nghị Dự thảo quy định điều kiện phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện chuyển nhượng cần nghiên cứu theo hướng linh hoạt hơn, cho phép các bên được thỏa thuận về việc kế thừa, tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ tài chính còn lại trong quá trình chuyển nhượng dự án, thay vì bắt buộc bên chuyển nhượng phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính trước thời điểm chuyển nhượng.
“Cách tiếp cận này sẽ tạo thuận lợi cho hoạt động M&A dự án nhưng vẫn bảo đảm trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước”, vị đại diện Sun Group nói.
Cũng liên quan đến nội dung chuyển nhượng, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn luật sư TP. Hà Nội cho biết:
Thứ nhất, về phạm vi dự án được chuyển nhượng theo khoản 1 Điều 31 Dự thảo, dự án đầu tư được phân thành hai nhóm để áp dụng pháp luật về chuyển nhượng: một nhóm thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư, nhóm còn lại thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, quy định này có thể phát sinh vướng mắc trong quá trình áp dụng. Bối cảnh pháp lý hiện nay đã có sự thay đổi khi Luật Đầu tư đã được sửa đổi, trong khi Dự thảo vẫn giữ nguyên cách tiếp cận trước đây. Các dự án thuộc trường hợp lựa chọn nhà đầu tư, được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư sẽ thực hiện việc chuyển nhượng theo Luật Đầu tư; còn các dự án bất động sản không thuộc các trường hợp này sẽ thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản. Cách quy định như trên có thể dẫn đến tình trạng cùng là dự án bất động sản nhưng lại chịu sự điều chỉnh của hai cơ chế pháp lý khác nhau, tùy thuộc vào hình thức lựa chọn hoặc chấp thuận nhà đầu tư. Điều này dễ phát sinh cách hiểu và cách áp dụng không thống nhất trong quá trình thực hiện.
Thứ hai, về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Theo quy định tại khoản 2, khoản 3 và khoản 4 Điều 31 dự thảo, UBND cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Tuy nhiên, đối chiếu với Luật Đầu tư, đối với một số trường hợp, thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận nhà đầu tư lại thuộc Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Sự khác biệt về chủ thể có thẩm quyền giữa hai luật có thể dẫn đến vướng mắc trong quá trình thực hiện, đặc biệt đối với các dự án vừa chịu sự điều chỉnh của Luật Đầu tư, vừa chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản.
“Đề nghị Ban soạn thảo tiếp tục rà soát để bảo đảm sự thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư; đồng thời quy định rõ chủ thể có thẩm quyền quyết định việc cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, tránh phát sinh cách hiểu và cách áp dụng khác nhau trong quá trình tổ chức thực hiện”, Luậtm sư Tuấn đề nghị.
Thứ ba, về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo Điều 30 Dự thảo. Dự thảo quy định khá cụ thể về các điều kiện như quyết định giao đất, cho thuê đất và việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, trên thực tế có nhiều dự án được hình thành thông qua việc nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Đối với các trường hợp này, nhà đầu tư không có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất nhưng vẫn đáp ứng đầy đủ điều kiện để triển khai dự án. Nếu giữ nguyên quy định hiện nay sẽ loại trừ các trường hợp nêu trên. Vì vậy, đề nghị nghiên cứu bổ sung quy định theo hướng chấp nhận trường hợp nhà đầu tư đã hoàn thành việc nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai để đảm bảo tính thống nhất giữa Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản.
Thứ tư, về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho tổ chức tiếp tục đầu tư xây dựng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án, Dự thảo đã có quy định về việc kế thừa hồ sơ pháp lý của dự án. Tuy nhiên, đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật để tổ chức khác tiếp tục đầu tư xây dựng thì chưa có quy định tương tự.
Thực tế hiện nay, doanh nghiệp nhận chuyển nhượng vẫn phải thực hiện lại nhiều thủ tục như lập hồ sơ dự án, quy hoạch, thiết kế và các thủ tục có liên quan, mặc dù các nội dung này đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trước đó.
Theo luật sư Tuấn, đề nghị bổ sung quy định theo hướng: Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho tổ chức tiếp tục đầu tư xây dựng, bên nhận chuyển nhượng được kế thừa hồ sơ pháp lý của dự án và không phải thực hiện lại các thủ tục đã được phê duyệt. Quy định này sẽ bảo đảm sự thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản với Luật Đầu tư và các luật có liên quan.
.png "DOTRACO (DGT) bị phạt 185 triệu đồng do hàng loạt vi phạm về công bố thông tin")
.png "Nền kinh tế lớn nhất châu Âu đón tin buồn")
