Đó là câu hỏi mà nhiều nhà đầu tư chung cư đang phải đối mặt khi hàng loạt dự án bước vào giai đoạn bàn giao.
Không ít người phải giảm giá hàng trăm triệu đồng vẫn khó bán vì đến sát thời điểm thanh toán mới nhận ra mình không còn đủ khả năng tài chính.
Là một người theo dõi mảng tài chính và bất động sản, tôi cho rằng: Thay vì chờ đến hạn đóng tiền mới cuống cuồng tìm cách xoay xở, nhà đầu tư nên tự rà soát tình hình tài chính càng sớm càng tốt.
Dưới đây là 7 câu hỏi có thể giúp xác định nên tiếp tục giữ căn hộ hay chủ động thoát hàng.
Câu hỏi 1: Bạn có đủ tiền đóng 45% giá trị hợp đồng mà không phải vay thêm?
Đây là câu hỏi quan trọng nhất.
Nếu phải vay thêm chỉ để đủ tiền thanh toán theo tiến độ, hãy tính ngay tổng số tiền phải trả mỗi tháng sau khoản vay mới, thay vì chỉ nhìn vào số tiền cần đóng trước mắt.
Nếu phải vay thêm và chưa xác định được nguồn trả nợ ổn định, đó là tín hiệu cần xem xét lại kế hoạch giữ căn hộ.
Câu hỏi 2: Sau khi trả nợ ngân hàng, gia đình còn đủ tiền sinh hoạt và dự phòng không?
Nhiều người chỉ tính xem "có trả được nợ tháng này hay không", nhưng quên rằng áp lực tài chính kéo dài nhiều năm.
Hãy lập một bảng chi tiêu đơn giản:
- Thu nhập thực nhận mỗi tháng.
- Tổng tiền phải trả ngân hàng (gốc + lãi).
- Chi phí sinh hoạt cố định.
- Khoản tiết kiệm hoặc quỹ dự phòng.
Nếu sau khi trừ các khoản trên gần như không còn dư địa cho các chi phí phát sinh, việc tiếp tục giữ căn hộ sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu lãi suất tăng hoặc thu nhập giảm.
Câu hỏi 3: Nếu lãi suất tăng thêm, bạn còn đủ khả năng trả nợ?
Nhiều khoản vay mua nhà chỉ được hưởng lãi suất ưu đãi trong thời gian đầu, sau đó chuyển sang lãi suất thả nổi.
Hãy liên hệ ngân hàng để biết:
- Thời điểm kết thúc ưu đãi.
- Công thức tính lãi suất sau ưu đãi.
- Khoản trả hàng tháng sẽ tăng bao nhiêu nếu lãi suất tăng 1-2 điểm phần trăm.
Nếu chỉ cần lãi suất tăng nhẹ đã khiến dòng tiền mất cân đối, nên cân nhắc các phương án giảm áp lực tài chính trước khi đến hạn thanh toán.
Câu hỏi 4: Nếu cần bán, bạn có còn đủ thời gian?
Một sai lầm phổ biến là chờ đến sát ngày đóng tiền mới rao bán.
Khi đó, người bán thường phải cạnh tranh với nhiều nhà đầu tư khác cũng đang cần thoát hàng, trong khi người mua có xu hướng ép giá.
Nếu đã xác định không đủ khả năng giữ lâu dài, việc chủ động đưa tài sản ra thị trường sớm thường tạo nhiều dư địa đàm phán hơn.
Câu hỏi 5: Bạn đã làm việc với ngân hàng chưa?
Nhiều người chỉ tìm đến ngân hàng khi đã quá hạn hoặc mất khả năng thanh toán.
Trong khi đó, nếu chủ động trao đổi sớm, người vay có thể được tư vấn các phương án như điều chỉnh kỳ hạn trả nợ hoặc cơ cấu khoản vay (tùy chính sách của từng ngân hàng và điều kiện khoản vay).
Việc liên hệ sớm thường giúp người vay có nhiều lựa chọn hơn so với khi đã phát sinh nợ quá hạn.
Câu hỏi 6: Bạn đang đầu tư hay đang hy vọng?
Hãy tự hỏi:
- Mình giữ căn hộ vì đã tính toán dòng tiền?
- Hay chỉ vì hy vọng giá sẽ tăng trở lại?
Nếu quyết định giữ tài sản chỉ dựa trên kỳ vọng thị trường, trong khi áp lực tài chính ngày càng lớn, rủi ro sẽ tăng theo thời gian.
Câu hỏi 7: Nếu bán hôm nay, bạn mất bao nhiêu? Nếu giữ thêm một năm thì sao?
Đừng chỉ tính khoản lỗ khi bán.
Hãy cộng thêm:
- Tiền lãi vay.
- Phí quản lý.
- Các chi phí phát sinh.
- Rủi ro thị trường tiếp tục trầm lắng.
Trong nhiều trường hợp, một khoản lỗ nhỏ hôm nay có thể ít tốn kém hơn việc tiếp tục giữ tài sản nhưng phải gánh thêm chi phí tài chính trong thời gian dài.
Bạn đang ở mức rủi ro nào?
Nếu có từ 3 dấu hiệu trở lên trong các dấu hiệu dưới đây, nên rà soát lại kế hoạch đầu tư:
☐ Phải vay thêm để đóng đợt thanh toán tiếp theo.
☐ Thu nhập giảm hoặc không còn ổn định.
☐ Sắp hết thời gian ưu đãi lãi suất.
☐ Không có quỹ dự phòng cho các tình huống bất ngờ.
☐ Chưa khảo sát giá chuyển nhượng trên thị trường.
☐ Chỉ kỳ vọng giá sẽ tăng mà chưa có phương án tài chính cụ thể.
☐ Chưa trao đổi với ngân hàng về các phương án hỗ trợ.
.jpg "Đề xuất niên hạn sử dụng chung cư mới tối đa 99 năm, không hồi tố với chung cư đã cấp sổ hồng lâu dài")
