Quy định về định giá đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Ngày càng xa rời lý thuyết về giá và nguyên tắc thị trường

Trong bài viết góp ý về vấn đề định giá đất tại Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được Chính phủ trình Quốc hội xem xét, ông Ngô Gia Cường - Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI) đã thẳng thắng nhận định: Ban soạn thảo đang xây dựng Luật theo hình thức “đẽo cày giữa đường”.

Trên tinh thần góp ý xây dựng Luật Đất đai, MarketTimes xin giới thiệu tới bạn đọc bài viết này.

Cần phải xây dựng luật trên cơ sở lý thuyết kinh tế trong định giá

Qua rất nhiều lần ban hành dự thảo lấy ý kiến rộng rãi toàn dân và ý kiến chuyên gia, tại Chương XI quy định về Tài chính đất đai và giá đất, sau khi tiếp nhận được quá nhiều ý kiến đóng góp từ nhân dân, chuyên gia …, dường như ban soạn thảo đang xây dựng Luật theo hình thức “đẽo cày giữa đường”.

Ngoài các ý kiến phản biện của toàn xã hội và áp lực công việc, Ban soạn thảo cần phải xây dựng luật trên cơ sở lý thuyết kinh tế trong định giá. Dự thảo đất đai qua nhiều lần lấy ý kiến ngày càng xa rời lý thuyết về giá và nguyên tắc thị trường, cụ thể là kết quả định giá đất không thể đồng thời đảm bảo 2 nguyên tắc, cụ thể như sau:

Tại Điểm a, Khoản 1 Điều 158 Dự thảo luật (sửa đổi) quy định về Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất: “1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: a) Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường;”

Tại Khoản 5 cùng Điều 158 quy định: “5. Căn cứ nguồn dữ liệu thông tin đầu vào để xác định giá đất, cơ quan tổ chức xác định giá đất được quyết định xác định giá đất bằng một hoặc nhiều phương pháp định giá theo quy định tại khoản 4 Điều này. Cơ quan quyết định giá đất theo kết quả xác định giá đất có lợi nhất cho ngân sách nhà nước.”

Mặc dù quy định nội dung “Cơ quan quyết định giá đất theo kết quả xác định giá đất có lợi nhất cho ngân sách nhà nước.” không để tại Khoản 1 (nguyên tắc) nhưng rõ ràng đây là một “nguyên tắc” áp đặt cho “Cơ quan quyết định giá đất” phải thực hiện.

Không thể áp dụng tất cả các phương pháp để lựa chọn ra kết quả cao nhất

Ban soạn thảo cần nghiên cứu lại các trường hợp áp dụng phương pháp định giá đất cụ thể đã và đang quy định tại Khoản 2, Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP sẽ thấy mỗi phương pháp chỉ phù hợp để áp dụng trong trường hợp cụ thể, không thể áp dụng tất cả các phương pháp để lựa chọn ra kết quả cao nhất, cụ thể hơn, các trường hợp có thể áp dụng các phương pháp định giá gồm:

- Phương pháp so sánh trực tiếp: phù hợp với thửa đất ở nhỏ lẻ do có thể thu thập được thông tin giao dịch trên thị trường, không phù hợp với thửa đất thực hiện dự án có tiềm năng phát triển do chưa tính đến chi phí hạ tầng nội bộ, chi phí chuẩn bị đầu tư, lợi nhuận nhà thầu …

- Phương pháp Chiết trừ chỉ dùng để hỗ trợ cho phương pháp so sánh để tách giá đất ra khỏi giá chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả giá nhà gắn liền với đất, không phải là phương pháp độc lập cho ra giá đất;

- Phương pháp hệ số điều chỉnh thực chất là phương pháp xây dựng bảng giá đất (hệ số giá đất chính là kết quả tính lại tại thời điểm cụ thể chia cho bảng giá đất đã ban hành) trên nguồn thông tin thị trường như phương pháp so sánh trực tiếp, khác với phương pháp so sánh trực tiếp là phải tính hồi quy về thửa đất cụ thể, trong khi phương pháp hệ số điều chỉnh và Bảng giá đất chỉ cần chia bình quân để cho ra giá đất đại diện cho cho cả vùng, tuyến, khu vực; Chỉ phù hợp với đất ở do có thể thu thập được thông tin giao dịch thành công trên thị trường.

- Trường hợp đất đã hoàn thành đầu tư, đã tạo ra doanh thu: phù hợp áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, Thu nhập như quy định trong Nghị định 44/2014/NĐ-CP hay Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

- Trường hợp đất dự án phát triển, chưa đầu tư: phù hợp áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, Thặng dư như quy định trong Nghị định 44/2014/NĐ-CP hay Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

Về lý thuyết, phương pháp so sánh được xác định là phương pháp có mức độ tin cậy cao nhất, tuy nhiên trong các trường hợp giá đất phi nông nghiệp (đất thương mại, dịch vụ, văn phòng) rất hạn chế thông tin giao dịch của tài sản có quy mô đầu tư, mục đích sử dụng tương đồng nên hầu như không áp dụng được, do đó cần thiết phải có phương pháp thu nhập và thặng dư để khắc phục nhược điểm này của thị trường.

Vậy phương pháp Thu nhập khác phương pháp Thặng dư ở chỗ nào và tại sao nói Dự thảo lần này có mâu thuẫn về nguyên tắc ngay trong cùng một điều (Điều 158).

Theo Điểm c, d Khoản 2 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định trường hợp áp dụng của Phương pháp Thu nhập như sau:

“c) Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;”

“d) Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính;”

Quy định hiện hành này đang phù hợp với lý thuyết trong thẩm định giá hướng dẫn Phương pháp thu nhập tại Tiêu chuẩn thẩm định giá số 10, Cách tiếp cận từ thu nhập (Lưu ý cùng cách tiếp cận từ thu nhập của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam nhưng vẫn tồn tại 2 phương pháp thu nhập và thặng dư) dang định nghĩa như sau:

“Phương pháp vốn hóa trực tiếp (phương pháp thu nhập – TG) là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.”

“Phương pháp dòng tiền chiết khấu (phương pháp thặng dư – TG) được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định), ví dụ như trường hợp một doanh nghiệp vừa bắt đầu hoạt động hoặc một công trình mới bắt đầu xây dựng.”

Trong lý thuyết để đánh giá hiệu quả đầu tư, nếu rủi ro càng cao sẽ tương ứng với lợi nhuận thu được sẽ cao và ngược lại; Do đó, nếu thửa đất (dự án) có tiềm năng phát triển, chưa tạo ra doanh thu còn phải chịu rủi ro trong quá trình đầu tư và về nhận định chủ quan của thị trường trong tương lai xa (hết giai đoạn đầu tư), rủi ro cao hơn thửa đất đã tạo ra doanh thu, tức là đã hết rủi ro giai đoạn đầu tư, đã có thời gian chứng minh được hiệu quả khai thác mà chỉ còn rủi ro trong giai đoạn vận hành khai thác. Đây là lý do giá đất của phương pháp Thặng dư luôn thấp hơn giá đất của phương pháp Thu nhập.

Xét về lý thuyết, cần thiết phải sử dụng cả phương pháp thặng dư và thu nhập.

Ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI).

Làm sao để phương pháp định giá có kết quả chính xác nhất chứ không phải lấy kết quả cao nhất

Chúng ta không vì lý do có một số tiêu cực xảy ra trong quá trình quản lý Nhà nước mà loại bỏ phương pháp định giá khoa học. Nên bàn đến làm sao để phương pháp định giá có kết quả chính xác nhất chứ không phải lấy kết quả cao nhất bất chấp có phù hợp hay không hoặc thấy có hành vi vi phạm thì loại bỏ, đấy là quan điểm đánh đồng, tiêu cực theo kiểu “Không quản được thì cấm”.

Nếu bàn sâu về kết quả của 2 phương pháp sẽ thấy quy định hiện nay cho thấy tạo sao kết quả định giá đất có mức độ chênh lệch lớn: Phương pháp thu nhập không tính lợi nhuận của giá trị đã đầu tư, lợi nhuận trên giá đất, giá trị đầu tư tính trên giá trị còn lại (khác với nguyên giá xây mới) để xác định vào chi phí hợp lý cho chủ đầu tư như phương pháp thặng dư; Trong khi tỷ suất vốn hoá (phương pháp thu nhập) rất thấp do lấy theo lãi suất huy động so với tỷ suất chiết khấu (phương pháp thặng dư) lấy theo lãi suất cho vay. Theo công thức toán học đơn thuần, khi kết hợp vào công thức tính giá đất cho thấy: tử số (thu nhập, thu nhập phát triển từ thửa đất) càng lớn, mẫu số (tỷ suất vốn hoá, chiết khấu) càng nhỏ thì kết quả càng cao và ngược lại. Sự phát triển của mọi nên kinh tế trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng luôn phụ thuộc vào lãi suất ngân hàng trong khi tại Việt nam đang tồn tại lãi suất huy động có mức độ chệnh lệch quá lớn so với lãi suất cho vay nó cũng thể hiện khả năng rủi ro trong đầu tư tại Việt Nam rất cao.

Nếu đã biết về cách tính chi phí chưa phù hợp hiện nay của phương pháp thu nhập và thặng dư nêu trên, vậy tại sao chúng ta không đặt câu hỏi phản biện về kết quả thẩm định giá của phương pháp thu nhập là quá cao so với phương pháp thặng dư cần phải điều chỉnh gây thiệt hại cho chủ đầu tư và đảm bảo nguyên tắc thị trường.

Mâu thuẫn trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này là không bao giờ một kết quả định giá thực hiện đúng, khách quan có thể thoả mãn được cùng 2 nguyên tắc “nguyên tắc thị trường” và nguyên tắc “có lợi nhất cho ngân sách nhà nước”.

Với nguyên tắc có lợi, tư vấn và Hội đồng sẽ phải áp dụng tất cả các phương pháp có thể thực hiện, kể cả không đúng trường hợp, để lựa chọn kết quả cao nhất, nó giống như “nguyên tắc bảo toàn vốn” trong quản lý vốn và tài sản nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp, giải thích đơn giản của nguyên tắc này là kinh doanh chỉ được hoà và lãi, không được lỗ, mất vốn và cá nhân phải chịu trách nhiệm, nguyên tắc này không tồn tại trong nên kinh tế thị trường theo quy luật cạnh tranh, cung cầu và cũng đã không được nhắc đến trong các văn bản điều hành gần đây.

Khoản 2, Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP

2. Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất:

a) Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

b) Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

c) Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;

d) Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính;

đ) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 của Nghị định này.