Quy định mới về đặt cọc, chủ đầu tư hết cửa “sống chết mặc bay, tiền thầy bỏ túi”

Thực tế cho thấy, thời gian qua đã tồn tại không ít dự án nhà ở đã thu tiền cọc và tiền thanh toán theo tiến độ của khách hàng thông qua các đơn vị môi giới, hay trực tiếp chủ đầu tư thu. Thế nhưng, sau đó chủ đầu tư đã không triển khai dự án hoặc triển khai nửa chừng rồi dừng lại hàng chục năm, khiến người mua nhà rơi vào cảnh "dở khóc, dở cười" còn các chủ đầu tư thì không có trách nhiệm, thậm chí lừa đảo khách hàng “sống chết mặc bay, tiền thầy bỏ túi”.

Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành từ đầu năm 2025 quy định nội dung về tiền đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai.

Theo quy định mới, đặt cọc mua bán nhà “trên giấy” được siết lại để hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua, thường là bên yếu thế.

Cụ thể, tại Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Đồng thời, khoản 5 Điều 23 Luật này cũng quy định chi tiết về đặt cọc và thanh toán tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Bình luận về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, kinh doanh bất động sản có tính đặc thù của giao dịch đặt cọc. Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, năm 2014 đều không quy định về đặt cọc xảy ra trước thời điểm dự án bất động sản, nhà ở đủ điều kiện giao kết hợp đồng, huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhất là đất nền.

“Điều đó đã dẫn đến tình trạng giới đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương lợi dụng khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 không quy định giá trị, tỷ lệ tiền đặt cọc nên đã nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn. Thậm chí, đầu nậu còn lập cả “dự án ma” không có cơ sở pháp lý để nhằm mục đích lừa đảo, gây thiệt hại rất lớn cho khách hàng, điển hình là vụ án lừa đảo xảy ra tại Công ty Alibaba. Do vậy, khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) năm 2023 đã bổ sung quy định về đặt cọc vừa bảo đảm giao kết hợp đồng, vừa bảo vệ quyền lợi người mua nhà”, ông Lê Hoàng Châu nhìn nhận.

Bày tỏ quan điểm ủng hộ về quy định mới trong Luật Kinh doanh bất động sản vừa được Quốc hội thông qua, TS. LS. Đặng Văn Cường - Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội nhận định đây là quy định rất quan trọng và cần thiết để kiểm soát tình trạng huy động vốn trái phép của các dự án đầu tư bất động sản, lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, lừa đảo chiếm đoạt tài sản xảy ra khá phổ biến trong thời gian qua.

Cũng theo ông Cường, quy định mới cũng sẽ nâng cao trách nhiệm của các chủ đầu tư dự án bất động sản thương mại, tránh việc đầu tư tràn lan, năng lực yếu kém dẫn đến dự án không triển khai đúng tiến độ.

“Quy định trước đây về huy động vốn không đủ cụ thể, rõ ràng, dẫn đến tình trạng doanh nghiệp huy động vốn trái phép có khi lên đến 100% giá trị dự án. Nhiều dự án chưa được triển khai nhưng chủ đầu tư đã huy động vốn trái phép bằng các hình thức như vay vốn, góp vốn, hợp tác đầu tư, đặt chỗ để nhận tiền trái pháp luật của các nhà đầu tư, khách hàng, dẫn đến tranh chấp khiếu kiện gây bức xúc trong dư luận xã hội” - ông Cường phân tích.

Dưới góc nhìn của đơn vị đại diện cho các doanh nghiệp môi giới bất động sản trong cả nước, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho rằng, việc đặt cọc vừa thể hiện việc giao kết triển khai hợp đồng mua bán, cũng là mục đích để chủ đầu tư xác định được nhu cầu của thị trường, bảo đảm đầu ra cho sản phẩm dự án.

“Quy định về tiền đặt cọc trong luật là rất hợp lý nhưng theo kinh nghiệm của các quốc gia phát triển, họ dùng bên thứ ba là các ngân hàng, tổ chức tín dụng đứng ra giám sát, quản lý số tiền này với một tài khoản chung mà không “chảy” vào túi của chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết thì khách hàng được lấy tiền về, phía ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm với khoản tiền này”, TS. Nguyễn Văn Đính nêu quan điểm.