Cụ thể, Thông tư quy định, ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai khi: Trong giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung giấy phép thành lập và hoạt động của ngân hàng thương mại có quy định nội dung hoạt động bảo lãnh ngân hàng; không bị cấm, hạn chế, đình chỉ, tạm đình chỉ thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.
Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sẽ công bố công khai danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong từng thời kỳ trên cổng thông tin điện tử của NHNN.
Ngân hàng thương mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi chủ đầu tư đáp ứng đủ các yêu cầu quy định (trừ trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng); dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản và quy định của pháp luật có liên quan.
Số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản và các khoản tiền khác (nếu có) theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.
HOREA đề xuất bỏ quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Trước đó, Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HOREA) từng đề xuất bỏ bảo lãnh “bán nhà hình thành trong tương lai” vì cho rằng quy định này chỉ làm lợi cho ngân hàng.
Theo HoREA, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (Điều 56) và Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) (Điều 27) đều quy định về “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”.
Do vậy, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực có cam kết thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Tuy nhiên, sau 7 năm thực hiện, quy định này đã bộc lộ một số bất cập, hạn chế, như: làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu cuối cùng. Còn chủ đầu tư phải trả phí “bảo lãnh” cho ngân hàng, mức phí này bằng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên phí “bảo lãnh” cũng rất cao.
Phí “bảo lãnh” được chủ đầu tư trả trước cho ngân hàng và được chủ đầu tư tính vào giá thành sản phẩm làm tăng giá bán nhà ở, mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu phí “bảo lãnh” này.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HOREA, quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” hầu như chỉ làm lợi cho ngân hàng. Vì, hầu hết ngân hàng thực hiện bảo lãnh cũng chính là ngân hàng đã cho chủ đầu tư vay tín dụng để đầu tư xây dựng, phát triển dự án và đã nhận thế chấp chính dự án đó để bảo đảm khoản vay. Như vậy, ngân hàng vừa được chủ đầu tư trả lãi vay ngân hàng, vừa được lấy phí “bảo lãnh”.
Ngoài ra, quy định này cũng làm giảm năng lực cho vay tín dụng của ngân hàng thương mại và làm tăng khối tài sản bảo đảm của doanh nghiệp cho khoản bảo lãnh, nên không được khai thác sử dụng hiệu quả khối tài sản bảo đảm này.
Ông Châu dẫn ra ví dụ về trường hợp doanh nghiệp A được ngân hàng B cấp hạn mức tín dụng 2.000 tỷ đồng, nếu thực hiện bảo lãnh ngân hàng với giá trị 500 tỷ đồng thì doanh nghiệp A chỉ còn có thể được vay tín dụng 1.500 tỷ đồng.
Để được ngân hàng bảo lãnh với giá trị 500 tỷ đồng thì doanh nghiệp A phải có tài sản bảo đảm với giá trị thực tế khoảng 650 tỷ đồng (bởi lẽ ngân hàng đánh giá tài sản bảo đảm bằng 70% giá trị thực tế). Tài sản bảo đảm này gần như bị phong tỏa nên chủ đầu tư không thể khai thác, sử dụng hiệu quả.
Theo HoREA, quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” chưa phải là giải pháp cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà.
Luật sư nói cần giữ quy định bảo lãnh cho nhà ở hình thành trong tương lai
Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng, Trưởng Văn phòng Luật sư Kết Nối, cho rằng việc bỏ quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là không những không phù hợp, mà đi ngược lại lợi ích của người mua nhà.
Ông Hùng khẳng định, trong những năm qua, dù có quy định bảo lãnh này nhưng thực tế người dân cũng gặp không ít chủ đầu tư chậm trễ trong việc bàn giao nhà, dù có khiếu nại, khiếu kiện, kêu cứu khắp nơi. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.
“Dù có quy định bão lãnh, nhưng thực tế chưa đi vào cuộc sống, khi chủ đầu tư sai phạm, phía ngân hàng, chủ đầu tư tìm mọi cách đổ lỗi, không thực hiện đền bù cho thời gian chậm tiến độ bàn giao. Điều này cũng xuất phát từ việc khi quy định bảo lãnh vẫn mang tính "hình thức" chưa rõ ràng, chưa có các cơ chế giám sát, đảm bảo thực hiện của cơ quan nhà nước”, ông Hùng nói.
Chính vì thế, ông Hùng cho rằng, cần quy định chặt chẽ hơn về việc bảo lãnh này, quy định phải có tính chất bắt buộc, có cơ chế giám sát của cơ quan nhà nước khi chủ đầu tư sai phạm, chậm bàn giao nhà. Bắt buộc chủ đầu tư phải có cam kết thời gian giao nhà cụ thể, không cho phép các quy định dạng như thời gian dự kiến, hoặc các mốc thời gian không cụ thể.
Trong khi đó, bình luận về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Công ty Luật SBLaw, cho rằng mục đích ban đầu của việc ban hành các quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai trong luật kinh doanh bất động sản nhằm bảo vệ quyền, lợi ích của bên mua nhà.
Theo quan điểm của ông Hà, khách hàng đã trả tiền rồi nhưng đến hạn lại không nhận được nhà do bên bán chưa hoàn thành xong việc xây dựng, hoặc đã hoàn thành việc xây dựng nhưng không đáp ứng được các yêu cầu nghiệm thu là những tình trạng xảy ra phổ biến. Để hạn chế những tình trạng trên, pháp luật mới quy định về bảo lãnh trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, có lẽ việc quy định như vậy vẫn chưa thực sự bảo vệ tốt cho phía người mua nhà và kéo theo những bất cập khác nên mới xuất hiện những đề xuất yêu cầu bỏ quy định bảo lãnh trên.
Ông Nguyễn Thanh Hà cho rằng, việc bỏ quy định này cũng rất đáng lo ngại đối với người mua bởi mục đích của quy định về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà - những người yếu thế trong quan hệ mua bán bất động sản khi ít hiểu biết về thủ tục mua bán, nắm được ít thông tin về dự án, không đủ điều kiện để nắm bắt, theo dõi, quản lý dự án trong quá trình triển khai.
Cũng theo ông Luật sư Nguyễn Thanh Hà, trên thực tế, đã có nhiều dự án chậm tiến độ bàn giao, có dự án hàng chục năm vẫn ‘đắp chiếu’, nếu không có ngân hàng đứng ra bảo lãnh thì quyền lợi của người mua sẽ phải đảm bảo như thế nào? Do đó, phải có bảo lãnh thì người mua mới an tâm.
.jpg "Đế chế Google 2.000 tỷ USD gặp nguy hiểm: Bị yêu cầu bán Chrome, hệ sinh thái Android nguy cơ bị phá vỡ")
