Phát triển có chọn lọc, loại hình chung cư trung - cao cấp sẽ dẫn dắt thị trường bất động sản Hà Nội năm 2023

Các dự án phù hợp với nhu cầu ở thực, đầy đủ pháp lý, thanh khoản tốt tiếp tục tăng giá

Theo báo cáo thị trường của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, năm 2022, tại Hà Nội, có khoảng 15.916 sản phẩm bất động sản được mở bán, tỷ lệ hấp thụ đạt 47,4%, tương đương gần 7.543 giao dịch. Giá bán sơ cấp loại hình căn hộ chung cư trung bình đạt 50 triệu đồng/m2, tăng 10 - 15% theo năm. Nguồn cung và giao dịch của căn hộ trung và cao cấp chiếm tỷ lệ cao nhất trong cơ cấu nguồn cung và giao dịch trên thị trường. Đây là phân khúc hút khách nhất nhờ khả năng tăng trưởng ổn định, giá thuê phục hồi bằng với thời điểm trước khi xảy ra dịch Covid-19.

Riêng trong quý IV/2022 thị trường ghi nhận 31 dự án chào bán mới. Trong đó, chỉ có 2 dự án mới hoàn toàn và 29 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo, cung cấp tổng 2.030 sản phẩm cho thị trường, chủ yếu là sản phẩm cao cấp.

Mặt bằng giá sơ cấp căn hộ khó giảm do chi phí đầu vào (chỉ số nhà ở và giá VLXD đã tăng khoảng 6% so với hồi đầu năm 2022), lạm phát, lãi suất ngày càng tăng cao. Các dự án phù hợp với nhu cầu ở thực, đầy đủ pháp lý, thanh khoản tốt tiếp tục tăng giá.

Đầu năm 2023, nguồn cung không có nhiều thay đổi, nếu các chính sách vĩ mô được điều chỉnh, những dự án phù hợp với nhu cầu như nhà ở bình dân, nhà ở xã hội và cả nhà ở cao cấp được triển khai dở dang ở giai đoạn trước sẽ có khả năng sẽ được khơi thông, đẩy vào thị trường một nguồn cung mới. Càng về cuối năm, nguồn cung phù hợp với nhu cầu của thị trường sẽ càng được cải thiện.

Trong ba tháng đầu năm 2023, giao dịch đạt thấp, nhưng có thể duy trì ngang bằng cùng kỳ năm 2022 (vì thị trường vẫn có những dự án chất lượng tốt, giá bán phù hợp). Từ quý II/2023, giao dịch được kỳ vọng sẽ tăng tốt hơn. Giá căn hộ phân khúc thấp sẽ không giảm, thậm chí tăng. Trong khi giá căn hộ trung - cao cấp trước đây có xu hướng tăng ảo sẽ được điều chỉnh về mức phù hợp hơn với giá trị thực. Đây là thời điểm tốt để các nhà đầu tư hoặc những người thu nhập cao có thể mua vào với giá tốt.

Chung quy lại, thị trường bất động sản Hà Nội sẽ không có nhiều biến động trong thời gian tới. Nguồn cung nhà ở tiếp tục khan hiếm, kể cả phân khúc cao cấp. Lực cầu sản phẩm trung - cao cấp sẽ gia tăng ở những khu vực được đầu tư phát triển hạ tầng, giao thông, đô thị.

Trải qua “cơn bĩ cực” với những khó khăn chưa từng có trong thời gian qua, các dự án trước đây có xu hướng dành cho đầu cơ đã điều chỉnh trở lại với mức giá tốt và phù hợp hơn. Các nhà phát triển dự án bất động sản trung - cao cấp cũng đang cân đối lại các hạng mục đầu tư, theo hướng chú trọng vào chất lượng, không phát triển một cách tràn lan, dàn trải.

Phân khúc trung, cao cấp trở thành kênh đầu tư dài hạn và tiềm năng

Đối với thị trường bất động sản Hà Nội, vị thế của Thủ đô - tập trung nhiều cơ quan đầu não, nền kinh tế phát triển năng động với khả năng kết nối liên vùng đã tạo ra tính đắc địa của quỹ đất. Giá trị đất đai cao và đòi hỏi về không gian sống xanh, có chất lượng tại khu vực trung tâm đã khiến phân khúc trung - cao cấp trở thành kênh đầu tư trung và dài hạn đầy tiềm năng.

Trong giai đoạn vừa qua, khá nhiều chủ đầu tư dự án tập trung vào phân khúc bất động sản trung - cao cấp, vì bản chất đây là một phân khúc có tiềm năng và lợi nhuận tốt, có nhu cầu thực sự trong xã hội ở cả phương diện đầu tư và mua để ở. Theo Ngân hàng Thế giới (WB), tốc độ tăng trưởng tầng lớp trung lưu tại Việt Nam đang thuộc hàng cao nhất Đông Nam Á với 1,4 triệu người tăng thêm mỗi năm (trong giai đoạn 2016 - 2020). Dự báo trong 25 năm tới, một nửa dân số (tương đương hơn 50 triệu người Việt Nam) sẽ gia nhập tầng lớp trung lưu. Nhu cầu nâng cao chất lượng không gian sống là tất yếu và dòng tiền sẽ tiếp tục đổ vào phân khúc căn hộ trung - cao cấp.

Khu vực đô thị lõi, có vị trí đắc địa, cơ sở hạ tầng tốt, đồng bộ, thuận tiện di chuyển đến các trụ sở, cơ quan làm việc và có các hoạt động kinh tế, dịch vụ tốt phù hợp để phát triển nhà ở trung – cao cấp hơn là phân khúc bình dân, giá thấp. Bởi đây là khu vực cần ưu tiên để phát triển hạ tầng xã hội, không gian xanh, không nên phát triển nhiều nhà ở. Các dự án chung cư sẽ là lựa chọn tối ưu để tiết kiệm không gian, đồng thời mức giá không thể xuống thấp vì còn phải “cõng” thêm các chi phí về hạ tầng, dịch vụ. Đặc biệt là tại những khu đô thị mới được đầu tư hệ thống hạ tầng bài bản, chất lượng cao, đa dạng dịch vụ, tiện ích cao cấp với chi phí đầu tư lớn, rõ ràng giá thành sản phẩm căn hộ sẽ rất cao.

Các đô thị văn minh, hiện đại trên thế giới đều hướng đến việc xây dựng các kết cấu hạ tầng dịch vụ đẳng cấp, chất lượng cao tại khu vực trung tâm đô thị nói chung và lõi của các khu đô thị mới. Việt Nam không thể nằm ngoài xu hướng đó.

Khi sự phát triển phân khúc trung và cao cấp có chọn lọc hơn thì nguồn cung sẽ không dồi dào như trước. Tính khan hiếm sẽ càng nâng cao giá trị của các sản phẩm này.

Tiềm năng vàng phía Đông Hà Nội đón sóng dịch chuyển cư dân

Tại Hà Nội, khu vực đô thị trung tâm đã không còn quỹ đất để phát triển. 70% nguồn cung căn hộ mới ở Hà Nội trong năm 2022 tới từ các dự án đại đô thị ở khu vực phía Đông và phía Tây với bệ phóng là các tuyến đường vành đai, đường sắt trên cao được tích cực triển khai sẽ tạo hấp lực lớn với người mua.

Tuy nhiên, Thành phố đang có xu hướng phát triển mạnh hơn về phía Đông. Tuyến đường Vành đai 2 được coi là mảnh ghép giúp hoàn hơn thiện bức tranh hạ tầng giao thông đồng bộ và hiện đại khu vực này. Cùng với đó, hàng loạt đại công trình như cầu Đông Trù, cầu Nhật Tân, nút giao Cổ Linh, tuyến cao tốc Hà Nội - Hải Phòng… đã giúp hạ tầng phía Đông được lột xác. Theo quy hoạch, trong một vài năm tới, những cây cầu lớn, những tuyến vành đai lớn đang dần thành hình như cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2 (dự kiến hoàn thành trong năm 2023), cầu Trần Hưng Đạo, cầu Tứ Liên, cầu Mễ Sở, Hồng Hà, cầu Ngọc Hồi, tuyến Vành đai 3,5; Vành đai 4 sẽ tạo lực đẩy giúp các quận, huyện như Long Biên, Gia Lâm và một phần Hưng Yên trở thành một vệ tinh đắc lực của Thủ đô Hà Nội. Hệ thống giao thông hoàn chỉnh giúp cho khoảng cách không còn là vấn đề lo ngại, khu Đông đang đón làn sóng dịch chuyển dân cư mạnh mẽ, ưa chuộng lối sống xanh, sinh thái.

Các nhà đầu tư cũng bắt đầu nhận thấy khu vực phía Đông có tiềm năng vàng. Các sản phẩm trung và cao cấp đã và đang được phát triển tại đây phù hợp để ở, cho thuê và làm của để dành trong dài hạn.

Hiện, khu vực phía Đông đang hình thành các khu đô thị xanh, thông minh. Đó là những khu đô thị mới, đại đô thị “all-in-one” có chất lượng cao, được đầu tư công phu với môi trường cảnh quan và đầy đủ các nhu cầu sống từ trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí, trung tâm thương mại, công viên, hồ nước… Quỹ đất dành cho các hạ tầng này tương đối lớn, do đó, mật độ nhà ở sẽ giảm đi và có chọn lọc hơn dẫn đến có mức giá cao hơn. Những cư dân tại đây có thu nhập rất cao, đủ khả năng chi trả chi phí cho các dịch vụ cao cấp, họ không chỉ mua nhà ở mà còn mua không gian sống.

Hạ tầng đồng bộ tạo giá trị bền vững cho bất động sản

Bất động sản trung - cao cấp tại Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng vẫn rất tiềm năng, nhất là khi sự đầu tư vào hệ thống hạ tầng giao thông tại các khu vực đô thị mở rộng tiếp tục được đẩy mạnh, thu nhập của người dân đang tăng lên, đặc biệt là dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam ngày càng mạnh mẽ đã kéo theo lượng lớn các chuyên gia, kỹ sư, nhân sự chất lượng cao… vào Việt Nam và có nhu cầu lớn về không gian sống tái tạo năng lượng. Chỉ có các dự án chung cư trung - cao cấp mới đáp ứng được.

Kinh tế tăng trưởng, hạ tầng được đầu tư đồng bộ sẽ giúp bất động sản nâng cao giá trị. Trong thời gian tới, tại các dự án bất động sản trung - cao cấp đã và đang triển khai hoàn thiện, mức giá sẽ không có sự đảo chiều giảm xuống, thay vào đó là sự ổn định và tăng trưởng một cách bền vững hơn. Sự tăng giá này không theo chiều hướng nóng sốt có sự đẩy giá ảo mà tỷ lệ thuận với các hoạt động đầu tư vào hệ thống hạ tầng và chất lượng đô thị.

Tại thời điểm này, khi thị trường đang tái lập thế cân bằng trở lại, mức giá dần tiệm cận với giá trị thực. Đây là cơ hội để những người có nhu cầu thực mua để ở, kinh doanh hoặc đầu tư dài hạn có thể lựa chọn phân khúc này đầu tư, tăng sức mua cho thị trường. Trong đó, các dự án đang phát triển tại khu vực phía Đông Hà Nội là một lựa chọn để nhà đầu tư và người mua thực có thể cân nhắc bởi tiềm năng tăng giá trong tương lai và khả năng đáp ứng các nhu cầu sống. Đương nhiên, đó phải là những dự án đảm bảo yếu tố pháp lý, không gian sống xanh, đa dạng tiện ích, tiến độ nhanh chóng, chính sách bán hàng phù hợp thì mới tạo niềm tin và cổ vũ được sức mua của nhà đầu tư.