Nới tín dụng bất động sản: "Cửa sáng" chỉ mở cho phân khúc tạo giá trị thực

Ngày 29/5/2026, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) ban hành Công văn số 4551/NHNN-CSTT gửi 25 NHTM về việc điều chỉnh cách tính tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản.

Theo đó, từ ngày 1/1/2026 đến hết ngày 31/12/2026, các ngân hàng thuộc diện áp dụng sẽ không phải tính phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với NƠXH, khu công nghiệp và khu chế xuất vào dư nợ tín dụng bất động sản khi kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng của lĩnh vực này.

Danh sách gồm nhiều ngân hàng lớn như: VietinBank, Agribank, BIDV, ACB, Sacombank, Techcombank, VPBank và nhiều tổ chức tín dụng khác. Điều đáng chú ý là NHNN không nới lỏng đại trà đối với toàn bộ tín dụng bất động sản, mà chỉ áp dụng cho các phân khúc được xác định có ý nghĩa kinh tế - xã hội đặc biệt.

Nếu như các khoản vay phục vụ đầu cơ, mua bán bất động sản cao cấp hay các dự án có mức độ rủi ro cao vẫn nằm trong phạm vi kiểm soát chặt chẽ thì dòng vốn dành cho NƠXH và hạ tầng khu công nghiệp lại được mở rộng dư địa.

Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi cho rằng, đây là một bước điều hành đáng chú ý, phản ánh sự chuyển biến trong tư duy quản lý tín dụng theo hướng ngày càng linh hoạt, thực chất và phù hợp hơn với yêu cầu phát triển của nền kinh tế.

Trong nhiều năm, tín dụng bất động sản thường được nhìn nhận như một nhóm tương đối đồng nhất. Tuy nhiên, trên thực tế, bất động sản bao gồm nhiều phân khúc với đặc điểm, mức độ rủi ro và vai trò kinh tế - xã hội hoàn toàn khác nhau.

Trong đó, nhà ở xã hội phục vụ an sinh; khu công nghiệp và khu chế xuất là hạ tầng sản xuất; nhà ở thương mại đáp ứng nhu cầu dân cư; trong khi một số phân khúc khác lại thiên về đầu tư tài sản hoặc chịu ảnh hưởng mạnh của chu kỳ thị trường.

Việc NHNN cho phép loại trừ phần dư nợ tăng thêm đối với nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất khỏi hạn mức kiểm soát tín dụng bất động sản cho thấy cơ quan quản lý đang từng bước chuyển từ cách tiếp cận “quản lý theo ngành” sang “quản lý theo mục đích sử dụng vốn, chất lượng tài sản và mức độ đóng góp cho nền kinh tế”.

Tín dụng bất động sản đang được phân tầng, định hướng dòng vốn vào nhu cầu thực và động lực tăng trưởng mới của nền kinh tế.

Nói cách khác, đây không phải là câu chuyện nới tín dụng cho bất động sản nói chung, mà là định hướng dòng vốn vào những lĩnh vực tạo ra giá trị kinh tế - xã hội cao hơn, có khả năng thúc đẩy năng lực sản xuất, giải quyết nhu cầu dân sinh và nâng cao chất lượng tăng trưởng.

Đây cũng là xu hướng quản lý hiện đại mà nhiều quốc gia áp dụng, trong đó không phải mọi khoản vay bất động sản đều được nhìn nhận với cùng một mức độ rủi ro hay cùng một cơ chế điều tiết.

Theo ông Huy, chủ trương này tác động đầu tiên và rõ nét nhất sẽ đến từ phân khúc nhà ở xã hội. Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở của người lao động, công nhân và người có thu nhập trung bình vẫn rất lớn, việc mở rộng dư địa tín dụng sẽ giúp cải thiện khả năng tiếp cận vốn của cả chủ đầu tư và người mua nhà.

Điều này có thể góp phần thúc đẩy nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân, qua đó hỗ trợ ổn định an sinh xã hội và nâng cao chất lượng nguồn nhân lực.

Đối với khu công nghiệp và khu chế xuất, đây là một chính sách có ý nghĩa chiến lược trong bối cảnh Việt Nam tiếp tục đẩy mạnh thu hút đầu tư, phát triển công nghiệp chế biến chế tạo và tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu.

Khi tiếp cận vốn thuận lợi hơn, các chủ đầu tư có điều kiện mở rộng quỹ đất công nghiệp, đầu tư hạ tầng kỹ thuật, logistics, nhà xưởng hiện đại và các mô hình khu công nghiệp xanh, thông minh.

Hiệu ứng lan tỏa không chỉ dừng ở thị trường bất động sản mà còn tác động tích cực tới sản xuất, xuất khẩu, việc làm và năng lực cạnh tranh quốc gia.

Ở góc độ rộng hơn, chính sách này có thể góp phần tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng phát triển dựa trên nhu cầu thực và giá trị sử dụng thực, thay vì quá phụ thuộc vào yếu tố tăng giá tài sản.

Đặc biệt, đối với nhà ở thương mại, đây cũng là thời điểm cần có cách tiếp cận phân tầng sâu hơn. Nhà ở thương mại không phải là một phân khúc đồng nhất mà bao gồm nhiều nhóm khách hàng khác nhau từ bình dân, trung cấp đến cao cấp.

Trong thời gian tới, cơ quan quản lý có thể tiếp tục nghiên cứu bóc tách từng phân khúc nhà ở thương mại để xây dựng các cơ chế tín dụng phù hợp hơn với nhu cầu ở thực của từng nhóm dân cư.

Những dự án có khả năng đáp ứng nhu cầu nhà ở thực, có thanh khoản tốt và đóng góp vào cân bằng cung - cầu thị trường cần được tạo điều kiện tiếp cận vốn thuận lợi hơn. Cách tiếp cận này sẽ giúp thị trường phát triển hài hòa hơn, tránh tình trạng thiếu nguồn cung ở một số phân khúc trong khi dư thừa ở những phân khúc khác.