Ngân hàng Nhà nước: Dòng vốn vào bất động sản phải hướng đến nhu cầu thực, giảm phụ thuộc tín dụng ngân hàng

Thị trường bất động sản còn nhiều điểm nghẽn, thiếu nhà ở phù hợp thu nhập

Chia sẻ tại Hội thảo “Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững” do Báo Thanh tra tổ chức, ông Đào Văn Hà, Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê (Ngân hàng Nhà nước) cho rằng, thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ phát triển mới khi hệ thống pháp luật liên quan từng bước được sửa đổi, hoàn thiện đồng bộ hơn. Quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ cũng giúp nhu cầu nhà ở tiếp tục duy trì ở mức cao.

Dù vậy, thị trường vẫn đối mặt với không ít khó khăn. Nổi bật là tình trạng mất cân đối về cơ cấu sản phẩm khi nguồn cung nhà ở có giá phù hợp với thu nhập của người dân còn thiếu nghiêm trọng. Bên cạnh đó, nhiều dự án vẫn vướng mắc pháp lý, thời gian phê duyệt kéo dài, ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình thẩm định và giải ngân của các tổ chức tín dụng.

Theo ông Hà, hệ thống thông tin giữa các cơ quan hiện chưa được liên thông, tạo kẽ hở cho các hành vi lợi dụng gây biến động thị trường. Trong khi đó, năng lực tài chính của một bộ phận chủ đầu tư vẫn còn hạn chế.

Đại diện Ngân hàng Nhà nước cũng chỉ ra rằng việc các kênh huy động vốn dài hạn như thị trường chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp chưa phát triển tương xứng khiến nguồn vốn cho bất động sản vẫn phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng.

Vấn đề hiện nay không chỉ đơn thuần là khơi thông dòng vốn cho lĩnh vực bất động sản mà quan trọng hơn là phải phân bổ nguồn vốn đúng nơi tạo ra giá trị thực, tạo điều kiện để doanh nghiệp phát triển bền vững và ngày càng nhiều người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý, hạn chế đầu cơ.

Ông Đào Văn Hà, Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê, Ngân hàng Nhà nước

Để hỗ trợ thị trường, ông Hà cho biết Ngân hàng Nhà nước đang triển khai đồng bộ nhiều giải pháp điều hành chính sách tiền tệ theo hướng chủ động, linh hoạt, phối hợp chặt chẽ với chính sách tài khóa và các chính sách vĩ mô khác nhằm ổn định thị trường tiền tệ, ngoại hối và góp phần giữ mặt bằng lãi suất cho vay ở mức hợp lý.

Thời gian qua, cơ quan này tiếp tục giữ nguyên các mức lãi suất điều hành, đồng thời yêu cầu các tổ chức tín dụng công khai lãi suất cho vay trên website để khách hàng thuận tiện tham khảo khi tiếp cận vốn.

Đáng chú ý, Ngân hàng Nhà nước quy định hệ số rủi ro đối với các khoản vay mua nhà ở xã hội thấp hơn so với bất động sản thương mại, qua đó khuyến khích các ngân hàng mở rộng tín dụng cho phân khúc này.

Năm 2026, định hướng tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống được đặt ở khoảng 15%. Các ngân hàng được yêu cầu kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt quá mức tăng trưởng tín dụng chung.

Tuy nhiên, để tạo thêm dư địa cho các lĩnh vực ưu tiên, từ ngày 29/5/2026, Ngân hàng Nhà nước cho phép không tính phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất vào chỉ tiêu kiểm soát tăng trưởng tín dụng.

Bên cạnh đó, nhằm đáp ứng nhu cầu vốn trung và dài hạn của các dự án quy mô lớn, tỷ lệ tối đa sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn đã được nâng từ 30% lên 40%, áp dụng từ ngày 1/7/2026.

Ông Hà cũng cho biết công tác thanh tra đang được đổi mới theo hướng chuyên đề, tập trung vào các khoản cấp tín dụng tiềm ẩn rủi ro cao như các dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc nhóm khách hàng lớn.

Giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, phát triển các kênh vốn dài hạn

Theo ông Đào Văn Hà, bất động sản là lĩnh vực có nhu cầu vốn trung và dài hạn rất lớn. Vì vậy, nếu tiếp tục phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng sẽ làm gia tăng áp lực đối với hệ thống tài chính và ảnh hưởng đến hiệu quả phân bổ nguồn lực của nền kinh tế.

"Phát triển thị trường trên cơ sở cân bằng và hài hòa giữa tín dụng ngân hàng với các kênh huy động vốn khác", ông Hà lưu ý.

Theo đó, nhu cầu vốn trung và dài hạn của các doanh nghiệp phát triển dự án cần được đáp ứng nhiều hơn thông qua thị trường trái phiếu doanh nghiệp minh bạch, các quỹ đầu tư bất động sản (REITs), thị trường chứng khoán cũng như thu hút dòng vốn nước ngoài thông qua hoạt động M&A dự án.

Để bảo đảm dòng vốn được phân bổ đúng nơi tạo ra giá trị thực, Ngân hàng Nhà nước đã kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu ban hành Nghị định về Quỹ phát triển nhà ở; xây dựng mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý; đồng thời hoàn thiện cơ sở dữ liệu và hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản, đất đai. Đây sẽ là cơ sở để các ngân hàng định giá tài sản sát với giá trị thực, hạn chế tín dụng chảy vào hoạt động đầu cơ.

Song song với đó, Ngân hàng Nhà nước kiến nghị Bộ Tài chính tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý đối với thị trường chứng khoán và thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Đối với địa phương, UBND các tỉnh, thành phố cần đẩy nhanh giải quyết thủ tục hành chính, công bố danh mục các dự án đủ điều kiện để các tổ chức tín dụng xem xét cấp tín dụng và giải ngân kịp thời.

"Trong giai đoạn phát triển mới, mục tiêu không chỉ là khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản mà còn phải bảo đảm dòng vốn được phân bổ hiệu quả, hướng tới các nhu cầu thực và các dự án tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế", ông Hà khẳng định.

Theo ông, Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục điều hành tín dụng phù hợp với mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, hỗ trợ tăng trưởng, đồng thời bảo đảm an toàn hoạt động của toàn hệ thống.