Hầu hết đều áp dụng phương pháp so sánh khi thẩm định các tài sản phục vụ mục đích mua sắm mới
Căn cứ quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 - Quy trình thẩm định giá (TĐGVN 05) ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính:
“Thẩm định viên được sử dụng 01 (một) phương pháp thẩm định giá trong các trường hợp:
Áp dụng phương pháp so sánh khi có nhiều số liệu từ các giao dịch (tối thiểu 03 giao dịch) của các tài sản so sánh trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá;
Không có đủ thông tin để áp dụng 02 (hai) phương pháp thẩm định giá trở lên và đưa ra căn cứ thực tế chứng minh cho việc không thể khắc phục được những hạn chế về thông tin này”
Các doanh nghiệp thẩm định giá hầu hết đều sử dụng một phương pháp thẩm định giá là phương pháp so sánh do: “Không có đủ thông tin để áp dụng 02 (hai) phương pháp thẩm định giá trở lên và đưa ra căn cứ thực tế chứng minh cho việc không thể khắc phục được những hạn chế về thông tin này” và/hoặc “Áp dụng phương pháp so sánh khi có nhiều số liệu từ các giao dịch (tối thiểu 03 giao dịch) của các tài sản so sánh trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá”
Dẫn chứng một ví dụ thực tế, đại diện một doanh nghiệp thẩm định giá chia sẻ: Như trường hợp các bộ hồ sơ thẩm định giá Kit xét nghiệm của Công ty Việt Á, các doanh nghiệp thẩm định giá đang áp dụng phương pháp so sánh do thu thập được tối thiểu 03 giao dịch thành công trước đó của các địa phương khác đã mua kit xét nghiệm của Việt Á với mức giá 470.000 đồng/kit, và thông tin này được công khai trên website: https://muasamcong.mpi.gov.vn
Đồng thời, các doanh nghiệp thẩm định giá cũng không thu thập được thông tin liên quan đến chi phí nguyên vật liệu, công cụ dụng cụ, chi phí khấu hao máy móc thiết bị, chi phí bán hàng, chi phí quản lý, lợi nhuận nhà đầu tư…
Hơn nữa cũng không có định mức đối với các chi phí bán hàng, chi phí quản lý, lợi nhuận nhà đầu tư. Do đó, không có cơ sở để sử dụng phương pháp chi phí.
Không thể khắc phục được hạn chế khi thu thập thông tin dữ liệu
Về cách tiếp cận từ thị trường và phương pháp so sánh: Theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 – Cách tiếp cận từ thị trường (TĐGVN 08) ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài Chính:
“Tài sản so sánh là tài sản giống hệt hoặc tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường với địa điểm giao dịch, chào mua, chào bán tương tự với tài sản thẩm định giá vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần thời điểm thẩm định giá”.
Các doanh nghiệp thẩm định giá thu thập được các thông tin chào bán và/hoặc thông tin trúng thầu của tài sản giống hệt hoặc tương đồng với tài sản thẩm định giá trên thị trường.
Căn cứ theo các quy định trên, tổ tư vấn đủ điều kiện để sử dụng cách tiếp cận từ thị trường và sử dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá.
Về Cách tiếp cận từ chi phí và phương pháp chi phí: Căn cứ mục I Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính (tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 9 Cách tiếp cận từ chi phí).
Phương pháp chi phí thay thế là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một tài sản tương tự tài sản thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí.
Cách tiếp cận từ chi phí thường được áp dụng trong trường hợp: Không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận thu nhập; Có dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm định giá công trình mới được xây dựng hoặc tài sản mới được chế tạo.
Kiểm tra kết quả các cách tiếp cận thẩm định giá khác. Tài sản thẩm định giá có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận từ thị trường đồng thời đây không phải là tài sản mới được chế tạo.
Đối với tài sản thẩm định giá là vật tư, hóa chất được nhập khẩu, mới 100%: Theo khoản 4, điều 5, Thông tư 168/2011/TT-BTC ngày 21/11/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn thống kê nhà nước về hải quan đối với hàng hóa xuất khẩu, nhập khẩu: Các hành vi bị nghiêm cấm trong thống kê hàng hóa xuất khẩu, nhập khẩu: “Tiết lộ thông tin thống kê hàng hóa xuất khẩu, nhập khẩu cụ thể gắn với tên, địa chỉ cụ thể của từng tổ chức, cá nhân khi chưa được sự đồng ý của tổ chức, cá nhân đó cho các tổ chức, cá nhân sử dụng không đúng thẩm quyền, mục đích”.
Tổ tư vấn không thu thập được thông tin nhập khẩu của các vật tư, hóa chất nhập khẩu tương đồng hoặc gần tương đồng với tài sản thẩm định giá. Đồng thời, mục đích thẩm định giá một trong những cơ sở để chủ đầu tư tham khảo trong việc tiến hành thủ tục đấu thầu mua sắm phục vụ nhu cầu của đơn vị theo quy định của pháp luật hiện hành. Do đó, chưa xác định được các thông tin nhập khẩu của tài sản thẩm định giá.
Đối với tài sản thẩm định giá là vật tư y tế được sản xuất trong nước: Tổ tư vấn không thu thập được thông tin liên quan đến chi phí nguyên vật liệu, công cụ dụng cụ, chi phí khấu hao máy móc thiết bị, chi phí bán hàng, chi phí quản lý, lợi nhuận nhà đầu tư…. và tổ tư vấn không thể khắc phục được hạn chế này.
“Với những hạn chế nêu trên, tổ tư vấn không thể khắc phục được hạn chế này. Vì vậy tổ tư vấn không có đủ thông tin để tiếp cận từ chi phí và không đủ thông tin để sử dụng phương pháp chi phí tái tạo và phương pháp chi phí thay thế để thẩm định giá…” đại diện một doanh nghiệp thẩm định giá nhấn mạnh.
