Nguồn cung yếu đẩy giá chung cư tăng vọt

Tăng phi mã mặc dù chất lượng và hạ tầng không thay đổi

Giá chung cư thời gian qua liên tục lập đỉnh, khiến người mua nhà ngày càng khó với tới.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trên thị trường sơ cấp, trong quý III/2025, giá bán căn hộ thương mại trung bình đạt 78 triệu đồng/m2, hơn 30% nguồn cung mới có giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên.

Riêng tại Hà Nội, giá trung bình đạt khoảng 95 triệu đồng/m2, với hơn 43% nguồn cung có giá trên 120 triệu đồng/m2. Tại TP.HCM, giá trung bình khoảng 91 triệu đồng/m2, thấp hơn nhờ nguồn cung dồi dào từ khu vực ngoại thành. Nhiều dự án ghi nhận mức tăng giá từ vài trăm triệu đến hơn 1 tỉ đồng/căn dù chất lượng và hạ tầng không thay đổi đáng kể.

Khảo sát cho thấy, giá mỗi mét vuông căn hộ tại nhiều dự án ở Hà Nội hiện đắt ngang, thậm chí cao hơn một lượng vàng. Như tại dự án Lancaster Legacy trung bình 149 triệu đồng/m2, Heritage West Lake 140 triệu đồng/m2, Discovery Complex 115 triệu đồng/m2, Vinhomes Global Gate 130 triệu đồng/m2. Dự án Sun Feliza Suites Cầu Giấy, Starlake Tây Hồ Tây, The Nelson Private Residences dao động từ 130-180 triệu đồng/m2.

Còn tại TP. HCM, một loạt dự án như The 9 Stellars được rao bán 76 - 92 triệu đồng/m2, Paris Hoàng Kim ghi nhận giá 88 - 95 triệu đồng/m2, Celesta Rise (62 - 80 triệu đồng/m2) hay Fiato Premier (50 - 60 triệu đồng/m2). Ở phân khúc cao cấp và hạng sang, The Opusk Residence đạt tới 290 triệu đồng/m2, The Metropole Thủ Thiêm chạm ngưỡng 225 triệu đồng/m2.

Nguồn cung chưa đáp ứng được nhu cầu

VARS cho rằng, nguyên nhân chủ yếu đến từ phía nguồn cung. Mặc dù thời gian qua, nguồn cung bất động sản đã cải thiện nhưng tốc độ tăng còn chậm, chưa đáp ứng được nhu cầu ngày càng lớn từ quá trình đô thị hóa và di dân cơ học. Chi phí phát triển dự án tăng cao, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất sau khi Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024/NĐ-CP có hiệu lực, khiến giá đất tính cho các dự án tăng mạnh. Đây là yếu tố chiếm tỉ trọng lớn nhất trong cơ cấu chi phí phát triển bất động sản, buộc chủ đầu tư phải nâng giá bán để bù đắp chi phí.

Lý giải về việc giá chung cư liên tục tăng, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property nhận định, thời gian qua, thị trường chưa có dự án mới nào thực sự được cấp phép ra hàng. Hầu hết, những dự án đang mở bán đều là hàng tồn, dự án cũ của các chủ đầu tư lớn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cũng cho rằng, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đang thực sự ít ỏi. Số lượng dự án ngày càng hạn chế trong những năm gần đây, trong khi nhu cầu của khách hàng, đặc biệt là các gia đình trẻ còn lớn.

Ngoài ra, theo ông Đính, nguyên nhân còn do cơ cấu sản phẩm trên thị trường thiếu cân đối khiến giá căn hộ chung cư ở phân khúc sơ cấp và thứ cấp bị đẩy lên cao. Hệ quả dẫn đến người có nhu cầu thực về nhà ở mất đi khả năng tiếp cận.

Theo bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, giá chung cư liên tục lập đỉnh, trong khi vị trí, chất lượng, giá trị thực của nhiều dự án sơ cấp và thứ cấp lại không thay đổi đáng kể.

Các yếu tố chủ đạo đang đẩy giá hiện nay bao gồm: (i) Nhu cầu nhà ở tại khu vực nội đô vẫn rất lớn. Với tốc độ đô thị hóa như hiện nay, nhu cầu này được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng. (ii) Yếu tố đầu vào tăng. Chi phí đất là một yếu tố mà người dân quan tâm. Suất đầu tư đối với các sản phẩm cao tầng cũng gia tăng. (iii) Mối quan ngại về việc khó tiếp cận nhà ở trong thời gian sắp tới khiến người dân quan tâm ngược trở lại thị trường thứ cấp. Những sản phẩm ban đầu có mức đầu tư thấp lại gia tăng giá do nhu cầu và lo ngại về nguồn cung tương lai, khiến mặt bằng chung đang ở độ cao.

Tập trung vào giải quyết tận gốc vấn đề cung - cầu

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc, Bộ phận Nghiên Cứu & S22M, Savills TP. HCM cho rằng, nếu nhìn vào nguyên nhân cốt lõi, giá nhà tăng cao trong thời gian qua không chủ yếu do đầu cơ, mà xuất phát từ sự thiếu hụt nguồn cung, vướng mắc pháp lý, chi phí đất và chi phí phát triển dự án tăng cao. Do đó, chủ đầu tư thường tập trung vào phân khúc trung và cao cấp để tối ưu hóa lợi nhuận, dẫn đến lệch pha cung - cầu.

Vì vậy, thay vì siết chặt bằng công cụ tín dụng, chính sách cần tập trung vào giải quyết tận gốc vấn đề cung - cầu thông qua hai hướng chính:

Thứ nhất, khơi thông nguồn cung: Cải cách thủ tục phê duyệt dự án, đẩy nhanh tiến độ triển khai, tháo gỡ vướng mắc đối với các dự án đang bị đình trệ thông qua cơ chế đặc thù. Khi nguồn cung được bổ sung và đa dạng hơn, đặc biệt ở phân khúc vừa túi tiền, giá nhà sẽ dần ổn định.

Thứ hai, tăng cường sức cầu: Thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, cải thiện thu nhập của người dân, đặc biệt là nhóm trung bình và thu nhập thấp. Mục tiêu là tốc độ tăng thu nhập phải ngang hoặc cao hơn tốc độ tăng giá nhà, giúp người dân có khả năng chi trả tốt hơn. Song song, cần phát triển quỹ nhà ở xã hội và mở rộng kênh tín dụng ưu đãi hỗ trợ nhóm yếu thế.

Hai nhóm chính sách này, nếu được thực hiện đồng bộ, sẽ góp phần giải quyết tận gốc những bất cân đối của thị trường và hướng tới sự phát triển ổn định, bền vững.