Căn cứ Luật Nhà ở 2023, nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân. Nhà ở được sử dụng vào mục đích để ở và mục đích không phải để ở mà pháp luật không cấm là nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp.
Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân hoặc trên đất thuê, đất mượn của tổ chức, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập, được xây dựng với mục đích để ở hoặc mục đích sử dụng hỗn hợp.
Điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ
Cụ thể tại Điều 44 Luật Xây dựng 2025 quy định điều kiện để cấp giấy phép xây dựng đối với các loại giấy phép, bao gồm:
- Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc thiết kế đô thị riêng theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy chế quản lý kiến trúc theo pháp luật về kiến trúc hoặc quy hoạch chi tiết ngành khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch, trừ trường hợp cấp giấy phép xây dựng có thời hạn;
- Thiết kế xây dựng bảo đảm an toàn cho công trình và công trình lân cận; thực hiện đầy đủ quy định về bảo vệ môi trường, phòng cháy và chữa cháy; bảo đảm khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.
Giấy phép xây dựng có thời hạn được cấp cho công trình thuộc khu vực có quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch chi tiết ngành khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp xây nhà ở riêng lẻ không phải xin giấy phép xây dựng
Theo khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 (có hiệu lực từ 1/7/2026) thì các công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ thuộc một trong các trường hợp sau đây được miễn giấy phép xây dựng:
- Công trình xây dựng cấp IV, công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2 và không thuộc một trong các khu vực: khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố; khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc;
- Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, bảo đảm yêu cầu về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.
Các công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ không thuộc một trong các trường hợp kể trên phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật.
Xây nhà không phép có thể bị phạt tới 80 triệu đồng
Nghị định 339/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 26/8/2026, quy định mức xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công công trình chưa được cấp giấy phép xây dựng trong trường hợp pháp luật yêu cầu phải có giấy phép.
Theo khoản 7 Điều 25, hành vi tổ chức thi công xây dựng nhà ở riêng lẻ khi chưa được cấp giấy phép trong trường hợp phải có giấy phép bị phạt từ 60 triệu đồng đến 80 triệu đồng. Trường hợp nhà ở riêng lẻ nằm trong khu vực bảo vệ I của di tích, khu vực di sản thế giới, khu vực bảo vệ II của di tích, vùng đệm của khu vực di sản thế giới thì mức phạt từ 80 triệu đồng đến 100 triệu đồng.
Tuy nhiên, đây là mức phạt áp dụng đối với tổ chức.
Khoản 4 Điều 5 Nghị định 339 quy định mức phạt tiền đối với cá nhân bằng một nửa mức phạt áp dụng đối với tổ chức đối với cùng một hành vi, trừ các trường hợp nghị định quy định riêng.
Theo đó, với cá nhân xây dựng nhà ở riêng lẻ không có giấy phép trong trường hợp bắt buộc phải có giấy phép, mức phạt tương ứng là 30-40 triệu đồng. Nếu thuộc trường hợp nhà ở riêng lẻ nằm trong các khu vực đặc thù nêu trên, mức phạt đối với cá nhân là 40-50 triệu đồng.
