“Ngóng” Luật đất đai sửa đổi

Bảo Anh | 10:15 09/01/2023

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề xuất nhiều chính sách mới, quan trọng để khắc phục những tồn tại hạn chế, phát huy nguồn lực đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong giai đoạn mới theo tinh thần Nghị quyết Đại hội toàn quốc lần thứ XIII của Đảng, Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII.

Đề xuất nhiều chính sách mới

Đổi mới và nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất; thực hiện đăng ký bắt buộc về quyền sử dụng đất;...là những chính sách mới của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Đổi mới và nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Các quy hoạch quốc gia cũng như quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp, thống nhất, đồng bộ, gắn kết chặt chẽ thúc đẩy lẫn nhau để phát triển.

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được lập ở cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện, đáp ứng yêu cầu thực hiện Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội nhanh, bền vững; bảo đảm quốc phòng, an ninh; bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu.

Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã quy định khoanh định, bố trí không gian sử dụng đất theo 3 khu vực gồm khu vực quản lý nghiêm ngặt, khu vực hạn chế và khu vực được chuyển mục đích sử dụng đất.

Quy định kết hợp giữa chỉ tiêu sử dụng đất với không gian sử dụng đất và xác định vị trí, ranh giới, diện tích thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất đến từng thửa đất trong quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.

Hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm và quy định cụ thể các trường hợp thuê đất trả tiền một lần phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng đất, bảo đảm nguồn thu ổn định.

Quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất, hạn mức sử dụng đối với các tổ chức tôn giáo phù hợp với quỹ đất hiện có của địa phương; tổ chức tôn giáo sử dụng đất vào mục đích khác phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.

Hoàn thiện quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất: Quy định cụ thể hơn về thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Hoàn thiện quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đi trước một bước, bảo đảm công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích của Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư, để người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn.

Quy định cụ thể việc khai thác hiệu quả quỹ đất phụ cận để phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế xã hội và các cơ chế góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai, chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn.

Hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường: Hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, các cơ chế kiểm tra, giám sát của Trung ương và Hội đồng nhân dân trong việc xây dựng bảng giá đất. Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, giao dịch qua các sàn giao dịch đối với các dự án khu dân cư, khu đô thị, nhà ở thương mại.

Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất: Hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; có cơ chế điều tiết hợp lý, hiệu quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giữa Trung ương và địa phương; điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch.

Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang.

Thể chế chính sách ưu đãi thông qua việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư và các đối tượng chính sách.

Thực hiện đăng ký bắt buộc về quyền sử dụng đất: Hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất. Đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất.

Xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai; có chính sách khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất, nhất là thị trường cho thuê đất nông nghiệp.

Hoàn thiện các chế định về điều tiết của nhà nước để bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững.

Thực hiện đăng ký bắt buộc về quyền sử dụng đất và đăng ký biến động đất đai, đồng thời có chế tài cụ thể, đồng bộ ngăn chặn các trường hợp giao dịch không đăng ký tại cơ quan nhà nước.

Mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp: Hoàn thiện cơ chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất nông nghiệp theo hướng mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, quy định để người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sản xuất cây trồng, vật nuôi, nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp theo quy hoạch.

Tăng cường quản lý chất lượng đất, khắc phục tình trạng thoái hóa, suy giảm chất lượng đất. Quy định về ngân hàng cho thuê đất nông nghiệp.

Có các quy định để quản lý, sử dụng hiệu quả đất đai có nguồn gốc nông, lâm trường và giải quyết đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc.

Quản lý và sử dụng đất kết hợp đa mục đích: Quy định về quản lý và sử dụng đất kết hợp đa mục đích, đất ở kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất quốc phòng, an ninh kết hợp với kinh tế; đất dự án du lịch có yếu tố tâm linh; đất xây dựng công trình trên không, công trình ngầm, đất hình thành từ hoạt động lấn biển.

Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra liên quan đến đất đai: Đổi mới, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai.

Thị trường BĐS kì vọng vào Luật đất đai sửa đổi. Ảnh minh hoạ.

Kịch bản nào cho Luật đất đai sửa đổi?

Một trong những nội dung đổi mới nổi bật của Nghị quyết số 18-NQ/ TW về hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất là: Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được thảo luận tại Quốc hội cũng thể hiện ý chí này.

Hiện nay đang có hai luồng quan điểm ảnh hưởng lớn lên quỹ đất cho phát triển BĐS nhà ở trong tương lai. Mỗi kịch bản đều có những ưu điểm và hạn chế nhưng trong ngắn hạn chưa thể thay đổi đà tăng giá của BĐS.

Thứ nhất, Nhà nước chủ yếu thực hiện việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Thứ hai, nên khuyến khích chủ đầu tư được thỏa thuận với người sử dụng đất trong việc nhận chuyển nhượng, hạn chế thu hồi đất để giảm tối đa “lợi ích nhóm” trong thu hồi, tránh khiếu kiện về đất đai.

Đối với kịch bản giao đất thông qua thu hồi, đấu giá, đấu thầu, ông Đính cho biết, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, nhà đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản đối với đất đã được giải tỏa, đền bù, hay nói cách khác đó là “đất sạch”.

Khi đấu thầu lựa chọn được nhà đầu tư thì Nhà nước thực hiện khâu giải phóng mặt bằng. Các dự án nhà ở được triển khai sẽ căn cứ vào quy hoạch, chương trình phát triển đô thị, chương trình phát triển nhà ở và có đăng ký kế hoạch sử dụng đất hằng năm với cấp tỉnh. Tuy nhiên, để thực hiện được việc này, chính sách giá cần phải được xác định phù hợp để tạo sự đồng thuận cao của người dân.

Báo cáo tổng kết 10 năm thi hành luật Đất đai năm 2013 đánh giá khá lạc quan về việc thu hồi đất cho mục đích phát triển kinh tế - xã hội, khi khẳng định việc thu hồi đất đã đảm bảo lợi ích của các bên liên quan trong chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từng bước được hài hòa hơn; đời sống và sinh kế của người có đất bị thu hồi được bảo đảm tốt hơn.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, việc nhà nước “đứng ra” thu hồi đất cho các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại, kể cả là thu hồi rồi đấu giá hay đấu thầu dự án có sử dụng đất nhưng chưa thỏa đáng hoặc còn sai phạm chính là nguồn cơn của khiếu kiện đất đai thời gian qua, gây ra nhiều hệ lụy xấu.

Các báo cáo về khiếu nại, tố cáo trong nhiều năm qua đều cho thấy 70% khiếu kiện là liên quan đến đất đai. Trong đó, nguyên nhân chính là việc nhà nước thu hồi đất với giá rẻ sau đó giao cho doanh nghiệp “phân lô, bán nền” với giá cao hơn gấp nhiều lần dẫn tới bức xúc, khiếu kiện kéo dài.

Đối với kịch bản chủ đầu tư tự thoả thuận với người dân, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam (VaRS) dẫn Báo cáo đánh giá tác động do Bộ Tài nguyên và Môi trường soạn thảo gửi trong hồ sơ Dự án Luật, cho rằng Nhà nước không nên thu hồi đất mà thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại.

“Theo ghi nhận của chúng tôi, trên thực tế có rất nhiều trường hợp mặc dù chủ đầu tư đã nỗ lực thỏa thuận nhưng không thể thỏa thuận để nhận góp vốn/nhận chuyển nhượng/thuê quyền sử dụng đất để thực hiện dự án được mà vẫn còn một số diện tích chủ đầu tư không thể thỏa thuận được do người sử dụng đất không hợp tác. Điều này làm cho chủ đầu tư không thể thực hiện được dự án đầu tư dẫn đến tình trạng quy hoạch treo, lãng phí nguồn lực của chủ đầu tư, nguồn lực đất đai.

Tại Hà Nội hay TP.HCM, tình trạng nhiều dự án, công trình xây dựng chậm tiến độ, chậm triển khai, thậm chí bị “treo” suốt hàng chục năm trời đang trở thành một “vấn nạn” khiến nguồn lực đất đai bị lãng phí, làm “nham nhở” bộ mặt đô thị và ảnh hưởng lớn đến cuộc sống người dân sống trong vùng quy hoạch cũng như sự phát triển bền vững của các đô thị”, ông Đính nhận định.

Vị này cho rằng, có doanh nghiệp bất động sản khi triển khai dự án nhà ở đô thị, mất trên chục năm vẫn chưa thể bồi thường được cho một số hộ dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm dự án, bởi các thửa đất cuối cùng thường thuộc về giới “đầu cơ” đất đai. Có những dự án cao cấp chưa đến 10ha tại TP.HCM cũng nằm bất động gần chục năm trời do vướng 2% diện tích đất không thể đền bù.

Nguyên nhân chủ yếu khiến các dự án trên bị chậm trễ là do khó khăn trong bồi thường, giá đền bù chưa thống nhất được với người dân. Trong hàng loạt dự án treo tại Tp.HCM, đáng kể đến nhất là những dự án dù đã được quy hoạch hàng chục năm nhưng đến nay vẫn không có chuyển biến. Người dân sống trong những khu quy hoạch này gặp vô số khó khăn khi không thể thực hiện việc sửa chữa, xây dựng hoặc thế chấp nhà ở cho ngân hàng...

Theo ông Đính, nếu không áp dụng hình thức thu hồi đất, thì chắc chắn nhiều dự án rất khó khả thi. Cả hai phương án trên đều chưa được thể chế hoá đầy đủ để xác định được giá thị trường – yếu tố đảm bảo hài hoài lợi ích giữa các bên. Hoặc nếu được thể chế hoá và đảm bảo khả năng thực thi cũng cần tới ít nhất đến giữa năm 2024 khi Luật Đất đai có hiệu lực, sau đó cộng thêm khoảng 3 năm nữa để triển khai được dự án thì nguồn cung mới trở nên phong phú, đa dạng hơn.

(0) Bình luận

Xếp theo: