Mức độ đô thị hóa đè nặng lên thị trường căn hộ tại Hà Nội

Ngày 11/4, Savills Hà Nội công bố bản báp cáo về tình hình hoạt động của thị trường bất động sản tại Hà Nội trong 3 tháng đầu năm 2023.

Khó khăn vẫn còn tiếp tục

Nhìn nhận về thị trường, bà Đỗ Thu Hằng cho biết hiện nay nguồn cung vẫn còn khan hiếm.

Đối với phân khúc căn hộ sơ cấp, nguồn cung gồm 19.483 căn hộ giảm -4% theo quý và theo năm. Nguồn cung mới gồm 2.040 căn hộ đến từ hai dự án mới và giai đoạn tiếp theo của hai dự án, giảm -30% theo quý và -27% theo năm.

Hiện tại, các chủ đầu tư vẫn còn gặp khó khăn trong việc đảm bảo nguồn vốn, trong khi lạm phát và lãi suất cao ảnh hưởng đến tình hình hoạt động. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 52 triệu VNĐ/m2, ổn định theo quý và tăng 22% theo năm.

Đối với phân khúc căn hộ thứ cấp, nguồn cung mới hạn chế cùng giá bán sơ cấp tăng và số lượng căn hộ bàn giao giảm tạo điều kiện cho giá bán thứ cấp tăng. Từ năm 2018 đến năm 2022, giá sơ cấp trung bình tăng 13%/năm, trong khi nguồn cung sơ cấp giảm -14%/năm.

Lũy kế trong Qúy 1/2023, giá sơ cấp trung bình cao hơn giá thứ cấp 48%. Trong năm 2023, 9.400 căn hộ sẽ được bàn giao. Từ năm 2020 đến năm 2024, số lượng căn hộ bàn giao giảm -36%/năm. Điều này sẽ thúc đẩy nguồn cầu cho thị trường thứ cấp.

Trong đó, Giám đốc Cấp cao của Savills Hà Nội còn cho biết Khu vực phía Tây tiếp tục dẫn đầu.

Cụ thể, các quận Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm và Cầu Giấy chiếm 46% nguồn cung sơ cấp và 51% số căn bán được trong quý. 92% nguồn cung khu vực phía Tây là hạng B. Khu vực sẽ có 19.000 căn hộ từ 27 dự án tương đương 20% nguồn cung tương lai Vị trí gần trung tâm mới và cơ sở vật chất hiện đại thúc đẩy nguồn cầu.

Triển vọng phát triển đô thị

Theo kế hoạch của Chính phủ, Gia Lâm và Đông Anh sẽ trở thành quận trong năm nay.

Hà Nội sẽ phát triển hai thành phố trực thuộc Thủ đô, bao gồm thành phố tại phía Bắc sông Hồng (Đông Anh, Mê Linh và Sóc Sơn) và thành phố nằm ở phía Tây (Hòa Lạc - Xuân Mai).

Cùng với đó, tỷ lệ đô thị hóa tại Hà Nội dự kiến đạt 62% vào năm 2025 và tăng lên 75% vào năm 2030 từ mức 49% hiện nay. “Quá trình đô thị hóa đồng nghĩa với nguồn cầu 426.700 căn từ nay đến năm 2025.” – Bà Hằng cho biết

Tuy nhiên, Chương trình phát triển nhà ở của Hà Nội đặt mục tiêu tổng diện tích nhà ở mới là 33,2 triệu m2 sàn từ nay đến năm 2025, diện tích nhà ở bình quân đầu người 29,5 m2/người. Các số liệu này cho thấy thiếu hụt về nguồn cung là 95.800 căn.

Được hỏi về vấn đề, liệu việc thiếu hụt nguồn cung trước mức độ đô thị hóa tăng chóng mặt như vậy thì có ảnh hưởng gì đến kinh tế - xã hội hay không, Giám đốc Cấp cao của Savills Hà Nội cho biết: “Phần nguồn cung dự kiến bị thiếu hụt là nhà ở giành cho người có thu nhập vừa và thấp. Những người không tiếp cận được dòng sản phẩm cần thì họ sẽ chuyển hướng sang đi thuê vậy nên việc thiếu hụt nguồn cung như vậy cũng không gây ra tác động quá lớn cho kinh tế xã hội”.

Về triển vọng, bà Hằng có chia sẻ trong năm 2023, 9 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ mở bán 7.000 căn hộ.

Trong đó, Hạng B chiếm 83% nguồn cung tương lai; các quận/huyện Gia Lâm, Hà Đông và Hoàng Mai sẽ có tổng cộng 60% thị phần. Các luật sửa đổi được kỳ vọng sẽ mang đến tiềm năng phát triển cho thị trường nhà ở. Từ năm 2024 trở đi, khoảng 86.500 căn hộ từ 98 dự án sẽ mở bán. Hạng B sẽ vẫn chiếm tỷ trọng chủ đạo với 60% thị phần.