Một doanh nghiệp BĐS vỡ nợ, GDP toàn quốc giảm dần đến năm 2027, thị trường nhà ở đóng băng 4 năm liền, hàng trăm nghìn khách hàng mất tiền

Ngày 25/8/2025, China Evergrande Group chính thức bị hủy niêm yết khỏi sàn chứng khoán Hồng Kông – một dấu mốc khép lại kỷ nguyên của tập đoàn từng đứng đầu doanh số bất động sản Trung Quốc, nhưng cũng mở ra chương cuối của một trong những vụ vỡ nợ lớn nhất thế giới.

Điều đáng nói ở đây là vụ vỡ nợ của China Evergrande Group, từng là một biểu tượng của sự tăng trưởng kinh tế thần kỳ của Trung Quốc, giờ đây đã trở thành một "vết sẹo" khó lành, tác động sâu sắc đến nền kinh tế và hàng trăm nghìn gia đình.

Vết thương khó lành

Với khoản nợ hơn 300 tỷ USD, sự sụp đổ của Evergrande từ năm 2021 đã gây chấn động hệ thống tài chính và kéo cả thị trường bất động sản (BĐS) Trung Quốc vào vòng xoáy khủng hoảng.

Theo ước tính của KKR, cú sốc từ bất động sản khiến GDP Trung Quốc giảm 2,5 điểm % trong năm 2022, còn mức tác động dự kiến vẫn là 1,5 điểm % vào 2025 và sẽ chỉ giảm xuống 0,3 điểm % vào 2027.

Điều này đồng nghĩa, ngay cả khi nền kinh tế phục hồi ở các lĩnh vực khác, "vết thương" từ bất động sản sẽ tiếp tục rỉ máu ít nhất hai năm nữa.

Chưa dừng lại ở đó, thị trường nhà ở cũng đóng băng 4 năm liên tiếp. Từ đỉnh bong bóng năm 2021, giá nhà và giao dịch sụt giảm trên diện rộng. Lượng giao dịch nhà mới giảm một nửa, giá ở nhiều thành phố cấp thấp và vùng ven lao dốc 50%, trong khi ngay cả khu trung tâm các đô thị lớn cũng mất tới 30%.

"Bong bóng bất động sản của Trung Quốc đạt đỉnh vào năm 2021 và đã xì hơi kể từ đó", Andy Xie, một nhà kinh tế độc lập tại Thượng Hải, cho biết.

Giá nhà mới tại Trung Quốc đã giảm với tốc độ nhanh nhất trong tám tháng vào tháng 6, giảm 3,2% so với cùng kỳ năm trước trước khi phục hồi nhẹ xuống mức giảm 2,8% vào tháng 7, trong khi sự sụt giảm trong các khoản đầu tư liên quan đến bất động sản ngày càng sâu sắc.

"Sự điều chỉnh vẫn chưa kết thúc, thế nhưng nền kinh tế đã hấp thụ phần lớn tác động rồi", Xie nói thêm.

Ngành xây dựng – vốn chiếm hơn 1/4 GDP trước khi Bắc Kinh siết nợ – gần như tê liệt. Hệ quả là hàng triệu lao động xây dựng mất việc, các nhà thầu và nhà cung cấp vật liệu rơi vào cảnh nợ đọng dây chuyền.

Thế rồi hàng trăm nghìn khách hàng chờ bàn giao, đòi lại tiền. Hiện Evergrande vẫn còn khoảng 1.300 dự án dở dang tại hơn 280 thành phố, với hàng trăm nghìn khách hàng đã thanh toán nhưng chưa nhận được nhà.

Điều này khiến những người đã bỏ ra khoản tiền tiết kiệm cả đời để mua nhà rơi vào cảnh tiền mất tật mang. Nhiều người đã phải tổ chức các cuộc biểu tình để đòi lại tiền hoặc yêu cầu chính phủ can thiệp để đảm bảo việc bàn giao nhà.

Tòa án Hồng Kông đã chỉ định Alvarez & Marsal thanh lý tập đoàn, song tiến độ chậm chạp: chỉ thu hồi được 255 triệu USD trong tổng số 45 tỷ USD nợ với chủ nợ ở Hồng Kông. Nhiều tài sản đã bị phong tỏa hoặc bị địa phương tiếp quản, khiến khả năng đòi lại tiền của khách hàng và nhà đầu tư gần như bằng không.

Trước tình hình này, Chính phủ Trung Quốc đang ráo riết hành động để ổn định thị trường. Chính sách nới lỏng các quy định mua nhà, giảm lãi suất thế chấp ở các thành phố lớn như Thượng Hải và Bắc Kinh đã được ban hành. Hơn thế nữa, một xu hướng đáng chú ý đang diễn ra: sự củng cố và sáp nhập các doanh nghiệp nhỏ lẻ vào các tập đoàn bất động sản lớn thuộc sở hữu nhà nước.

Hàng chục nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đã được phê duyệt kế hoạch tái cấu trúc nợ kể từ đầu năm nay, giúp xóa bỏ hơn 1,2 nghìn tỷ Nhân dân tệ (167 tỷ USD) nợ phải trả, theo ước tính của Christine Li, giám đốc nghiên cứu khu vực Châu Á - Thái Bình Dương tại Knight Frank.

Theo các chuyên gia, người mua nhà đang thể hiện sự e ngại rõ rệt, chuyển sang ưu tiên các nhà phát triển bất động sản do nhà nước hậu thuẫn và các dự án đã hoàn thành. Điều này cho thấy niềm tin vào các công ty tư nhân đã suy giảm nghiêm trọng.

Một số nhà phân tích dự đoán rằng các nhà phát triển bất động sản tư nhân lớn sẽ dần bị sáp nhập vào bộ máy nhà nước, và cuối cùng, các công ty thuộc sở hữu nhà nước sẽ thống trị toàn bộ ngành này. Điều này nhằm mục đích ngăn chặn một bong bóng tương tự tái diễn trong tương lai.

Hậu quả tai hại

Trong những năm hoàng kim, Evergrande đại diện cho sự bùng nổ của ngành bất động sản Trung Quốc. Với giá trị thị trường từng đạt đỉnh 51 tỷ USD, tập đoàn này là niềm mơ ước của nhiều nhà đầu tư và người mua nhà.

Tuy nhiên, sự phát triển nóng vội dựa trên khoản nợ khổng lồ (hơn 300 tỷ USD) đã biến Evergrande trở thành "quả bom nổ chậm" lớn nhất thế giới. Vụ vỡ nợ vào năm 2021, sau khi Bắc Kinh áp dụng chính sách "ba lằn ranh đỏ" nhằm kiềm chế nợ, đã kích hoạt một cuộc khủng hoảng thanh khoản lan rộng khắp ngành.

Kể từ khi Evergrande vỡ nợ, thị trường nhà ở Trung Quốc đã bước vào giai đoạn suy thoái kéo dài bốn năm. Các chuyên gia kinh tế nhận định, giá nhà đất, doanh số bán hàng, đầu tư và hoạt động xây dựng đều chững lại.

Hiện các chủ nợ đang theo đuổi vụ kiện nhắm vào cựu chủ tịch Hứa Gia Ấn (Hui Ka Yan), vợ ông Đinh Dự Mỹ (Ding Yumei) và cựu CEO Hạ Hải Quân (Xie Haijun), để đòi lại khoảng 6 tỷ USD tài sản cá nhân rút ra sau khi niêm yết.

Hứa Gia Ấn bị bắt năm 2023, phạt 6,5 triệu USD và cáo buộc "tổ chức gian lận". Hạ Hải Quân bị phạt 2 triệu USD, cấm tham gia thị trường, và bị tố giấu 24 triệu USD tài sản ở California.

Tài liệu tòa cho thấy vợ ông Hạ mua dinh thự 14,5 triệu USD ở Newport Beach chỉ vài tháng trước khi ông bị phạt, trong khi ông khai không sở hữu tài sản nào giá trị hơn 6.400 USD.

Evergrande từng là biểu tượng của thời kỳ tăng trưởng thần tốc, nhưng cũng là minh chứng rõ nét cho cái giá của tăng trưởng dựa trên vay nợ. Vụ vỡ nợ không chỉ làm lung lay niềm tin của hàng triệu nhà đầu tư và người dân, mà còn cho thấy Bắc Kinh sẵn sàng từ bỏ "cứu trợ những ông lớn" nếu cái giá để cứu là quá đắt.

Trong nhiều năm tới, di sản của Evergrande sẽ còn ám ảnh nền kinh tế: một thị trường nhà ở nguội lạnh, một ngành xây dựng thu hẹp quy mô, và những con số GDP vẫn còn bị kéo lùi cho đến ít nhất 2027.

*Nguồn: CNBC, NYT, Fortune, BI