Luật sư Trương Thanh Đức: Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) “không nên chắc lép với người dân”

Cần rõ ràng các quyền liên quan

Theo Luật sư Trương Thanh Đức, đất nào cũng nên cho giao dịch chuyển nhượng, thế chấp,…. dù là đất thuê trả tiền trước toàn bộ hay 5 năm hay 1 năm, về nguyên lý cũng đều như nhau và đều là tài sản của người sử dụng.

Cụ thể, theo ông ông Đức, Luật Đất đai 2003 chỉ cho chuyển nhượng, thế chấp đất đã trả tiền trước nhiều năm, mà thời hạn trả tiền còn lại ít nhất 5 năm. Luật Đất đai 2013 lại cho chuyển nhượng cả loại còn lại dưới 5 năm, nhưng lại không rõ ràng. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (Dự thảo) hiện vẫn không cho chuyển nhượng đất thuê trả tiền thuê hằng năm, nhưng lại “loằng ngoằng” cho thế chấp “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất” trả tiền hằng năm.

Do đó, theo Luật sư Trương Thanh Đức, thực tiễn cho thấy, đất nợ tiền nhà nước cũng có thể cho chuyển nhượng, thế chấp bình thường chỉ cần quy định, trước khi sang tên phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Thực tế, Luật Đất đai năm 2003 đã từng cho phép đất nợ nghĩa vụ tài chính nhà nước, đến Luật Đất đai năm 2013 không cho phép và Dự thảo hiện tại vẫn không cho.

Theo Luật sư Trương Thanh Đức, quy định trên dẫn dến việc thay vì chuyển nhượng, thế chấp để lấy tiền trả Nhà nước thì lại phải “lắt léo” như vay nóng chẳng hạn để trả trước. Như vậy, các quy định dường như đang đẩy rủi ro, bất lợi cho dân.

Bên cạnh đó, Luật sư Trương Thanh Đức cũng cho rằng thực tế cho thấy dù việc cho mượn đất đã diễn ra khá nhiều trên thực tế thì trong Dự thảo và các Luật Đất đai trước đây vẫn không nhắc đến (tức là không cho).

Cần làm rõ khái niệm về giá đất cụ thể

Theo Luật sư Trương Thanh Đức, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần phải xử lý điểm mấu chốt, hợp lý hơn, hiện thực hơn về “Bảng giá đất” và “Giá đất cụ thể”.

Cụ thể, Bảng giá đất được quy định tại Luật Đất đai 2003 là thay đổi hằng năm. Đến Luật Đất đai năm 2013 quy định đổi mới sang thay đổi định kỳ 5 năm. Dự thảo hiện tại lại đổi mới thành giống như 20 năm trước (tức thay đổi hàng năm).

Theo ông Đức, Điều 89 Dự thhảo hiện quy định rất hay là phải bồi thường theo “giá đất cụ thể” và “phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”.

Tuy nhiên, tại Điều khoản 155.3, Dự thảo lại quy định “Việc định giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá”.

Như vậy, theo ông Đức, có thể suy luận, giá đất cụ thể để bồi thường vẫn cứ được xác định theo bảng giá đất, chỉ khác nhau là nhân hay không nhân và nhân nhiều hay nhân ít với hệ số K.

Ông Đức cho rằng, điều bất hợp lý có thể thấy là Luật Đất đai năm 2013 hiện hành không hề nhắc đến từ “hệ số”, mà “tự dưng” lại xuất hiện hế số K trong các Nghị định của Chính phủ.

Do đó, Luật sư Trương Thanh Đức đặt câu hỏi liệu việc bồi thường trong Dự thảo lần này liệu có chung một số phận với Luật hiện hành và Luật như vậy là “tù mù”, trái với nguyên tắc của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015.

Giá đất cụ thể cần thoát ly khỏi Bảng giá đất

Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng những quy định như trong Dự thảo vẫn chưa có gì bảo đảm quyền lợi cho người dân, vì trên thực tế lâu nay các địa phương vẫn luôn trả lời khiếu nại, tố cáo rằng: “Giá theo giá đất cụ thể thế là cao nhất rồi, đã theo đúng giá thị trường rồi và nơi ở mới tốt hơn nhiều nơi cũ rồi”.

Theo ông Đức, có thể thấy nếu quy định là bồi thường “bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi” như ngay tại Điều 89 Dự thảo hiện tại thì giá đất được bồi thường vẫn có thể thấp hơn hàng chục lần giá đất bị mất.

Từ những bất cập đặt ra, Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng Dự thảo cần quy định theo hướng “Giá đất cụ thể” phải thoát ly khỏi Bảng giá đất. Bảng giá đất chỉ để thu thuế sử dụng đất và có thể là thuế chuyển nhượng đất. Còn “giá đất cụ thể” để bồi thường khi thu hồi đất thì phải ly khai hoàn toàn Bảng giá đất, không bị trói buộc bởi Bảng giá đất như kiều Bảng giá đất bị trói chặt vào Khung giá đất trước kia.

Cần quan tâm đến lợi ích của doanh nghiệp và người dân

Ngoài ra, cũng theo Luật sư Trương Thanh Đức, một điểm rất bất hợp lý theo như quy định tại Dự thảo hiện nay là đất giao, đất thuê trả tiền hằng năm hay nhiều năm của doanh nghiệp lại chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng, mà không được thế chấp cho các cá nhân và doanh nghiệp khác.

Bên cạnh đó, theo Luật sư Trương Thanh Đức, một vấn đề mà nhiều doanh nghiệp và người dân còn băn khoăn là việc Dự thảo hiên quy định không còn cho doanh nghiệp lựa chọn trả tiền thuê đất 1 lần và hằng năm mà chuyển sang trả tiền hằng năm với lý giải để ngân sách có nguồn thu.

Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng quy định như trên là không hợp lý vì đáng lẽ chỉ coi đất và tiền thu từ đất là phương tiện để khai thác, sử dụng đất có hiệu quả hơn, mang lại nhiều sản phẩm cho xã hội hơn, mang lại nhiều lợi ích cho đất nước hơn và nộp nhiều thuế cho Nhà nước hơn, thì lại tính toán thu sao có lợi nhất cho Nhà nước, mà không thực sự quan tâm đến lợi ích của doanh nghiệp và của người dân.

“Thu được nhiều tiền đất và cân đối nguồn thu như vậy là tận thu, chứ không phải là hài hoà lợi ích và mang lại lợi ích chung lớn nhất”, Luật sư Trương Thanh Đức nêu quan điểm.