Vừa qua, tại Báo cáo số 729/BC-UBTVQH15 ngày 17/01/2024, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã thống nhất “Trường hợp cần thiết, đề nghị Chính phủ nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của Luật”.
Sau đó, tại Thông báo 73/TB-VPCP ngày 29/2/2024 của Văn phòng Chính phủ truyền đạt ý kiến của Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà kết luận “Đối với Đề án thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác. Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức lấy ý kiến các Bộ, ngành, địa phương, hiệp hội liên quan xong trước ngày 10/03/2024; đồng thời gửi hồ sơ trình đến Bộ Tư pháp thẩm định, trình đề nghị xây dựng Nghị quyết của Quốc hội trình Chính phủ thông qua”.
Sau các chỉ đạo trên, mới đây, Bộ Tài nguyên Môi trường đã có Báo cáo “Đánh giá tác động việc ban hành Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở (Phục vụ công tác thẩm định của Bộ Tư pháp)” kèm theo “Dự kiến đề cương chi tiết dự thảo Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở” (Dự thảo Nghị quyết thí điểm).
HoREA lo ngại không công bằng cho các doanh nghiệp
Góp ý với các quy định Dự thảo Nghị quyết thí điểm, Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng đề xuất 30% dự án được thí điểm mở rộng loại đất làm nhà thương mại của Bộ Tài nguyên & Môi trường có thể dẫn đến tình trạng không công bằng giữa các doanh nghiệp.
HoREA viện dẫn, theo Luật Đất đai 2024, chủ đầu tư muốn triển khai dự án nhà ở thương mại chỉ được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở. Thực tế, không có hộ gia đình hay cá nhân nào có diện tích đất ở đủ lớn để triển khai một dự án nhà thương mại do hạn mức giao đất không vượt quá 400 m2.
Luật Đất đai 2024 cũng chỉ cho phép doanh nghiệp đang có quyền sử dụng "đất ở" hoặc "đất ở và đất khác" được chuyển mục đích sử dụng đất để xây nhà thương mại. Điều này có thể làm lợi cho những doanh nghiệp đã có sẵn quỹ đất nhà thương mại được phê duyệt, tạo điều kiện cho chủ đầu tư khu đô thị, nhà ở quy mô lớn chiếm lĩnh thị trường.
Những quy định trên đã thu hẹp loại đất triển khai dự án nhà thương mại, có thể kéo dài tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở trên thị trường, khiến hoạt động kinh doanh bất động sản gặp nhiều khó khăn. Để cải thiện nguồn cung nhà ở, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đề xuất thí điểm mở rộng loại đất làm nhà ở thương mại từ tháng 1/2025 đến tháng 1/2030. Với cơ chế thí điểm này, doanh nghiệp có thể thỏa thuận nhận quyền sử dụng loại đất khác, bên cạnh đất ở, để làm dự án nhà thương mại.
Tuy nhiên Bộ Tài nguyên & Môi trường đề xuất giới hạn 30% số lượng dự án và 20% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở được phê duyệt trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đánh giá, quy định giới hạn thí điểm 30% dự án trong kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm của tỉnh chưa "hợp tình hợp lý" do các chủ đầu tư những dự án được chọn thí điểm sẽ đương nhiên có lợi thế hơn nhóm không được thí điểm.
“Nhóm doanh nghiệp được chọn thí điểm sẽ có điều kiện "chiếm lĩnh thị trường" và hưởng lợi ích không công bằng. Trong khi đó, 70% dự án còn lại sẽ bị thua thiệt rất lớn vì không được lựa chọn thí điểm”, Ông Châu lo ngại.
Vị Chủ tịch HoREA cũng cho rằng, quy định theo hướng trên có thể dẫn đến áp dụng pháp luật "chưa công bằng, bình đẳng" giữa các doanh nghiệp bất động sản và giữa các địa phương về kết quả thu ngân sách từ đất đai.
"Sau cùng người mua nhà sẽ là bên chịu thiệt nhiều nhất", ông Châu nhận định và kiến nghị không giới hạn dự án được thí điểm mở rộng loại đất xây nhà thương mại, đồng thời nâng tỷ lệ diện tích dự án được thí điểm lên 30% tổng diện tích nhu cầu phát triển nhà ở đến năm 2030.
"Việc mở rộng đối tượng thí điểm giúp các doanh nghiệp địa ốc được hưởng lợi như nhau, đảm bảo tính công bằng", ông Lê Hoàng Châu nêu quan điểm.
VCCI lo ngại nguy cơ trục lợi chính sách
Việc Dự thảo Nghị quyết thí điểm chưa đưa ra cụ thể các tiêu chí chọn dự án để thí điểm mà danh sách này sẽ do các tỉnh, thành ban hành gồm địa bàn, vốn đầu tư... theo Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) quy định trên có nguy cơ làm nảy sinh cơ chế xin - cho khi địa phương tự xác định tiêu chí chọn danh sách này.
Do đó, VCCI đề nghị cần có một bộ tiêu chí chung ngay tại nghị quyết để các địa phương xác định dự án phù hợp.
Trước đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng có báo cáo đánh giá tác động việc thí điểm mở rộng loại đất xây nhà thương mại. Bộ cho biết cơ chế thí điểm này có thể dẫn đến tình trạng bất động sản phát triển quá nóng, dẫn đến dư thừa nguồn cung, xuất hiện tình trạng bỏ hoang hay gom đất đầu cơ. Tuy nhiên, mặt tích cực là tránh được xung đột khi thu hồi đất, người dân dễ đồng thuận do giá bồi thường cao hơn và chủ đầu tư cũng có thêm một kênh tiếp cận đất đai để xây nhà ở thương mại.
Trong khi đó, các bộ, ngành, địa phương nhìn chung đều đồng thuận với dự thảo nghị quyết thí điểm của Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng.
Cụ thể, TP. Hà Nội cho biết thống nhất ban hành nghị quyết thí điểm để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trên địa bàn với khoảng 191 dự án, quy mô 1.700 ha. Tương tự, TP. HCM thông tin đã có quy hoạch sử dụng khoảng 600.000 ha đất nông nghiệp sang mục đích ở. Trong khi đó, TP. Đà Nẵng cũng đề nghị sớm triển khai thí điểm nhưng lưu ý về điều kiện liên quan đến mật độ dân số theo quy hoạch xây dựng.
.jpg "VARS: Bộ Quy tắc đạo đức và ứng xử nghề môi giới thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản")
