'Không thể bỏ quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai'

Nội dung chính:

•  Theo luật sư, quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai nhằm bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà, đây là quy định cần thiết.
•  Việc bỏ bảo lãnh dự án nhà ở hình trong tương lai có thể tác động xấu đến thị trường.
•  Luật sư và chuyên gia tài chính đề xuất NHNN, các đơn vị, Bộ ngành liên quan cần thắt chặt hơn nữa quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, thay vì bỏ như đề xuất của HoREA.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có kiến nghị gửi Thủ tướng, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp, đề xuất xem xét bỏ quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo lập luận của HoREA, quy định này không thật sự cần thiết, ngược lại làm tăng chi phí, làm tăng giá thành và giá bán nhà ở, không có lợi cho người mua nhà mà chỉ làm lợi cho ngân hàng thương mại.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng theo cam kết, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tập trung chỉ đạo ngân hàng thương mại giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở trong quá trình sử dụng vốn vay tín dụng. Đồng thời, Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước và UBND cấp tỉnh có biện pháp giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn huy động của khách hàng đúng mục đích và bàn giao nhà đúng tiến độ cam kết theo hợp đồng.

Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Thông tư 13 của NHNH ngày 29/9/2017 sửa đổi, bổ sung Thông tư 07 của NHNN ngày 25/6/2015 đã quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là bảo lãnh ngân hàng, theo đó ngân hàng thương mại cam kết với bên mua về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại.

Không đồng ý với quan điểm của HoREA, Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, cho rằng không những không thể bỏ quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai mà cần thắt chặt quy định này hơn nữa. 

Luật sư cho rằng cần hiểu đúng mục đích của quy định về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, quy định này của pháp luật nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà - những người yếu thế trong quan hệ mua bán bất động sản khi ít hiểu biết về thủ tục mua bán, nắm được ít thông tin về dự án, không đủ điều kiện để nắm bắt, theo dõi, quản lý dự án trong quá trình triển khai. Trong khi đó, ngân hàng là đơn vị uy tín, có khả năng quản lý, theo dõi sức khỏe doanh nghiệp từ tài chính, dòng tiền, nguồn thu, tiến độ… Ngân hàng hoàn toàn đủ năng lực để bảo lãnh cho người mua nhà.

Cũng theo Giám đốc công ty Luật ANVI, nói phí bảo lãnh 2% làm tăng giá bán bất động sản như lập luận của HoREA là chưa thực sự khách quan và đủ thuyết phục. LS Trương Thanh Đức cho biết không có điều luật nào quy định mức phí bảo lãnh là 2%, mức phí này phụ thuộc vào thỏa thuận giữa ngân hàng và chủ đầu tư. 

“Thêm vào đó, việc khách hàng trả thêm 2% hay 5%, thậm chí là 10% nhưng họ cảm thấy tài sản của họ được bảo đảm, không có rủi ro thì cũng xứng đáng. Thực tế, người mua nhà cũng không thể biết rõ công thức tính giá bán của chủ đầu tư, cũng không quan tâm nhiều đến cơ cấu giá thành của sản phẩm. Chủ đầu tư bán 50 triệu đồng/m2 thì khách mua 50 triệu đồng/m2. Kể cả khi họ biết với giá 50 triệu đồng/m2 thì chủ đầu tư có thể lãi gấp đôi, họ vẫn sẽ chấp nhận nếu họ muốn mua. Do đó, lập luận của HoREA là chưa hợp lý”, vị luật sư bình luận.

Đại diện công ty Luật ANVI cũng đánh giá trên thị trường hiện nay, nhiều dự án chậm tiến độ, có dự án chậm 10 năm nhưng người mua nhà không có nhà để ở, tiền đã trả không thể đòi lại được. Trong khi đó, chủ đầu tư không phải chịu trách nhiệm bồi thường hay chịu chế tài xử lý nào.

“Đã có quy định rõ ràng về bảo lãnh tiến độ của ngân hàng, người mua nhà vẫn đối mặt với những nguy cơ, rủi ro, thiệt hại lớn như vậy, vậy nếu bỏ quy định đó, thị trường sẽ như thế nào, ai bảo vệ quyền lợi của người mua nhà?”, luật sư Trương Thanh Đức đặt câu hỏi.

Từ thực trạng này, Luật sư Lương Thanh Đức đề xuất ngân hàng phải bảo lãnh và chịu trách nhiệm 100% với dự án hình thành trong tương lai, không chỉ đến thời điểm cam kết bàn giao, mà cho tới thời điểm chủ đầu tư bàn giao nhà. Nếu chủ đầu tư bàn giao chậm so với cam kết, ngân hàng phải bồi thường thiệt hại, trả lại cho người mua nhà cả số tiền gốc đã đóng và tiền lãi phát sinh. 

“Trường hợp các ngân hàng không thể thẩm định được dự án hay năng lực của chủ đầu tư dẫn đến không bảo lãnh, không có bên nào đứng ra bảo vệ quyền lợi người mua nhà, cần loại bỏ loại hình nhà ở hình thành trong tương lai”, ông Trương Thanh Đức nói. 

Đồng quan điểm, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia Tài chính Ngân hàng, cho biết pháp luật hiện hành quy định dự án bán nhà hình thành trong tương lai phải có ngân hàng bảo lãnh mới được bán hàng. Quy định này như một “tấm khiên” bảo vệ người mua trước tình trạng các chủ đầu tư vẽ dự án ảo, triển khai dự án không đúng tiến độ…

Tuy nhiên, ông Hiếu cho rằng mặc dù có quy định từ về bảo lãnh từ 2015 nhưng đến nay, không có một thống kê chính thức nào cho biết đã có bao nhiêu dự án được ngân hàng bảo lãnh và trong số này có bao nhiêu khách hàng đã được bảo vệ quyền lợi.. Do vậy, ông Hiếu đề xuất cần siết chặt thêm các quy định để buộc chủ đầu tư phải thực hiện đúng nghĩa vụ của mình. Người mua nhà phải có được hợp đồng bảo lãnh giữa người mua nhà và ngân hàng, phải cầm được trong tay chứng nhận bảo lãnh từ ngân hàng để được đảm bảo mọi quyền lợi khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Về phía NHHH, năm 2021, tổ chức này đã lấy ý kiến các ngân hàng về nội dung dự thảo thông tư quy định về bảo lãnh, thay thế Thông tư 07/2015 và Thông tư 13/2017. Trong đó, nội dung đáng chú ý là tăng trách nhiệm của ngân hàng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. 

Dự thảo Thông tư đã đề xuất bổ sung quy định rõ trách nhiệm phát hành cam kết bảo lãnh của ngân hàng khi nhận được hợp đồng mua bán nhà muộn hơn thời hạn quy định; nếu ngân hàng thương mại chấm dứt việc cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư thì cần có thông báo công khai trên phương tiện thông tin đại chúng để người mua được biết, tránh để người mua hiểu nhầm dự án vẫn đang được ngân hàng bảo lãnh... Đồng thời, bổ sung quy định trong bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, ngân hàng thương mại chỉ phát hành cam kết bảo lãnh theo hình thức thư bảo lãnh… Với quy định mới này, người mua nhà sẽ nắm được quyền lợi thụ hưởng bảo lãnh của mình chỉ được đảm bảo khi nhận được cam kết bảo lãnh của ngân hàng, từ đó yêu cầu chủ đầu tư cung cấp cam kết bảo lãnh của ngân hàng.

Cũng theo NHNN, việc ban hành Thông tư thay thế Thông tư 07 và Thông tư 13 giúp hoàn thiện hơn nữa cơ sở pháp lý về bảo lãnh ngân hàng nhằm phản ánh đầy đủ thực tế hoạt động bảo lãnh, tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức tín dụng, tổ chức, cá nhân có liên quan trong thực hiện hoạt động bảo lãnh ngân hàng an toàn, hiệu quả.

Theo lập luận của HoREA, quy định trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay có 4 bất cập.

Thứ nhất, để được ngân hàng bảo lãnh, chủ đầu tư phải trả phí, thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh. Số tiền này, theo HoREA, sẽ được chủ đầu tư tính vào giá thành và qua đó người mua nhà phải gánh chịu.

Thứ hai, theo HoREA, quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hầu như chỉ làm lợi cho ngân hàng thương mại khi vừa là đơn vị cho chủ đầu tư vay nhằm phát triển dự án, vừa nhận được phí bảo lãnh…

Thứ ba, quy định này làm giảm năng lực cho vay tín dụng của ngân hàng thương mại và làm tăng khối tài sản bảo đảm của doanh nghiệp cho khoản bảo lãnh nên không được khai thác sử dụng hiệu quả khối tài sản bảo đảm này.

"Phần lớn các ngân hàng thương mại có “vốn tự có" không lớn, trong lúc dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị thường có giá trị rất lớn. Nếu thực thi đúng quy định "bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai" thì hầu như các ngân hàng thương mại không có đủ năng lực để đáp ứng, nên quy định này thiếu tính khả thi, không sát với tình hình thực tiễn và chưa thực chất", HoREA lý giải.

Bất cập thứ 4, quy định này chưa phải là giải pháp cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà. Trên thực tế, 7 năm qua hầu như các dự án nhà ở (mới) đã hoàn thành đầy đủ pháp lý và được phép huy động vốn thì không xảy ra tình trạng chậm hoặc không bàn giao nhà cho khách hàng theo tiến độ cam kết. Trong khi đó, một số chủ đầu tư dự án không bàn giao nhà cho khách hàng đúng tiến độ hoặc không làm được sổ hồng cho khách hàng là do vướng mắc về pháp lý, chủ yếu là do đất dự án có nguồn gốc là đất công hoặc đất dự án có nguồn gốc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.