Khơi thông mạnh mẽ nguồn lực đất đai

Mới đây, Bộ TNMT vừa công bố dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (Dự thảo) xin ý kiến góp ý không lâu sau khi Trung ương ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách đất đai.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sau khi được ban hành đã thu hút được sự quan tâm đặc biệt của đông đảo nhân dân, các chuyên gia, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản trong cả nước.

Nhân dịp này, PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội đồng thời hiện là Phó Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam có những chia sẻ với Markettimes.

Markettimes: Có ý kiến cho rằng Nghị quyết số 18-NQ/TW có thể nói đã “mở ra cánh cửa mới” để “giải phóng nguồn lực đất đai”, quan điểm của bà ra sao?

PGS.TS Doãn Hồng Nhung: Việc ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW là vô cùng kịp thời và cần thiết trong bối cảnh kinh tế - xã hội có nhiều biến động, thay đổi từng ngày như hiện nay.

Nghị quyết ra đời thực sự là “kim chỉ nam”, “sợi chỉ đỏ” và là cơ sở chính trị rất quan trọng để hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai đáp ứng yêu cầu của thực tiễn.

Nghị quyết được giới chuyên môn, học giả và người dân đón nhận với kỳ vọng sẽ hạn chế được những bất cập trong chính sách, quản lý tồn tại nhiều năm không chỉ gây thiệt hại cho Nhà nước, doanh nghiệp, người dân mà còn ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội, cơ hội phát triển của đất nước.

Nghị quyết số 18-NQ/TW đã khắc phục được những điểm còn điểm còn hạn chế của Nghị quyết 19-NQ/TW năm 2012 của Ban Chấp hành Trung ương khóa XI về “Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp hóa theo hướng hiện đại” cũng đã được ban hành.

Markettimes: Nghị quyết số 18-NQ/TW là “kim chỉ nam”, tuy nhiên phải chăng công tác hiện thực hóa những chủ trương đúng đắn đó rõ ràng cũng quan trọng không kém, thưa bà?

PGS.TS Doãn Hồng Nhung: Có thể nói, Nghị quyết số 18-NQ/TW đã tạo cơ sở chính trị quan trọng, tạo động lực mạnh mẽ, soi đường cho việc khơi thông nguồn lực đất đai. Tuy nhiên, để Nghị quyết đi vào cuộc sống, có tác động thực tế thì cần phải khẩn trương cụ thể bằng Luật, bằng chính sách và triển khai nhanh chóng ở cấp, các ngành và địa phương.

Luật Đất đai (sửa đổi) là dự án luật đặc biệt quan trọng, có phạm vi ảnh hưởng lớn, tới hầu hết các lĩnh vực của đời sống kinh tế - xã hội cũng như trực tiếp tới người dân.

Trước đó, dự án sửa đổi Luật Đất đai đã được Thủ tướng Chính phủ 4 lần cho ý kiến kể từ năm 2016 tới nay, thế nhưng vẫn còn nhiều điểm nghẽn cần phải tháo gỡ.

Do đó, việc triển khai sửa đổi, bổ sung Luật đất đai 2013 là một vấn đề cấp thiết và quan trọng, quá trình xây dựng Dự thảo Luật Đất đai mới sửa đổi cần có tổng kết thực tiễn thi hành, đánh giá tác động, tham vấn chuyên gia, xin ý kiến người dân,... đầy đủ và kỹ lưỡng.

Mọi chính sách đưa ra cần có sự cân nhắc một cách thận trọng, đánh giá tác động nhiều chiều, đảm bảo tính khả thi, hiệu quả cũng như tính pháp điển hóa lâu dài của quy định pháp luật trong quá trình thực hiện. Một bộ luật tốt là một bộ luật được người dân và doanh nghiệp đón nhận.

Markettimes: Vậy theo bà, đâu là những điểm “vướng” mấu chốt mà người dân cũng như doanh nghiệp đang mong muốn sẽ sớm được Luật Đất đai sửa đổi “gỡ rối”?

PGS.TS Doãn Hồng Nhung: Một trong những mấu chốt cần tháo gỡ, giải quyết của việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 là giải quyết các vướng mắc trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tăng khả năng tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, giải quyết những bất cập của giá đất, để hạn chế một cách tối đa lợi ích nhóm từ chênh lệch địa tô.. đồng thời kiểm soát được quyền lực của Nhà nước trong giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất, hoàn thiện chế định thu hồi đất, bảo vệ quyền lợi của người nông dân, những người dân có cuộc sống mưu sinh từ đất.

Ngoài ra, Luật Đất đai cần được tháo gỡ bất cập trong vấn đề cho phép tổ chức tín dụng trong nước và nước ngoài thế chấp quyền sử dụng đất; vấn đề cho người nước ngoài sở hữu và giao dịch bất động sản (Hiện nay Luật Kinh doanh bất động sản đã cho phép điều này, trong khi Luật Nhà ở thì không); Bổ sung khái niệm về chuyển đổi mục đích sử dụng đất; Về bồi thường và hỗ trợ tái định cư; Thẩm quyền ban hành khung giá đất, bảng giá đất; Cần phải tính toán cân nhắc việc bỏ khung giá đất thì việc thực hiện nghĩa vụ tài chính , tính tiền sử dụng đất, tính tiền bồi thường sẽ có quy trình thực hiện và căn cứ tính thuế và tiền như thế nào? Tất cả các hoạt động về giao, cho thuê, thu hồi đất đều thực hiện đấu giá trên thị trường.

Markettimes: Có một thực tế là những “vướng mắc” thì vẫn còn đó trong khi Luật Đất đai sửa đổi thì theo kế hoạch phải đến cuối năm 2023 mới có thể được thông qua. Vậy theo bà, trước mắt, Chính phủ cũng như các Bộ ngành cần có hướng tiếp cận ra sao trong công tác điều hành để sự phát triển của thị trường bất động sản không bị quá ảnh hưởng?

PGS.TS Doãn Hồng Nhung: Việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 được kỳ vọng sẽ đổi mới căn bản về cơ chế chuyển dịch đất đai để phục vụ cho lợi ích theo cơ chế thị trường. Tuy nhiên, trong thời gian chờ sửa luật, Chính phủ cần ban hành các Nghị định, Thông tư hướng dẫn quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với các dự án.

Bên cạnh đó, cần đẩy mạnh các hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất một cách công khai, minh bạch. Kiểm soát quyền lực nhà nước trong giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và đặc biệt là quản lý tài chính về đất đai, đặc biệt là thuế, phí và lệ phí .. .cũng cần được quy định cụ thể, chi tiết để hạn chế tranh chấp đất đai.

Bên cạnh đó, nhà nước cũng cần sớm có chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do người sử dụng đất đầu tư mang lại.

Ngoài ra, cũng có thể nghiên cứu cơ chế để xã hội hóa và chia sẻ lợi ích của các chủ đầu tư dự án đầu tư bất động sản với Nhà nước để mở đường, chỉnh trang đô thị nơi có những con đường đi qua các bất động sản xung quanh. Chẳng hạn như việc cần sớm có sắc thuế với đất đai bỏ hoang, đánh thuế lũy tiến với bất động sản được sở hữu,…

Cuối cùng, phải khẳng định những chính sách và pháp luật được hoàn thiện, bổ sung sẽ là những tiền đề cơ bản để Nhà nước nghiên cứu từng bước nâng cao hiệu quả thực thi Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất và nâng cao hiệu quả sử dụng đất ở nước ta hiện nay.