Hết thời doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu “vung tay quá trán” để gom dự án

Nợ trái phiếu phình to cùng quy mô quỹ đất

Thực tế cho thấy, trong giai đoạn 2020 - 2022, dù nền kinh tế nói chung chịu nhiều ảnh hưởng tiêu cực từ dịch bệnh COVID-19 nhưng các hoạt động mua bán sáp nhập, thâu tóm, mở rộng quỹ đất của các ông lớn địa ốc, dòng vốn chảy vào bất động sản thông qua trái phiếu doanh nghiệp cũng ngày một phình to.

Giai đoạn trên, một số doanh nghiệp nổi bật như Masterise, Kinh Bắc, Phát Đạt, Vinhomes, TTC Land với các doanh nghiệp liên quan đã liên tục phát hành trái phiếu lớn để thu gom dự án, mở rộng quỹ đất.

Tại thương vụ nhận chuyển nhượng dự án Dream City từ Vinhomes, Mediterranean Revival Villas (MRVC) - công ty con của Masterise đã phát hành 3 đợt trái phiếu với tổng giá trị là 7.200 tỷ đồng.

Hay như Phát Đạt cũng đã thông báo phát hành 5 đợt trái phiếu với tổng giá trị khoảng 1.240 tỉ đồng trong năm 2021. Mục đích phát hành là tài trợ vốn cho các dự án bất động sản của công ty này và công ty con ở các dự án như: Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội (Bình Định), dự án Trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Bình Dương (tỉnh Bình Dương), dự án hạ tầng kỹ thuật nội bộ khu I (TP. HCM)...

Nhận định về những động thái huy động vốn qua kênh trái phiếu để M&A dự án, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) đánh giá có một số doanh nghiệp đã "quá đà" trong việc phát hành trái phiếu để "ôm dự án".

Theo ông Hiệp, hệ lụy của tình trạng trên là những biến động phức tạp cho thị trường tài chính và ảnh hưởng lớn đến niềm tin của thị trường bất động sản.

Dữ liệu thống kê trên thị trường trái phiếu cho thấy, trong nửa cuối năm 2024, ước tính sẽ có khoảng 140.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, trong đó phần lớn là trái phiếu bất động sản (gần 59.000 tỷ đồng), tương đương 42%. Đây cũng là nhóm trái phiếu gặp áp lực trả nợ lớn nhất hiện nay.

Theo tính toán của FiinRatings, tỷ lệ chậm trả trái phiếu bất động sản ở mức khoảng 23,5% trên giá trị đang lưu hành vào cuối năm 2023. Con số này được tính dựa trên cả các lô trái phiếu đã được tái cơ cấu.

Hết thời gom tiền trái phiếu để "ôm" dự án

Từ ngày 1/8, các quy định tại Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2023 đã chính thức có hiệu lực với quy định về việc huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu, cổ phiếu, chứng chỉ quỹ tại Điều 44.

Theo đó, việc huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải đáp ứng các điều kiện:

Thứ nhất, chủ đầu tư dự án cần huy động vốn phải đáp ứng điều kiện phát hành trái phiếu và tuân thủ trình tự, thủ tục phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật về chứng khoán, pháp luật về doanh nghiệp; trường hợp huy động vốn từ nhà đầu tư nước ngoài còn phải đáp ứng quy định nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Thứ hai, đã lựa chọn được chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Thứ ba, trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc đã thế chấp nhà ở trong dự án và đã đăng ký thế chấp theo quy định mà phát hành trái phiếu để huy động vốn cho việc đầu tư xây dựng phần dự án hoặc nhà ở đã thế chấp thì phải thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp hoặc rút bớt tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm trước khi phát hành trái phiếu quy định tại khoản này.

Với điều kiện huy động vốn thông qua vay vốn từ tổ chức tín dụng thì chủ đầu tư dự án phải có quyết định giao đất, cho thuê đất. Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án thì phải có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan có thẩm quyền.

Trường hợp huy động vốn thông qua vay vốn từ tổ chức tài chính nhà nước và tổ chức tài chính ngoài Nhà nước đang hoạt động tại Việt Nam thì dự án cần vay vốn phải có báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng và đáp ứng các điều kiện cho vay vốn khác theo quy định của tổ chức tài chính cho vay vốn.

Điều 47 quy định điều kiện huy động vốn từ vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam, trường hợp đã có dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam mà thành lập pháp nhân mới để đầu tư xây dựng dự án nhà ở khác tại Việt Nam thì phải đáp ứng các điều kiện sau đây để được huy động vốn cho phát triển nhà ở: Dự án cần huy động vốn đã xác định được chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về nhà ở; đã có báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật của dự án được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Trường hợp nhận chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Tổng vốn được huy động theo các hình thức này (góp vốn, trái phiếu, cổ phiếu, ngân hàng) và vốn chủ sở hữu phải có không vượt quá tổng vốn đầu tư dự án, bao gồm cả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà chủ đầu tư phải nộp theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo ông Nguyễn Quang Thuân - Tổng Giám đốc FiinRatings, việc áp dụng các chính sách mới sẽ cần thời gian. Do đó, tác động đến sẽ mang tính tạo nền tảng cho sự phục hồi của thị trường bất động sản thay vì hỗ trợ giải quyết các vấn đề hiện nay của trái phiếu bất động sản.

Việc giải quyết vấn đề hiện nay của tín dụng bất động sản hay trái phiếu bất động sản sẽ phụ thuộc phần lớn vào việc tháo gỡ pháp lý các dự án cụ thể đã được triển khai theo các quy định cũ hoặc hiện hành để có thể dự án đó được tiếp cận vốn tín dụng, triển khai và mở bán.