FiinGroup chỉ ra những lo ngại về khoản nợ xấu của trái phiếu bất động sản

Số liệu của FiinGroup cho thấy, tính đến ngày 17/3/2023, đã có 69 tổ chức phát hành có một hoặc nhiều hơn lô trái phiếu lưu hành đã không thể đáp ứng nghĩa vụ nợ với tổng giá trị 94.0430 tỷ đồng, chiếm 8,15% giá trị trái phiếu doanh nghiệp đang lưu hành. Trong số 69 doanh nghiệp phát hành, có 43 doanh nghiệp bất động sản (62,3%) với tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp chậm trả nợ ở mức 78.900 tỷ đồng, chiếm 83,6% với tổng giá trái phiếu doanh nghiệp của các doanh nghiệp chậm trả nợ trái phiếu.

Tính chung toàn ngành, FiinGroup cho hay, ngành năng lượng có tỷ lệ nợ xấu trái phiếu doanh nghiệp cao nhất: 63,1%, song quy mô trái phiếu năng lượng nhỏ và tập trung vào số ít doanh nghiệp (chỉ chiếm 0,3% tổng giá trị lưu hành).

Ngành bất động sản là ngành có tỷ lệ nợ xấu trái phiếu ở mức 20,17% cao thứ hai sau ngành năng lượng, tuy nhiên đáng lo nhất lại là nợ xấu trái phiếu bất động sản. Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản hiện đang có quy mô lưu hành lên tới hơn 396.300 tỷ đồng, chiếm 33,8% tổng giá trị lưu hành.

Các chuyên FiinGroup cho biết, điểm chung của các tổ chức phát hành trái phiếu bất động sản chậm trả nợ trái phiếu là đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp này tăng gấp 9,5 lần so với thời điểm cuối năm 2017.

Bởi từ năm 2017 đến 2021, tài sản hữu hình (thường là tài sản sinh lời) của các công ty bất động sản chỉ tăng 32% trong khi khoản phải thu (thường đến từ hợp đồng cho vay các bên liên quan) và khoản đầu tư dài hạn (thường là khoản đầu tư vào các công ty con và liên kết) lại tăng gấp hơn 4 lần. Vì dòng tiền không được tập trung đầu tư vào tài sản sinh lời nên lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh chính không tăng trưởng tương xứng với nợ vay.

Khả năng trả nợ của các doanh nghiệp này giảm mạnh do EBITDA chỉ tăng 4 lần trong khi nợ vay tăng 15 lần. Trong một thời gian dài, nợ vay trên tương quan với lợi nhuận EBITDA ở mức rất cao, lên tới 30,5 vào năm 2020 lần và 23,5 lần vào năm 2021. Đây là mức quá cao so với kỳ hạn bình quân của một trái phiếu và các nghĩa vụ nợ của các doanh nghiệp này.

Quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ hiện ở mức 1,15 triệu tỷ đồng tính theo giá trị lưu hành tại thời điểm 8/3/2023. Trái phiếu bất động sản có giá trị 396.300 tỷ đồng, tức chiếm khoảng 34% tổng trái phiếu doanh nghiệp toàn thị trường đang lưu hành.

Phân tích của các chuyên gia cho thấy, nợ xấu của trái phiếu bất động sản có thể gia tăng. Nhìn lại quá trình phát hành của các doanh nghiệp này cho thấy, tháng 3/2022 trái phiếu bất động sản khởi sắc, xong đã giảm 97,1% về quy mô phát hành so với trước.

Nguyên nhân được đánh giá là ảnh hưởng bởi các vụ vi phạm của Tân Hoàng Minh, FLC; chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản; Nghị định 65 về phát hành trái phiếu riêng lẻ, khiến chi phí vốn giá tăng và quy trình huy động vốn trái phiếu doanh nghiệp cho hoạt động kinh doanh gặp nhiều khó khăn hơn trước.

Tình trạng này nếu tiếp diễn có thể đẩy thêm nhiều doanh nghiệp, tập trung nhiều ở lĩnh vực bất động sản, chậm thanh toán nghĩa vụ nợ cho các trái chủ trong giai đoạn quý II và quý III/2023.

Về tương lai, FiinGroup nhận định, lãi suất liên ngân hàng và lãi suất cho vay, lãi suất huy động giảm, cùng với Nghị quyết 33/2023/NQ-CP và Nghị định 08/2023/NĐ-CP được kỳ vọng sẽ góp phần giải quyết áp lực nghĩa vụ nợ qua hoạt động tái cấu trúc nợ, cấp tín dụng mới cho các dự án sạch về pháp lý cũng như hoạt động triển khai và mở bán dần được khôi phục.

Về xu hướng tình hình trái phiếu doanh nghiệp trong năm 2023 và 2024, FiinGroup cho rằng, vấn đề cần quan tâm và rủi ro chính là hơn 396.300 tỷ đồng trái phiếu đến từ 302 doanh nghiệp bất động sản. Đồng thời, áp lực nợ đáo hạn 107.500 tỷ đồng sẽ đáo hạn trong năm 2023 này trong khi triển vọng kinh doanh của ngành bất động sản đang gặp những trở ngại lớn và chưa có dấu hiệu khởi sắc trở lại.