Bất động sản Quý 3/2025: Phục hồi mạnh, sóng vốn dịch chuyển ra vùng ven

Sức hấp thụ nguồn cung mới vẫn tích cực

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản quý 3/2025 ghi nhận sự phân hóa rõ rệt giữa kênh mua bán và cho thuê. Sau thời điểm quý 2 với nhiều biến động vĩ mô, mức độ quan tâm đối với bất động sản bán nhanh chóng phục hồi, trong đó căn hộ chung cư giữ vai trò dẫn dắt, còn nhà phố và nhà riêng cũng bắt đầu cho thấy tín hiệu cải thiện. Nhiều khu vực ghi nhận mức tăng lượng quan tâm từ 11-22% so với đầu năm.

Trái ngược, phân khúc cho thuê lại sụt giảm sau tháng Ngâu, đặc biệt là phân khúc phòng trọ và nhà trọ. Mức độ quan tâm tháng 9/2025 ghi nhận mức giảm từ 8-24% tùy loại hình so với tháng trước.

Dù vậy, khảo sát môi giới quý 3/2025 của Batdongsan.com.vn cho thấy sức hấp thụ nguồn cung mới vẫn ở mức tích cực, khi gần 90% đáp viên đánh giá từ trung bình đến tốt, trong đó 4% cho rằng “rất tốt” và 25% ở mức “tốt”. Chỉ có 12% nhận định sức hấp thụ chưa khả quan.

Về triển vọng thị trường trong quý 4, có 60% môi giới tin rằng thị trường sẽ tiếp tục tăng trưởng, trong đó 17% kỳ vọng tăng trưởng mạnh. Khoảng một phần ba cho rằng thị trường sẽ duy trì ổn định, và chỉ 6% bày tỏ lo ngại về khả năng suy giảm.

Đáng chú ý, phân khúc căn hộ chung cư được đánh giá cao nhất về tiềm năng tăng trưởng trong 6 tháng tới với 36% lựa chọn, tiếp theo là nhà riêng (29%) và đất nền (24%). Các loại hình khác như nhà phố, bất động sản nghỉ dưỡng hay biệt thự chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ, phản ánh sự tập trung dòng tiền vào các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực và thanh khoản cao.

Dữ liệu thị trường quý 3/2025 từ Batdongsan.com.vn phác họa một bức tranh rõ rệt, thay vì tập trung vào các đô thị trung tâm, dòng tiền và nhu cầu bất động sản đang dịch chuyển mạnh mẽ ra vùng ven – nơi còn nhiều dư địa tăng trưởng và hạ tầng liên vùng ngày càng hoàn thiện.

Miền Bắc: Hải Phòng, Hòa Bình, Bắc Giang chiếm ưu thế

Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm tại hai đô thị trung tâm trong quý 3 đều có dấu hiệu chững lại. Tại Hà Nội, lượng quan tâm giảm 22% so với cùng kỳ năm 2024, trong khi TP.HCM gần như đi ngang (+0%) hoặc giảm nhẹ ở khu vực mới (-1%).

Trái ngược, các tỉnh lân cận lại nổi lên như “điểm sáng”. Vùng ven Hà Nội tăng trưởng 11%, còn tại phía Nam, dù một số nơi còn giảm tới 12%, nhiều địa phương vẫn cho thấy sức bật rõ rệt.

Bức tranh bất động sản miền Bắc quý 3/2025 cho thấy xu hướng dịch chuyển rõ rệt ra ngoài Hà Nội. Hải Phòng, Hưng Yên, Hòa Bình và Bắc Giang trở thành “tâm điểm” khi chiếm tới 80% tổng mức độ quan tâm toàn khu vực. Trong đó, Hải Phòng giữ vị trí số một với chỉ số 100, Hưng Yên đứng thứ hai (62) và Bắc Ninh (35) xếp thứ ba.

Xét về tốc độ tăng trưởng so với đầu năm, Hòa Bình dẫn đầu với +65%, tiếp đến là Bắc Giang (+61%), Hải Phòng (+50%) và Bắc Ninh (+48%). Các địa phương khác như Quảng Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc cũng duy trì đà tăng 26-42%. Sự bùng nổ này phản ánh xu hướng dịch chuyển vốn ra các đô thị vệ tinh quanh Hà Nội - nơi giá còn cạnh tranh, hạ tầng kết nối thuận lợi và tiềm năng dài hạn mở rộng.

Miền Nam: Bình Dương (cũ) dẫn sóng

Trong khi miền Bắc chứng kiến sự vươn lên của các tỉnh vệ tinh Hà Nội, thì tại miền Nam, bất động sản tập trung sôi động tại các thị trường vệ tinh của TP.HCM trước sáp nhập. Cụ thể, Bình Dương cũ nổi lên như “ngôi sao sáng” khi chiếm tới 84% tổng mức độ quan tâm toàn miền và đứng đầu với chỉ số 100. Các địa phương khác như Đồng Nai (38), Bà Rịa - Vũng Tàu (34) và Long An (28) cũng góp mặt trong nhóm thu hút lớn, tạo thành một “vành đai vệ tinh” sôi động quanh TP.HCM.

So với đầu năm, Bình Dương chứng kiến mức tăng trưởng ngoạn mục tới 165%, bỏ xa các khu vực khác. Đồng Nai tăng 89%, Bà Rịa - Vũng Tàu đạt 98%, còn Long An cũng bứt phá 88%. Sức nóng này phản ánh xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ của dòng tiền ra khỏi TP.HCM, hướng đến các khu vực có hạ tầng giao thông ngày càng hoàn chỉnh, quỹ đất rộng và giá bán còn dư địa tăng. Đây chính là những yếu tố đáp ứng tốt cả nhu cầu ở thực lẫn đầu tư dài hạn.

Miền Trung: Đà Nẵng, Khánh Hòa dẫn dắt

Trong khi đó, thị trường miền Trung duy trì nhịp tăng ổn định với mức độ quan tâm tăng 13% so với cùng kỳ 2024. Đà Nẵng và Khánh Hòa tiếp tục giữ vai trò “đầu tàu”, chiếm tới 84% tổng mức độ quan tâm toàn khu vực. Đà Nẵng dẫn đầu với chỉ số 100, Khánh Hòa theo sau với chỉ số 58; bên cạnh đó, Lâm Đồng (18), Quảng Nam (14) và Thanh Hóa (10) cũng có dấu hiệu khởi sắc.

Về giá bán, Khánh Hòa dẫn đầu với mức tăng 34%, Quảng Nam tiếp tục gây bất ngờ với +44%, còn Đà Nẵng tăng 25%. Thanh Hóa và Lâm Đồng tăng khiêm tốn hơn, lần lượt 4% và 13%. Những con số này cho thấy dòng vốn đang dịch chuyển mạnh sang các thị trường ven biển giàu tiềm năng, gắn liền với du lịch và hạ tầng đang bứt tốc.