Hàng nghìn hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, sang nhượng đất bị treo do chờ bảng giá mới

Dương Trang | 07:07 17/09/2024

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, việc các địa phương không kịp thời ban hành quyết định điều chỉnh giá đất khiến hàng nghìn hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sang nhượng, cấp chứng nhận bị treo, không được giải quyết thuế…

Hàng nghìn hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, sang nhượng đất bị treo do chờ bảng giá mới — Việc các địa phương không kịp thời ban hành quyết định điều chỉnh giá đất khiến hàng nghìn hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sang nhượng, cấp chứng nhận bị treo, không được giải quyết thuế…(Ảnh: MarketTimes)

Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 có nhiều quy định mới, có tác động trực tiếp đến hoạt động của nhiều đối tượng, từ người dân đến doanh nghiệp và các tổ chức kinh tế.

Vướng mắc điều chỉnh bảng giá đất

Mặc dù các Nghị định, Thông tư hướng dẫn đã được ban hành, sau hơn 1 tháng triển khai, công tác thi hành Luật vẫn còn nhiều vướng mắc, bởi cả nguyên nhân khách quan và chủ quan. Do một số văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền của trung ương, hầu hết văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền của địa phương chưa được ban hành, ảnh hưởng rất lớn đến việc triển khai các luật khi nhiều nội dung quan trọng đã được phân cấp cho chính quyền địa phương. Bên cạnh đó, do nhiều cán bộ chuyên trách chưa nắm luật, chưa được tham gia các chương trình phổ biến, tập huấn về các quy định mới.

Theo đó, vướng mắc liên quan tới việc điều chỉnh bảng giá đất. Các địa phương không kịp thời điều chỉnh hay điều chỉnh Bảng giá đất tăng ở mức cao đột biến trong khi các quy định pháp luật mới về đất đai khác đã được áp dụng đều dẫn đến các nguy cơ tiềm ẩn với thị trường BĐS nói riêng, sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung.

Thời gian gần đây một số địa phương vẫn sử dụng giá đất trong Bảng giá đất hiện hành làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất khiến giá đất khởi điểm không phù hợp với điều kiện giá đất thực tế, làm giá đất trong kết quả đấu giá chênh lệch rất lớn so với giá khởi điểm, tạo nên sự đột biến, bất thường. Đồng thời, còn có thể gây thất thu cho ngân sách Nhà nước.

Mặt khác, một số địa phương bảng giá đất điều chỉnh tăng cao đột biến, chênh lệch rất lớn so với Bảng giá đất hiện hành, sẽ dẫn đến sự phản ứng của các đối tượng chịu tác động như người dân, doanh nghiệp sử dụng đất, nhất là khi thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp áp dụng Bảng giá đất quy định tại Luật Đất đai 2024.

Thực tế ghi nhận một số địa phương không kịp thời ban hành quyết định điều chỉnh giá đất khiến hàng nghìn hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sang nhượng, cấp chứng nhận,... bị treo, không được giải quyết thuế với lý do chờ bảng giá mới, do cơ quan thuế hiện chưa có quy định hướng dẫn thực hiện.

Hoặc chưa có văn bản hướng dẫn thực hiện cũng là nguyên nhân chính gây ra vướng mắc cho công tác triển khai nhà ở xã hội tại nhiều địa phương.

Theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý NƠXH, đã có quy định, trong thời hạn 7 ngày, văn phòng hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai sẽ phải xác nhận thông tin của người đăng ký không sở hữu nhà và không có tên trong sổ đỏ tại tại địa phương, nơi có dự án NƠXH. Và cũng trong thời hạn 7 ngày, UBND cấp xã sẽ xác nhận điều kiện về thu nhập cho chủ đầu tư để đăng ký mua, thuê mua NƠXH.

Nhưng sau hơn 1 tháng triển khai, nhiều địa phương vẫn gặp vướng mắc trong việc xác nhận thực trạng nhà ở và điều kiện về thu nhập. Do các cơ quan trực tiếp thực thi pháp lý với người dân chưa có căn cứ hướng dẫn thực hiện.

Cùng với đó, theo quy định hiện hành Ngân hàng chính sách xã hội sẽ tiếp nhận hồ sơ vay mua, thuê mua NƠXH khi có hợp đồng mua bán. Dẫn đến tình trạng xong hợp đồng mua bán, tới ngân hàng chính sách vay thì nhận được câu trả lời là “chưa có vốn, do chưa được cấp từ nguồn”. Khi nào ngân hàng nhận được nguồn vốn cấp sang sẽ giải quyết cho các hồ sơ Ngân hàng Chính sách xã hội đang thụ lý.

Vướng cấp giấy chứng nhận cho đất không giấy tờ

Hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho đất không giấy tờ - một thay đổi tích cực của Luật Đất đai 2024 cũng đang gặp vướng mắc.

Theo đó, Luật Đất đai 2024 quy định, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền thì được cấp sổ đỏ. Bộ phận tiếp nhận hồ sơ chuyển từ văn phòng đăng ký đất đai sang phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện. Trong khi phòng Tài nguyên và Môi trường chưa có văn bản hướng dẫn từ cơ quan trung ương và tỉnh, chưa kịp cập nhật cơ sở dữ liệu khiến nhiều hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu bị tạm dừng.

Các địa phương cũng chưa ban hành các tiêu chí quyết định đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, phù hợp với tình hình thực tế của địa phương, làm căn cứ phát triển các khu đô thị, khu dân cư.

Trước tình trạng trên, VARS cho rằng, các địa phương cần khẩn trương tổ chức các hội nghị phổ biến, tập huấn về các quy định mới của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật kinh doanh BĐS để các cơ quan chuyên ngành, cán bộ chuyên trách hiểu đúng, đủ. Đồng thời lắng nghe những khó khăn, vướng mắc của đối tượng chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi các quy định này. Rồi "mạnh dạn" tham mưu cho địa phương, cho Bộ chuẩn bị các văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền, sớm giải quyết vướng mắc cho người dân.

Song song với đó, cần công bố công khai các thủ tục hành chính trên Cổng thông tin dịch vụ công của Chính phủ, Cổng thông tin điện tử của địa phương, niêm yết công khai tại nơi tiếp nhận thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật để Nhân dân, doanh nghiệp biết thực hiện và giám sát việc thực hiện.