Hà Nội: Nhiều tồn tại, hạn chế trong công tác đấu giá đất

Theo báo cáo về tình hình triển khai và tiến độ công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn do UBND TP. Hà Nội công bố mới đây cho thấy, trong 6 tháng đầu năm thành phố mới chỉ đạt khoảng 25% chi tiêu thu ngân sách 2022 từ dấu giá quyền sử dụng đất.

Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm, UBND các quận, huyện, thị xã và Trung tâm Phát triển quỹ đất Hà Nội tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại 33 dự án với tổng diện tích khoảng 5,87ha (là diện tích đất ở, không bao gồm đất xây dựng hạ tầng.

Theo số liệu báo cáo từ Cục thuế, số tiền trúng đấu giá đất đạt khoảng 1.955,95 tỷ đồng; đã thu dược khoảng 3.106 tỷ đồng, tương đương khoảng 25% chi tiêu thu ngân sách 2022 từ dấu giá quyền sử dụng đất. Trong đó, số thu từ năm 2021 chuyển sang là 1.991 tỷ đồng, thu năm 2022 là 1.115 tỷ đồng.

Nhiều vướng mắc đặt ra

Lý giải về kết quả thu ngân sách từ hoạt động đấu giá đất chỉ đạt 25% chỉ tiêu của cả năm, UBND TP. Hà Nội cho rằng xuất phát từ việc còn tồn tại một số khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thực hiện từ khâu thiết lập hồ sơ đấu giá đến chuẩn bị các thủ tục thực hiện dâu giá theo quy định.

Cụ thể, công tác bồi thường, hỗ trợ, thu hồi đất để thực hiện các dự án đấu giá quyền sử dụng đất còn chưa thực sự nhận được sự đồng thuận cao của người dân bị thu hồi đất.

Bên cạnh đó, việc đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải thực hiện bổ sung thủ tục hành chính (chấp thuận chủ trương đầu tư; dự án trên 2ha phải dành đất xây dựng nhà ở xã hội) theo quy định mới tại Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 và Nghị định số 49/2022/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ, dẫn đến nhiều dự án đấu giá quyền sử dụng đất phải thực hiện thiết lập lại hồ sơ về quy hoạch, thủ tục đầu tư theo quy định.

Ngoài ra, việc một sổ dự án phải bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, nhưng theo quy hoạch đã được duyệt thì chỉ được xây dựng nhà ở thấp tầng không phù hợp với mục tiêu của nhà ở xã hội hoặc dẫn tới sẽ phát sinh quỹ đất dành để xây dựng nhà ở xã hội có diện tích nhỏ, manh mún.

Một vướng mắc quan trọng khác theo UBND TP. Hà Nội là công tác xác định giá khởi điểm phải thuê tư vấn xác định giá còn chậm, nhiều nội dung vướng mắc trong quá trình tổ chức thực hiện.

Về phương pháp xác định giá đất cụ thể (so sánh trực tiếp; chiết trừ; thu nhập; thặng dư) còn gặp nhiều khó khăn, mặc dù không có nhiều khác biệt giữa các dự án có giá trị thửa đất hoặc khu đất dưới 30 tỷ đồng (áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh) và dự án có giá trị thửa đất hoặc khu đất từ 30 tỷ đồng trờ lên (áp dụng phương pháp thặng dư, so sánh, thu nhập, chiết trừ).

Cũng theo UBND TP. Hà Nội, việc ứng vốn từ Quỹ Đầu tư phát triển Thành phố đối với các dự án giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch để đấu giá quyền sử dụng đất còn vướng mắc theo Luật Đầu tư công.

Cần giải pháp trọng tâm

Xuất phát từ những tồn tại, hạn chế đặt ra trong thực tiễn công tác đấu giá đất triên địa bàn thời gian qua, được biết, trong thời gian tới, bên cạnh việc thực hiện các quy định của pháp luật UBND. Hà Nội sẽ tập trung kiến nghị một số giải pháp như.

Thứ nhất, báo cáo xin chú trương và nghiên cứu, ban hành quy chế tổ chức thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật dầu tư, đấu thầu (hiện nay đã có Nghị định của Chính phủ, Thông tư hướng dần của Bộ).

Thứ hai, báo cáo xin chủ trương và tổ chức thí điếm thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở (không thuộc đối tượng thu hồi đất), theo đó chu đầu tư tự thỏa thuận về bồi thường GPMB sau khi trúng đấu thầu.

Thứ ba, cho phép UBND Thành phố thực hiện Nghị định số 49/2021/NĐ-CP theo hướng xác định quỹ đất có vị trí, quy mô phù hợp để phát triển nhà ở xã hội tập trung (tương ứng với diện tích quỹ đất 20% tại các dự án nhà ở), đảm bảo đủ chỉ tiêu quỹ nhà ở xã hội, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tạo thành các khu đô thị văn minh, đủ tiêu chí, tiêu chuẩn, đáp ứng nhu cầu cho các đổi tượng mua nhà ở xã hội.

Thứ tư, cho phép UBND Thành phố áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (K) để xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất và không phải thuê đơn vị tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Thứ năm, xem xét quy định về năng lực chủ đầu tư khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư do Luật Đấu giá tài sản chỉ quy định năng lực tài chính là chính khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, chưa quy định năng lực nhà đầu tư thực hiện dự án, kinh nghiệm thực hiện dự án sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất, gây nhiều khó khăn trong việc quản lý đầu tư, xây dựng, quy hoạch.

Thứ sáu, quy định chế tài đối với các trường hợp gây nhiễu loạn đấu giá, thị trường bất động sản, đấu giá với giá trúng cao hơn nhiều lần giá thị trường sau đó không thực hiện nộp tiền trúng đấu giá theo quy định (bỏ khoản tiền đặt trước đã nộp).