Gói tài khóa 10.000 tỷ đồng cho Quỹ nhà ở: Liệu đã đủ sức nặng làm "vốn mồi"?

Tuy nhiên, trước áp lực về thời gian hoàn vốn kéo dài và nhu cầu thực tế khổng lồ của người dân, giới chuyên gia nhận định thị trường vẫn cần nhiều hơn một nguồn "vốn mồi" như vậy để phát triển bền vững.

Đề xuất 10.000 tỷ đồng cho Quỹ nhà ở

Bộ Xây dựng đang phối hợp với Bộ Tài chính đề xuất nhu cầu cấp vốn điều lệ của Quỹ nhà ở Trung ương trong kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2026-2030 là 10.000 tỷ đồng. Cụ thể, trong năm 2026 là 5.000 tỷ đồng; giai đoạn 2029-2030 là 5.000 tỷ đồng.

Với Quỹ nhà ở địa phương, 13 địa phương đã hoàn thành việc thành lập Quỹ nhà ở địa phương, hiện đang trong quá trình báo cáo, trình Hội đồng nhân dân quyết định bổ sung nguồn vốn để thực hiện mục tiêu, chức năng của Quỹ; 20 địa phương đang hoàn thiện các thủ tục giao quỹ tài chính hiện có trên địa bàn thực hiện chức năng, nhiệm vụ của Quỹ nhà ở địa phương; tỉnh Sơn La đang hoàn thiện việc thành lập theo hướng tổ chức lại đơn vị sự nghiệp công lập trên địa bàn.

Trên cơ sở báo cáo của 23/34 địa phương, có 18 địa phương báo cáo nhu cầu thuê nhà ở giai đoạn 2026-2030 với tổng số là 71.187 căn; các tỉnh Cao Bằng, Hà Tĩnh, Gia Lai báo cáo không có nhu cầu; 2 tỉnh Thanh Hóa, Quảng Trị đề nghị báo cáo sau khi thành lập Quỹ nhà ở địa phương và rà soát thực tế.

Theo Bộ Xây dựng, trong thời gian tới, bộ này tập trung nghiên cứu, hoàn thiện hồ sơ dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để trình Chính phủ trình Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI (tháng 10/2026) theo hướng luật hóa các chính sách thí điểm đã thành công, tiếp tục kế thừa các chính sách còn phù hợp và tháo gỡ khó khăn, vướng mắc phát sinh trong thực tiễn.

Bộ Xây dựng cũng tập trung đôn đốc, thúc đẩy việc phát triển nhà ở xã hội tại các địa phương; khẩn trương hoàn thành việc thành lập mới, giao quỹ tài chính hiện có trên địa bàn để thực hiện chức năng, nhiệm vụ của Quỹ nhà ở địa phương đối với 21 địa phương chưa hoàn thành; ưu tiên bố trí nguồn vốn ngân sách địa phương để cấp bổ sung vốn điều lệ ban đầu theo đúng quy định của Nghị định số 302/2025/NĐ-CP giúp các Quỹ nhà ở có nguồn vốn ngay để hoạt động.

Cần thay đổi tư duy quản lý

Đánh giá về đề xuất này, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng đây là một nguồn “vốn mồi” rất quan trọng.

Nhà ở cho thuê có nhu cầu rất lớn, tuy nhiên đầu tư loại hình nhà ở này có thời hạn thu hồi vốn rất lâu, thường trên 10 năm mới có thể thu hồi được tiền gốc.

Dù vậy, con số 10.000 tỷ đồng thực tế vẫn còn khá khiêm tốn nếu so với nhu cầu thực tế. Ngay cả gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội để bán cũng đã được coi là khiêm tốn, thì để phát triển mạnh nhà ở xã hội cho thuê, nguồn vốn cần thiết sẽ còn lớn hơn nhiều.

Việc khởi động với 10.000 tỷ đồng là bước đi cần thiết, nhưng chúng ta chắc chắn phải huy động thêm nhiều nguồn lực khác và sử dụng chính sách làm đòn bẩy. Cụ thể, cần thực hiện đồng bộ từ khâu quy hoạch, giải phóng mặt bằng tạo đất sạch đến các cơ chế tài chính để hiện thực hóa mục tiêu: mọi người dân đều có quyền có nơi ở ổn định.

Ngoài nguồn vốn, theo ông Nguyễn Chí Thanh, vấn đề cốt lõi là phải thay đổi tư duy quản lý, bắt đầu từ khâu quy hoạch và thiết lập các tiêu chuẩn. Thực tế thời gian qua, chúng ta thấy nhiều dự án nhà tái định cư có chất lượng thấp, xuống cấp nhanh chóng.

Chúng ta cần phải chuẩn hóa chất lượng công trình nhà ở xã hội. Đơn cử như Hàn Quốc, nhà ở xã hội của họ có chất lượng tốt tương đương nhà ở thương mại, đồng thời người dân còn được hỗ trợ về giá thuê. Đây là kinh nghiệm quý báu mà Việt Nam nên học tập để đảm bảo người dân có môi trường sống tốt nhất.

Đối với nhà ở cho thuê, chất lượng và công tác vận hành là yếu tố sống còn. Khác với nhà để bán - nơi người mua tự có trách nhiệm duy trì chất lượng, nhà ở cho thuê thường có sự luân chuyển người ở sau mỗi 5-10 năm khi điều kiện kinh tế của họ thay đổi. Nếu không có những quy định chặt chẽ về tiêu chuẩn vận hành và nguồn tài chính để bảo trì, tòa nhà sẽ xuống cấp rất nhanh.

“Rút kinh nghiệm từ thực tiễn quốc tế, bên cạnh việc quy hoạch phát triển dự án, chúng ta cần tính toán các nguồn thu từ tiện ích trong khu vực hoặc ngay trong tòa nhà đó. Nguồn thu này sẽ đóng góp vào việc vận hành và duy trì chất lượng công trình lâu dài, từ đó mới đảm bảo được chất lượng sống bền vững cho người dân”, ông Thanh nhấn mạnh.