Giám đốc điều hành JREI "bật mí” về cách xây dựng chỉ số giá bất động sản của Nhật Bản

Sáng 25/8, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân (NEU), Hội Thẩm định giá Việt Nam(VVA) và Viện nghiên cứu Bất động sản Nhật Bản (JREI) đồng tổ chức Tọa đàm khoa học: “Định giá bất động sản: Chia sẻ kinh nghiệm và kiến thức về chỉ số giá bất động sản tại Nhật Bản”.

Tham luận tại Tọa đàm, ông Yamashita Masayuki, Giám đốc điều hành Viện Nghiên cứu Bất động sản Nhật Bản đã có những chia sẻ rất chi tiết về kinh nghiệm xây dựng và sử dụng chỉ số giá bất động sản tại đất nước có nền kinh tế lớn thứ 3 thế giới.

Nói về sự cần thiết của chỉ số giá bất động sản, ông Yamashita Masayuki cho biết các quốc gia và vùng lãnh thổ như Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan ... đã chứng kiến ​​giá bất động sản (đất, nhà ở, ... tăng vọt trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Giá bất động sản tăng vọt không chỉ gây khó khăn cho những người có nhu cầu mua nhà ở mà còn gây ra những vấn đề kinh tế xã hội nghiêm trọng do làm gia tăng chênh lệch kinh tế giữa những người sở hữu bất động sản và những người không sở hữu bất động sản. Do đó, chính phủ các nước này đã triển khai các biện pháp đối phó với tình trạng giá bất động sản tăng vọt.

"Để chính phủ có thể ứng phó với vấn đề giá bất động sản tăng chóng mặt, cần phải nắm bắt kịp thời và phù hợp diễn biến giá BĐS. Nếu không làm được như vậy, có nguy cơ cao là các biện pháp đối phó sẽ bị chậm trễ dẫn đến vấn đề sẽ trở nên trầm trọng hơn, hoặc các biện pháp đối phó không phù hợp sẽ được tiếp tục áp dụng mà không thể đánh giá liệu chính sách có hiệu quả hay không", ông Yamashita Masayuki nói.

Bên cạnh đó, theo vị Giám đốc điều hành JREI, chỉ số giá bất động sản cũng giúp nắm bắt kịp thời và phù hợp diễn biến giá bất động sản, mỗi quốc gia đã xây dựng các chỉ số giá bất động sản và lấy đó làm tham chiếu trong việc hoạch định chính sách.

Các loại chỉ số giá bất động sản

Chỉ số giá bất động sản là "sự định lượng một cách kịp thời và phù hợp các biến động giá bất động sản". Chỉ số này được biểu thị bằng giá hoặc được biểu thị bằng một chỉ số dựa trên các số liệu tại một thời điểm cụ thể.

Chỉ số giá bất động sản dựa trên thông tin giá giao dịch

Nếu có thể thu thập một số lượng lớn giá giao dịch, có thể xây dựng chỉ số giá bất động sản dựa trên thông tin giá giao dịch bằng cách phân loại chúng theo khu vực và mục đích sử dụng rồi tập hợp lại hoặc xử lý thống kê.

Trong trường hợp cùng một bất động sản hoặc các bất động sản tương tự nhau được giao dịch lặp đi lặp lại theo đơn vị trong vài năm, chẳng hạn như nhà đất ở Hoa Kỳ và chung cư ở Nhật Bản, có thể xây dựng chỉ số giá bằng cách sử dụng chênh lệch giá giữa giao dịch trước đó và giao dịch gần đây nhất. (Phương thức bán hàng lặp lại)

Khi một số lượng lớn các bất động sản khác nhau được giao dịch, chỉ số giá bất động sản có thể được xây dựng bằng cách xử lý thống kê sự khác biệt trong các thuộc tính ảnh hưởng đến giá và sau đó chỉ trích xuất ra các biến động về giá (Phương pháp Hedonic)

Chỉ số giá bất động sản dựa trên thông tin định giá của chuyên gia

Nếu không thể thu thập một số lượng lớn giá giao dịch hoặc nếu giá giao dịch không đủ tin cậy, có thể xây dựng chỉ số giá bất động sản bằng thông tin định giá của chuyên gia dựa trên điều tra chi tiết về các trường hợp giao dịch được thu thập với số lượng hạn chế.

Bộ Đất đai- Hạ tầng-Giao thông và Du lịch chi ngân sách 3,7 tỷ yên (26 triệu đô la Mỹ) hàng năm để công bố giá và các thông tin liên quan của các 26.000 điểm tiêu chuẩn trên toàn quốc (công bố giá đất).