Theo Nghị quyết số 7/NQ-CP ngày 12/1/2026, đến năm 2030, cả nước phải hoàn thành khoảng 1 triệu căn nhà ở xã hội (NOXH). Đây cũng là loại nhà có giá rẻ nhất để phục vụ người thu nhập thấp và trung bình.
Tính đến hết tháng 12/2025, cả nước đã có 698 dự án nhà ở xã hội với quy mô hơn 657.000 căn; trong đó gần 170.000 căn đã hoàn thành, hơn 134.000 căn đang thi công và trên 354.000 căn đã được chấp thuận chủ trương đầu tư. Quy mô này tương đương khoảng 62% chỉ tiêu của toàn Đề án.
Nhưng kể cả khi những dự án ấy hoàn thành, một câu hỏi khác sẽ trở nên quan trọng không kém: Giá bao nhiêu thì người dân thực sự mua nổi?
Về câu hỏi này, ngay ở Đông Nam Á, có 3 mô hình đang triển khai ở Malaysia, Indonesia và Philippines.
Malaysia: Giảm giá vật liệu xây dựng cho doanh nghiệp
Malaysia đã thử một cách khá trực diện để kéo giá nhà xuống: Giảm chi phí ngay từ nguyên liệu cơ bản của công trình – xi măng.
Tháng 4/2023, Bộ Phát triển Chính quyền địa phương Malaysia phối hợp với Hiệp hội Xi măng và Bê tông Malaysia (C&CA) cùng các nhà phát triển tư nhân triển khai Simen Rahmah, chương trình cung cấp xi măng giá ưu đãi cho các dự án nhà ở có giá 300.000 ringgit (khoảng 1,9 tỷ VND) trở xuống, hướng tới nhóm thu nhập thấp và trung bình.
Theo thiết kế ban đầu, các nhà sản xuất cam kết cung cấp 1 triệu tấn xi măng với giá 290 ringgit (khoảng 1,8 triệu VND)/tấn, thấp hơn mức 410 ringgit/tấn (khoảng 2,6 triệu VND) trên thị trường. Với xi măng đóng bao 50 kg, giá giảm từ 22,50 ringgit (khoảng 143.000 VND) xuống 17,50 ringgit (khoảng 112.000 VND)/bao.
1 triệu tấn xi măng, tương đương 20 triệu bao, được ước tính đủ để xây khoảng 24.000 căn NOXH. Chính phủ Malaysia cho biết khoản ưu đãi từ các nhà sản xuất có tổng giá trị khoảng 120 triệu ringgit (khoảng 767 tỷ VND).
Nghĩa là bình quân, một người mua có thể được giảm tối đa 5.000 ringgit (khoảng 32 triệu VND) tùy giá và loại nhà, chỉ từ giải pháp giảm giá xi măng.
Tiếp tục sang năm 2026, chương trình được mở rộng lên 1,6 triệu tấn xi măng, nhằm hỗ trợ mục tiêu xây 500.000 căn NOXH trong 5 năm theo Kế hoạch Malaysia lần thứ 13. Giá xi măng áp dụng cho NOXH vẫn như giai đoạn cũ, dù giá thị trường tiếp tục tăng.
Liên đoàn các nhà sản xuất Malaysia (FMM) cho biết giá xi măng theo chương trình mới thấp hơn khoảng 30% so với thị trường, qua đó giảm áp lực chi phí đầu vào và chi phí xây dựng. Doanh nghiệp sản xuất xi măng cũng được hưởng mức thuế ưu đãi hoặc khấu trừ thuế đầu tư.
Tính đến tháng 5/2026, 29 dự án NOXH đã được phê duyệt, sử dụng hơn 316.918 tấn xi măng để xây khoảng 11.909 căn nhà. Tổng mức tiết kiệm chi phí xây dựng ước tính khoảng 45,8 triệu ringgit (khoảng 292,96 tỷ đồng).
Chủ tịch FMM Jacob Lee Chor Kok đánh giá biện pháp này có thể giúp giảm chi phí phát triển và cải thiện khả năng chi trả của người mua nhà, đồng thời tạo hiệu ứng lan tỏa trong chuỗi giá trị xây dựng.
Indonesia: Doanh nghiệp phải góp phần xây NOXH
Indonesia chọn cách mạnh tay hơn Malaysia.
Luật Nhà chung cư của nước này quy định chủ đầu tư chung cư thương mại phải cung cấp NOXH với diện tích tối thiểu bằng 20% tổng diện tích sàn của phần chung cư thương mại được xây dựng.
Ví dụ, nếu một dự án có 100.000 m² sàn căn hộ thương mại, phần NOXH phải có ít nhất 20.000 m² sàn.
Doanh nghiệp có thể tự xây phần nhà này trong dự án, xây ở một địa điểm khác trong cùng khu vực hoặc đóng tiền để Nhà nước dùng vào việc xây NOXH.
Jakarta là thành phố áp dụng mạnh mẽ quy định này. Ngoài yêu cầu dành ít nhất 20% diện tích sàn cho NOXH, thành phố cũng đưa ra ưu đãi để khuyến khích doanh nghiệp tham gia. Với một số dự án, cứ xây 1 m² NOXH, doanh nghiệp có thể được phép xây thêm 3 m² diện tích sàn trên phần đất của mình.
Một ví dụ mới là dự án 1.000 căn NOXH do Astra International phát triển tại Jakarta. Chính phủ Indonesia cho biết dự án sử dụng quỹ đất của công ty đường sắt quốc doanh KAI, còn Astra tham gia bằng nguồn tài trợ CSR, kết hợp đất công và vốn tư nhân để tạo thêm NOXH.
Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng việc buộc doanh nghiệp dành một phần dự án cho NOXH chỉ hiệu quả nếu Nhà nước đồng thời tháo gỡ các nút thắt về đất, ưu đãi và thực thi.
Nghiên cứu năm 2025 của I. Dewa Made Frendika Septanaya và Putri Cahya Ramadhani, thuộc Viện Công nghệ Sepuluh Nopember (ITS) tại Jakarta, cho thấy giá đất cao, ưu đãi của chính quyền chưa đủ và việc thực thi pháp luật còn yếu đang cản trở chính sách, khiến tình trạng phân tách giữa các nhóm thu nhập vẫn tồn tại. Nhóm nghiên cứu cho rằng cần sự phối hợp của chính quyền, doanh nghiệp và các bên liên quan, thay vì chỉ đặt nghĩa vụ lên nhà phát triển.
Đại diện Bộ Nhà ở và Khu định cư Indonesia (PKP), Quyền Tổng Giám đốc Nhà ở Nông thôn Rini Dyah Mawarty cho biết Chính phủ đang cải thiện các quy định, tăng cường chính sách nhà ở cân bằng và tạo môi trường đầu tư thuận lợi để đẩy nhanh nguồn cung cho các hộ thu nhập thấp.
"Đối với các dự án nhà ở quy mô lớn trên 3.000 căn, các nhà phát triển phải thực hiện bố cục một-hai-ba (1:2:3), nghĩa là một căn nhà hạng sang, ít nhất hai căn nhà hạng trung và ít nhất ba căn NOXH được xây dựng trong một khu vực hoàn chỉnh theo quy định hiện hành", bà Rini giải thích.
Bộ PKP cũng đang khuyến khích cải thiện các chính sách liên quan đến thuế mua đất và nhà ở, phí địa phương, tài trợ đất đai và phát triển nhà ở cao tầng được trợ cấp nhằm tăng khả năng chi trả.
Philippines: Tạo nhóm mua chung
Từ năm 1992, Philippines triển khai Community Mortgage Program (CMP), cho phép các nhóm hộ thu nhập thấp tập hợp thành một cộng đồng, cùng vay tiền để mua khu đất họ đang ở hoặc một khu đất khác để chuyển đến, sau đó từng bước phát triển hạ tầng và xây dựng, cải tạo nhà.
Điểm đáng chú ý của mô hình nằm ở chữ "mua chung". Người nghèo thường khó tự mua đất đô thị vì không có tài sản thế chấp và thu nhập không đủ để vay thương mại.
Với CMP, họ trước hết phải lập một tổ chức cư dân được đăng ký hợp pháp. Tổ chức này đứng ra vay và ban đầu sở hữu, thế chấp khu đất; sau đó từng hộ trả dần để nhận quyền sở hữu phần đất của mình.
Theo Tổng công ty Tài chính Nhà ở Xã hội Philippines (SHFC), khoản vay CMP có thể được sử dụng để mua đất, phát triển hạ tầng hoặc xây dựng, cải tạo nhà. Hạn mức dành cho nhà ở theo chiều đứng hiện lên tới 600.000-750.000 peso (khoảng 255-319 triệu đồng), tùy loại dự án.
Tính đến cuối năm 2023, CMP đã hỗ trợ 396.572 hộ gia đình thông qua các khoản vay mua đất, phát triển khu ở và xây dựng nhà. Riêng năm 2023, chương trình hỗ trợ 11.450 gia đình, với tổng số tiền cho vay khoảng 1,9 tỷ peso (khoảng 807,8 tỷ đồng).
Điểm khiến các chuyên gia đánh giá cao CMP là chương trình giải quyết quyền đối với đất trước, thay vì chỉ xây nhà rồi đưa người thu nhập thấp ra vùng ven.
Điều này đặc biệt quan trọng ở Manila, nơi đất đô thị khan hiếm và đắt đỏ. Ede Ijjasz-Vasquez, khi đó là Giám đốc cấp cao của World Bank phụ trách khu vực Đông Á - Thái Bình Dương, cho rằng đất là một trong những nút thắt lớn nhất của nhà ở giá phải chăng tại Metro Manila. Ông đề xuất tăng khả năng sử dụng đất công cho NOXH, cải thiện hệ thống thông tin đất đai và mở rộng các kênh tài chính ngoài ngân hàng truyền thống.
Nghiên cứu của Marife Ballesteros, Tatum Ramos và Jasmine Magtibay thuộc Viện Nghiên cứu Phát triển Philippines (PIDS) đánh giá CMP là một mô hình khá sáng tạo, giúp nhiều hộ nghèo tiếp cận đất và nhà ở.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng chỉ ra hạn chế: Giá đất tăng và yêu cầu vốn đối ứng có thể khiến những hộ nghèo nhất khó tham gia. Nhóm nghiên cứu đề xuất tăng mức hỗ trợ theo thu nhập và hỗ trợ tốt hơn cho các tổ chức đại diện cộng đồng.
Nghiên cứu năm 2025 của Trung tâm Nghiên cứu Tích hợp và Phát triển, Đại học Philippines, cũng cho rằng CMP giúp các hộ nghèo cùng vay dài hạn để mua đất, làm hạ tầng và xây nhà. Tuy nhiên, hiệu quả của mô hình vẫn phụ thuộc lớn vào khả năng tổ chức của cộng đồng và quá trình thương lượng với chủ đất.
.png "Tập đoàn của Warren Buffett bất ngờ mua 106 triệu cổ phiếu một công ty, tăng 83%, thành khoản đầu tư lớn thứ 3")
.png "Lịch chốt quyền cổ tức tuần 17-21/8: Cổ tức tiền mặt cao nhất 44%, một \"ông lớn\" sắp chi hơn 5.000 tỷ đồng"){kind=avatar}
