Gánh nặng tài chính khi mua nhà ở đẩy tổng tỷ suất sinh tại Việt Nam xuống mức thấp

Sự sụt giảm tổng tỷ suất sinh đã diễn ra rõ rệt trong 2 thập kỷ qua khi phụ nữ Việt Nam có xu hướng trì hoãn việc sinh con. Tuy nhiên, theo Bộ trưởng Y tế Đào Hồng Lan, TFR ở Việt Nam đã giảm từ 2,01 con/phụ nữ năm 2022 xuống còn 1,91 con/phụ nữ vào năm 2024.

Phân tích của VARS IRE cho thấy, gánh nặng tài chính khi mua nhà đã tăng lên đáng kể, tạo ra áp lực tài chính khổng lồ lên các gia đình trẻ. Cụ thể, nếu điều chỉnh theo lạm phát, giá căn hộ trung bình cho một gia đình vào năm 2014 là 1,75 tỷ đồng, tương đương 2,6 tỷ đồng vào giữa năm 2025.

Tuy nhiên, giá bán trung bình thực tế trên thị trường vào năm 2025 đã lên tới 5,3 tỷ đồng, cao hơn 2,7 tỷ đồng so với giá trị thực quy đổi của năm 2014.

Trong cùng giai đoạn giá nhà tăng vọt này, tổng tỷ suất sinh cũng đã giảm từ khoảng 2,09 con/phụ nữ xuống chỉ còn 1,91 con/phụ nữ. Đặc biệt, trong giai đoạn từ 2019 đến 2024, giá căn hộ chung cư tại các thành phố lớn đã tăng mạnh - hơn 70% tại Hà Nội và gần 37% tại TP. Hồ Chí Minh, đồng thời tỷ suất sinh cũng ghi nhận tốc độ giảm "dễ thấy".

Khi giá nhà ở vốn đã cao lại liên tục tăng, vượt qua tốc độ tăng lương, nhà ở ngày càng trở nên xa tầm với của nhiều gia đình, buộc các cặp đôi phải trì hoãn hoặc sinh ít con hơn, bởi họ không cảm thấy vững vàng về tài chính để nuôi dưỡng thế hệ tương lai.

Kết quả Nghiên cứu của Cục Nghiên cứu Kinh tế Quốc gia Mỹ về tác động của thị trường bất động sản tới quyết định sinh con cũng cho thấy, tại các khu vực đô thị, giá nhà tăng 10% sẽ làm giảm 1% tỷ lệ sinh của nhóm không sở hữu nhà.

Tuy nhiên, mối quan hệ giữa giá nhà và tỷ lệ sinh mang tính phức tạp và đa chiều. Đáng chú ý là đối với những gia đình đã sở hữu một hoặc nhiều bất động sản, việc giá nhà tăng lại thực sự có thể thúc đẩy họ sinh thêm con.

Khi giá nhà tăng, tài sản của hộ gia đình cũng gia tăng đáng kể, tạo ra cảm giác "giàu lên" và khuyến khích họ sinh con sớm hoặc nhiều hơn. Thậm chí, một số hộ gia đình còn sử dụng nhà ở là tài sản thế chấp để chi trả chi phí sinh hoạt, bao gồm học phí cho con cái.

Lịch sử Việt Nam cũng ghi nhận các giai đoạn giá nhà và tỷ lệ sinh cùng tăng. Cụ thể, trong giai đoạn thị trường nhà đất “sốt nóng” 2001 - 2003 và 2006 - 2008, tổng tỷ suất sinh cũng tăng (từ 2,12 lên 2,23 và từ 2,07 lên 2,08 tương ứng). Bối cảnh lúc đó có sự hỗ trợ của tín dụng "nới lỏng" và tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, giúp việc sở hữu nhà trở nên dễ dàng hơn, khiến nhiều hộ gia đình cảm thấy vững vàng tài chính để sinh thêm con, ngay cả khi giá nhà đã tăng cao nhờ dòng tiền "rẻ".

Sau các giai đoạn đó, tổng tỷ suất sinh ở Việt Nam tương đối ổn định, trong khi giá bán nhà trung bình tiếp tục tăng đều đặn, cho đến năm 2021 khi giá nhà bắt đầu tăng nhanh trở lại, tỷ lệ sinh mới bắt đầu giảm rõ rệt.

VARS IRE nhận định rằng, trong dài hạn, giá nhà ở khu vực đô thị sẽ khó có khả năng giảm sâu và tổng tỷ suất sinh sẽ tiếp tục xu hướng giảm. Khả năng giá nhà và tỷ suất sinh cùng tăng như trong quá khứ gần như không thể xảy ra. Điều này là do nhà ở tại các đô thị đang dần trở thành "đặc quyền" của một nhóm nhỏ người giàu, khiến tỷ lệ sinh có thể duy trì hoặc tăng ở nhóm này nhưng lại suy giảm mạnh mẽ ở phần đông người dân không có khả năng mua nhà.

Như vậy, mặc dù nhà ở không phải là nguyên nhân duy nhất dẫn đến sự sụt giảm tỷ lệ sinh, nhưng đây rõ ràng là một rào cản tài chính lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định kế hoạch hóa gia đình trong nền kinh tế hiện nay. Để góp phần cải thiện mức sinh, bên cạnh các chính sách dân số, các nhà quản lý cần phải có giải pháp đồng bộ nhằm giảm gánh nặng nhà ở cho đại đa số người dân.