Chuyên gia giải đáp: Nhà đầu tư có nên mua trái phiếu bất động sản ở thời điểm hiện tại?

Sự lệch pha trong cung - cầu của thị trường bất động sản

Chia sẻ tại chương trình Bí mật đồng tiền diễn ra trưa ngày 22/2 trên kênh VTV24, ông Phạm Lưu Hưng, Kinh tế trưởng kiêm Trưởng ban Đào tạo và Phát triển, Công ty Cổ phần Chứng khoán SSI (mã: SSI) cho rằng sau hội nghị bất động sản diễn ra vừa qua, việc thị trường kỳ vọng thị trường bất động sản được giải cứu sau một đêm là điều khó có thể xảy ra bởi: “Thủ tướng đã nói khá rõ là không có chuyện ai cứu ai cả. Doanh nghiệp có vấn đề thì phải tự xử lý. Khi vấn đề đó ảnh hưởng đến toàn hệ thống chung thì mọi người mới cùng giúp nhau”.

Theo ông Hưng, các vấn đề của thị trường bất động sản sẽ mất khá nhiều thời gian để giải quyết. Bản chất vấn đề trái phiếu doanh nghiệp được bàn luận từ năm ngoái đến nay nhưng vẫn chưa được xử lý rõ ràng.

Theo ông Barry David Weisblatt, Giám đốc Chiến lược Đầu tư, Công ty TNHH Quản lý Quỹ SSI (SSIAM), vấn đề hiện tại của thị trường bất động sản là mất cân bằng giữa cung và cầu. Theo đó, nhu cầu nhà ở có giá cả hợp túi tiền rất cao nhưng các công ty bất động sản lại tập trung mảng biệt thự hoặc căn hộ cao cấp vì có biên lợi nhuận cao. 

Điển hình như TP.HCM vừa qua có căn hộ lên tới 11 tỷ đồng, người thông thường không thể nào chi trả được. Do đó, điều này tạo ra sự lệch pha trong cung - cầu giữa nhu cầu thực với các sản phẩm mà thị trường cung cáo. Hiện tại, khả năng có dự án mới cũng khó. 

Bên cạnh đó, lãi suất thời gian qua quá cao, mặc dù có những căn hộ giá có vẻ phù hợp nhưng lãi suất lại quá cao. Tuy hiên, thời điểm hiện tại, lãi suất đang có xu hướng hạ nhiệt. 

“Đây là tín hiệu tích cực đối với thị trường bất động sản”, ông Barry nói. 

Cuối cùng, một số công ty bất động sản dùng tỷ lệ đòng bẩy quá cao trong khi cung - cầu bị lệch. Điều này khiến các doanh nghiệp càng khó khăn. 

“Thủ tướng nói các doanh nghiệp phải tự cứu lấy mình, điều này rất đúng. Nhưng các doanh nghiệp có thể hỗ trợ doanh nghiệp bằng cách hạ lãi suất, lãi các khoản vay thế chấp. Như vậy, thị trường bất động sản sẽ được cứu. 

Có nên mua trái phiếu bất động sản ở hiện tại?

Bày tỏ quan điểm về vấn đề này, ông Barry cho biết: “Một số người bạn tôi năm 2008 mua trái phiếu có tài sản đảm bảo và bây giờ rất giàu. Tôi cho rằng đây cũng là điều đáng để xem xét”.

Tuy nhiên, ông Barry cũng cho rằng trái phiếu chỉ nên dành cho những nhà đầu tư có kiến thức về lĩnh vực này. 

“Nghị định 65 là rất hiệu quả và tốt cho thị trường bất động sản. Trái phiếu khi phát hành cần được xếp hạng và hướng tới những nhà đầu tư hiểu biết về trái phiếu doanh nghiệp. Ngoài ra, các nhà phát triển bất động sản có thể tận dụng cơ hội này để giải quyết vấn đề liên quan đến việc tái cấu trúc với các khoản vay trong vài năm”, ông nói

Còn theo ông Hưng cho rằng lợi suất trái phiếu tăng cao chưa hẳn đã là điều tốt. Bởi, khi doanh nghiệp huy động tiền thông qua kênh trái phiếu với lãi suất cao sẽ chịu phải chịu sức ép về chi phí tài chính rất lớn, rủi ro cao và không thể nói đó là doanh nghiệp tốt được nữa. 

Đối với việc có nên đầu tư hay không còn tuỳ vào người mua trái phiếu là ai? Họ có hiểu được việc mình đang làm có rủi ro thế nào và quản trị rủi ro đó ra sao? 

“Chúng ta có thể quay về câu chuyện ngày xưa có người gửi tiết kiệm nhưng thấy lãi suất trái phiếu cao hơn nên chuyển sang mua mà không hiểu rủi ro ra sao”, ông Hưng nói.