"Dự thảo Nghị định của Chính phủ quy định về giá đất đang phủ nhận nguyên lý Giá trị tương lai của tiền”

Mới đây, Hội Thẩm định giá Việt Nam đã ban hành công văn số 41/2024/CV-HTĐGVN góp ý Nghị định của Chính phủ quy định về giá đất.

Cụ thể, qua Nghị định số 12/2024/NĐ-CP và Dự thảo Nghị định mới, Hội Thẩm định giá Việt Nam nhận thấy có nhiều nội dung phù hợp, đáp ứng được yêu cầu tháo gỡ khó khăn trong thực tiễn.

Bên cạnh đó, Hội Thẩm định giá Việt Nam cũng nhận thấy nội dung của phương pháp định giá đất theo phương pháp thặng dư quy định tại Nghị định và Dự thảo Nghị định còn có những bất cập do chưa tính đúng, tính đủ tổng chi phí của nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện dự án và lợi nhuận mà họ được hưởng khi hoàn thành dự án đầu tư. Vì vậy, sẽ dẫn đến hệ quả không chỉ khó thu hút đầu tư mà còn làm cho giá đất bị đẩy lên ở mức cao không hợp lý.

Về tổng chi phí đầu tư, Nghị định và Dự thảo Nghị định đã không tính đủ các loại chi phí để hình thành tổng chi phí mà nhà đầu tư phải chi ra để thực hiện dự án. Cụ thể, quy định chỉ tính chi phí đầu tư vào phát triển đất mà không tính chi phí ban đầu nhà đầu tư phải bỏ ra để có đất thực hiện dự án bao gồm “tiền sử dụng đất” (trừ khi nhà đầu tư thực hiện dự án được Nhà nước miễn tiền sử dụng đất thì không tính) và lãi suất vay vốn. Đây là điều không hợp lý.

Về lợi nhuận, tại Nghị định và cả hai phương án của Dự thảo Nghị định, lợi nhuận chỉ tính trên chi phí phát triển đất, không tính trên tổng chi phí mà nhà đầu tư chi ra (bao gồm tiền sử dụng đất + Chi phí phát triển đất + Chi phí kinh doanh) là tính thiếu, không tuân thủ nguyên lý hình thành giá. Giá phải bù đắp chi phí sản xuất kinh doanh và có lợi nhuận (cũng không đúng với cách tính lợi nhuận của phương pháp thặng dư là lợi nhuận tính trên giá trị tài sản) và phủ nhận nguyên lý “Giá trị tương lai của tiền” .

Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng dự thảo đã lẫn lộn giữa lợi nhuận của nhà đầu tư được hưởng và chi phí nhà đầu tư phải chi ra để thực hiện dự án (Dự thảo quy định: Lợi nhuận bao gồm cả chi phí vốn) do lợi nhuận là khoản tiền nhà đầu tư được hưởng.

Đồng thời, chi phí vốn là khoản tiền nhà đầu tư phải trả cho người “Cấp vốn”. Chi phí vốn bản chất là lãi suất của khoản tiền nhà đầu tư đi vay phải trả cho người có tiền cho vay. Chi phí vốn cũng là lợi nhuận của người có tiền cho vay, nhưng lại là chi phí của người đi vay và khoản chi phí tài chính này nhà đầu tư không được hưởng mà phải chi trả, được tính trong cơ cấu chi phí sản xuất kinh doanh.

Ngoài ra, lợi nhuận của nhà đầu tư chỉ tính trên chi phí phát triển, không được tính trên tổng chi phí là không tính đúng, tính đủ như phân tích trên.

Từ những bất cập trên, Hội Thẩm định giá Việt Nam kiến nghị cần được tính đúng, tính đủ các chi phí như sau:

Tổng chi phí = Chi phí tiền sử dụng đất + Chi phí phát triển và chi phí kinh doanh

Về lợi nhuận của nhà đầu tư sẽ được tính bằng công thức:

Lợi nhuận nhà đầu tư = Tỷ lệ % x Tổng chi phí