Dự báo về diễn biến từng phân khúc bất động sản trong thời gian tới

Từ nửa cuối năm 2022, thị trường bất động sản đã rơi vào trầm lắng, theo đó hầu hết các phân khúc có sự điều chỉnh về giá bán, đặc biệt là các phân khúc đầu tư như đất nền, liền kề, biệt thự, sản phẩm nghỉ dưỡng,...

Tuy nhiên, từ cuối năm ngoái tới nay, Chính phủ, Bộ ngành, địa phương đã nhanh có nhiều động thái mạnh mẽ nhằm tháo gỡ cho thị trường. Đặc biệt, chỉ trong 6 tháng đã có 2 Hội nghị trực tuyến được tổ chức vào sáng 17/2/2023 và mới đây là chiều 3/8/2023 về thị trường bất động sản. 

Với nhiều tín hiệu tích cực, các chuyên gia trong ngành đánh giá thời kỳ khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã đi qua. Theo đó, thời điểm hiện nay được đánh giá là cơ hội tốt để nhà đầu tư xuống tiền. Tuy nhiên, mỗi phân khúc bất động sản sẽ có những đặc tính, đối tượng khác nhau và thời điểm phục hồi mạnh mẽ cũng sẽ khác nhau.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa nhận định, các phân khúc, loại hình bất động sản sẽ có những thời điểm hồi phục khác nhau và rất khó để xác định một mốc thời điểm chung cho cả thị trường. 

Đơn cử, đối với giao dịch căn hộ chung cư chủ yếu là do nguồn cung không có nhiều, sản phẩm cao cấp chiếm đa số nên giao dịch có xu hướng lệch pha. Hay nhà riêng vẫn là phân khúc có giao dịch, thậm chí giá bán cũng không hạ nhiều như kỳ vọng. 

"Tuy nhiên, với giao dịch mua bán đất nền thì vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ, đất nền là phân khúc đầu tư, tâm lý bắt đáy loại hình này chiếm đa số nên có thể phải đến cuối năm nay, đất nền mới xuất hiện dấu hiệu cải thiện giao dịch. Trong năm 2023, thị trường bất động sản có cơ hội nhưng khá mờ, thời cơ có thể chỉ thực sự chín muồi trong năm 2024", ông Quang chia sẻ.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng, phân khúc chung cư, nhà ở thực có sức hấp dẫn lớn, đặc biệt tại các khu vực như Hà Nội và TP. HCM nhu cầu vẫn liên tục gia tăng. Vấn đề hiện nay là giá bán về mức hợp lý khoảng 30 - 35 triệu đồng/m2, dòng tiền thực chắc chắn sẽ ồ ạt vào mua.

“Khoảng cuối năm nay, phân khúc bất động sản phục vụ nhu cầu thực sẽ có sự sôi động hơn so với đầu năm. Còn về phân khúc đất nền, được đánh giá mang nặng tính đầu cơ nên sẽ có sự phục hồi chậm hơn.

Về phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phụ thuộc vào tiến trình tháo gỡ pháp lý, cấp sổ đỏ của các địa phương. Bây giờ chỉ cần một loạt các sản phẩm bất động sản trước đó đã được bàn giao cấp sổ đỏ, chắc chắn niềm tin của nhà đầu tư sẽ dần hồi phục. Các sản phẩm nhu cầu thực sẽ phục hồi đầu tiên, sau đó dần dần mới tới các phân khúc đầu tư”, ông Đính nói.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc CTCP Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc nhận định, thị trường Hà Nội và TP. HCM vẫn là hai thị trường sẽ nhanh phục hồi nhất vì quy mô dân số lớn, nhu cầu cao. Còn các nơi khác sẽ phục hồi theo sau hai thành phố này.

“Phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực như nhà ở xã hội, căn hộ chung cư giá trung bình khá, mức giá 30-40 triệu đồng/m2 sẽ phục hồi đầu tiên”, ông Quyết đánh giá.

Cũng theo ông Quyết, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ là phân khúc phục hồi chậm hơn bởi việc du lịch chưa có đột phá.

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đưa ra dự báo về diễn biến của từng phân khúc trong tương lai.

Cụ thể, tại phân khúc căn hộ chung cư, ông Khôi cho rằng, đây sẽ là phân khúc chiếm tỷ trọng cao nhất của thị trường bất động sản nhà ở (chiếm khoảng 90% nguồn cung nhà ở thương mại); tuy nhiên chỉ có thể phục hồi từ giữa năm 2024 nếu các khó khăn trên sớm được tháo gỡ, cải thiện. Phân khúc cao cấp và hạng sang nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ sẽ tiếp tục tăng. Phân khúc trung cấp, bình dân, tỷ lệ hấp thụ sẽ thấp hơn dù nhu cầu vẫn rất lớn, tuy nhiên do nguồn cung ngày càng hạn chế. Mặt bằng giá chung cư sẽ tiếp tục tăng.

Phân khúc nhà biệt thự, liền kề cao cấp dự kiến khó có sự đột phá trong ngắn hạn; lượng giao dịch tích cực trong giai đoạn 2023-2025. Nguồn cung ở các khu vực xa trung tâm sẽ mang đến nhiều lựa chọn về vị trí và giá cả phù hợp, hấp dẫn hơn với người mua. 

Đối với phân khúc đất nền, các khu đô thị cũ của các thành phố lớn giai đoạn 2023-2025 dự báo không có đột biến lớn cả về giá cả và lượng giao dịch do quỹ đất ngày càng hạn hẹp, các vị trí đắc địa ngày càng ít, giá trị sinh lời thấp. Đối với các khu vực lân cận/đô thị vệ tinh của các đô thị lớn hoặc các khu vực có quy hoạch đô thị/quận mới (đặc biệt xung quanh Hà Nội và TP.HCM) dự báo vẫn sẽ có những đợt tăng giá cục bộ về giá và lượng giao dịch do chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư, đất đô thị.

Về phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, ông Khôi dự đoán phân khúc này sẽ hồi phục dù còn nhiều thách thức. Trong đó, phân khúc nhà phố nghỉ dưỡng và biệt thự nghỉ dưỡng đặc biệt là các biệt thự ven biển sẽ tăng trưởng khả quan trong giai đoạn 2023 - 2025.

Còn phân khúc homestay sẽ hồi phục chậm nhất trong các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng hậu Covid-19. Song đây là phân khúc sẽ có triển vọng tích cực trong trung và dài hạn cùng với xu hướng du lịch trải nghiệm, sống xanh an toàn, bảo tồn cảnh quan thiên nhiên, bảo vệ môi trường sinh thái.