Đô thị “all-in-one” thành “thỏi nam châm” thu hút dòng tiền đầu tư

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, dữ liệu cho thấy mức độ quan tâm của khách hàng quốc tế đối với bất động sản Việt Nam đã tăng khoảng 28% trong giai đoạn 2023–2025. “Điều này phản ánh sức hấp dẫn của thị trường trong bối cảnh dòng vốn toàn cầu đang tìm kiếm những điểm đến an toàn và có tiềm năng tăng trưởng dài hạn,” ông Tuấn nhận định.

Không chỉ tăng về lượng, dòng vốn ngoại còn có xu hướng tập trung rõ nét vào các đô thị lớn. TP.HCM hiện dẫn đầu với khoảng 40% lượng tìm kiếm từ nhà đầu tư nước ngoài, tiếp theo là Hà Nội với 22%, trong khi các thành phố biển như Đà Nẵng và Nha Trang chiếm khoảng 15%. Xu hướng này cho thấy các nhà đầu tư đang ưu tiên những khu vực có nền tảng hạ tầng tốt, khả năng khai thác thực tế và tiềm năng sinh lời ổn định.

Đáng chú ý, khẩu vị đầu tư đang thay đổi mạnh mẽ. Nếu trước đây thị trường vận hành nhiều theo kỳ vọng tăng giá, thì hiện nay dòng tiền ngoại đã chuyển sang các tài sản có khả năng tạo dòng tiền bền vững. Phân khúc căn hộ tại đô thị trung tâm chiếm tỷ trọng lớn nhất với khoảng 48% lượng quan tâm, chủ yếu là các dự án trung và cao cấp có thể khai thác cho thuê.

Bên cạnh đó, bất động sản tại các khu đô thị vệ tinh cũng nổi lên nhờ tác động của hạ tầng và quy hoạch, trong khi bất động sản nghỉ dưỡng vẫn giữ được sức hút nhất định. Theo ông Tuấn, “thị trường đã bước qua giai đoạn đầu cơ đơn thuần, thay vào đó là giai đoạn định giá dựa trên giá trị thực và hiệu suất khai thác dài hạn.”

Ở góc độ quốc tế, ông Stephen Higgins, Giám đốc Bộ phận Thị trường Vốn, Cushman & Wakefield Nhật Bản, cho rằng khẩu vị đầu tư toàn cầu đang chuyển dịch theo hướng thận trọng hơn. “Tại các thị trường phát triển, lợi suất phổ biến chỉ khoảng 5–6%, trong khi nhiều nhà đầu tư kỳ vọng tỷ suất sinh lời từ 10% trở lên. Điều này cho thấy xu hướng dịch chuyển từ ‘lướt sóng’ sang đầu tư vào các tài sản có khả năng vận hành ổn định và tạo dòng tiền dài hạn,” ông Higgins phân tích.

Cũng theo vị chuyên gia này, tiêu chuẩn ESG (môi trường, xã hội và quản trị) đang trở thành yếu tố then chốt trong quyết định rót vốn. “Các nhà đầu tư và khách thuê quốc tế ngày càng ưu tiên những dự án đáp ứng tiêu chí bền vững. Điều này không chỉ giúp nâng cao tỷ lệ lấp đầy mà còn gia tăng giá trị tài sản trong dài hạn,” ông Higgins nhấn mạnh.

Tuy nhiên, bên cạnh cơ hội, thị trường vẫn tồn tại những điểm nghẽn, đặc biệt là vấn đề pháp lý. Các yếu tố liên quan đến quy trình đầu tư, quyền sử dụng đất hay khả năng chuyển lợi nhuận ra nước ngoài vẫn có ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định giải ngân của nhà đầu tư quốc tế.

Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư trong nước cũng đang buộc phải thay đổi chiến lược phát triển. Ông Nguyễn Thanh Tâm, Giám đốc Kinh doanh miền Nam CTCP Vinhomes, cho biết: “Nhà đầu tư hiện không còn tìm kiếm những sản phẩm mang tính đầu cơ, mà tập trung vào các dự án có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác lâu dài và tạo dòng tiền ổn định.”

Theo ông Tâm, sự thay đổi này đang thúc đẩy thị trường chuyển hướng sang phát triển các đại đô thị quy mô lớn, quy hoạch bài bản và tích hợp đa chức năng. Đây chính là nền tảng để hình thành các đô thị “all-in-one” – nơi không chỉ đáp ứng nhu cầu ở mà còn tích hợp đầy đủ các tiện ích về thương mại, du lịch, công nghệ và dịch vụ.

Một trong những dự án tiêu biểu được nhắc đến là Vinhomes Green Paradise Cần Giờ. Với quy mô gần 2.870 ha, vị trí tiếp giáp biển dài hơn 13 km và kết nối trực tiếp với TP.HCM, dự án được định hướng phát triển theo mô hình đô thị sinh thái tích hợp tiêu chuẩn ESG. Sự kết hợp giữa nhà ở, nghỉ dưỡng và thương mại được kỳ vọng sẽ tạo ra nguồn thu ổn định, đồng thời nâng cao sức hấp dẫn đối với dòng vốn quốc tế.

Thực tế cho thấy, sự quan tâm của dòng vốn ngoại không phải là ngẫu nhiên. Trong những năm gần đây, Việt Nam đã đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, đặc biệt là các dự án giao thông liên vùng, cao tốc và hệ thống đô thị. Song song đó, tốc độ đô thị hóa nhanh cùng quy mô dân số khoảng 100 triệu người và tầng lớp trung lưu gia tăng mạnh đang tạo ra nền tảng vững chắc cho thị trường bất động sản.

Theo các chuyên gia, dòng vốn quốc tế hiện vẫn trong trạng thái “chờ đợi cơ hội” và có thể tăng tốc mạnh khi thị trường hội tụ đủ điều kiện. Về dài hạn, Việt Nam vẫn được đánh giá là điểm đến hấp dẫn, nhưng vấn đề cốt lõi nằm ở mức độ sẵn sàng của thị trường trong việc tiếp nhận và sử dụng hiệu quả nguồn vốn này.

Sự tham gia ngày càng sâu của nhà đầu tư nước ngoài cũng đồng nghĩa với áp lực cạnh tranh gia tăng. Điều này buộc các doanh nghiệp trong nước phải thay đổi tư duy, từ “mua để chờ tăng giá” sang phát triển sản phẩm có giá trị sử dụng thực và đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế.

Trong bối cảnh đó, các đô thị “all-in-one” đang trở thành lời giải cho bài toán phát triển bền vững của thị trường. Không chỉ là nơi ở, những đại đô thị này còn đóng vai trò như một hệ sinh thái kinh tế hoàn chỉnh, nơi hội tụ dòng người, dòng tiền và các hoạt động kinh tế.

Như nhận định của ông Nguyễn Thanh Tâm, “các dự án có khả năng tạo ‘traffic’ – thu hút dòng người và hoạt động kinh tế – sẽ là yếu tố quyết định giá trị trong dài hạn.” Đây cũng chính là xu hướng đã được kiểm chứng tại nhiều đô thị lớn trên thế giới, và đang dần định hình lại thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn mới.