Đề xuất bổ sung quy định về thẩm định giá khi cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Góp ý dự thảo Nghị định về ải tạo xây dựng lại nhà chung cư (dự thảo Nghị định), Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) Đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 1 Điều 29 “dự thảo Nghị định” bổ sung quy định “Trường hợp diện tích nhà sử dụng chung thuộc sở hữu nhà nước đã bị phá dỡ thì việc xác định giá trị còn lại của nhà chung cư căn cứ vào hồ sơ lưu trữ kết quả thẩm định, đánh giá giá trị còn lại của nhà chung cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt tại thời điểm thực hiện chính sách bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người sử dụng”.

Hiện nay, điểm a khoản 1 Điều 29 dự thảo Nghị định quy định “1. Đối với phần diện tích nhà sử dụng chung thì thực hiện bồi thường như sau: a) Trường hợp diện tích nhà sử dụng chung thuộc sở hữu nhà nước thì chủ đầu tư phải thanh toán bằng tiền cho Nhà nước theo nguyên tắc diện tích sử dụng nhà hiện có nhân (x) giá chuẩn nhà ở xây dựng mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm lập phương án bồi thường nhân (x) tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở hiện có; đối với diện tích đất sử dụng chung thì chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 29 của Nghị định này”.

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, thực tiễn cho thấy, tại TP. HCM, có trường hợp của Công ty P đã thỏa thuận mua lại toàn bộ 52 căn hộ tại khu chung cư cũ 4 tầng tại số 239 Cách mạng Tháng Tám, quận 3 có nguồn gốc do thực hiện chính sách bán hóa giá nhà thuộc sở hữu nhà nước trước đây để thực hiện dự án bất động sản, nhà ở thương mại cao cấp. Sau đó, Công ty P đã phá dỡ khu chung cư này, trong đó có phần diện tích khác không phải căn hộ chung cư trong nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước bị phá dỡ.

Từ thực tế trên, ông Lê Hoàng Châu đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 1 Điều 29 dự thảo Nghị định bổ sung cơ chế xử lý các trường hợp diện tích nhà sử dụng chung thuộc sở hữu nhà nước đã bị phá dỡ theo hướng quy định “việc xác định giá trị còn lại của nhà chung cư căn cứ vào hồ sơ lưu trữ kết quả thẩm định, đánh giá giá trị còn lại của nhà chung cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt tại thời điểm thực hiện chính sách bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người sử dụng” để quy định chi tiết thực hiện khoản 5 Điều 70 Luật Nhà ở.

Phân bổ giá trị tăng thêm từ dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Liên quan đến việc phân bổ phần giá trị tăng thêm từ dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư, góp ý dự thảo Nghị định, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 29 theo hướng bổ sung quy định cho phép chủ đầu tư được hưởng phần giá trị tăng thêm do đầu tư xây dựng và phải nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế theo nguyên tắc Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại quy định tại khoản 11 Điều 13 Luật Đất đai 2024.

Lý giải cho đề xuất trên, ông Lê Hoàng Châu cho rằng hiện nay, quy định tại khoản 11 Điều 13 Luật Đất đai 2024 đã xác định quyền của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai và có quyền điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.

Theo đó, về phía chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có quyền được hưởng phần giá trị tăng thêm từ đất mà do đầu tư của người sử dụng đất mang lại nhưng phải nộp thuế đối với phần giá trị tăng thêm này theo quy định của pháp luật về thuế.