Đất Củ Chi, Hóc Môn, Cần Giờ diễn biến “lạ” cuối năm

Trong chia sẻ mới đây, một môi giới chuyên nhà đất khu Tây Tp.HCM cho biết, khoảng từ tháng 8/2024 khi các Luật bấm nút có hiệu lực, thị trường đất nền khu vực Củ Chi, Hóc Môn có dấu hiệu rục rịch. Các nền đất phân lô bắt đầu nhích giá, thay vì giảm từ 10-30% như thời điểm giữa năm 2023. Các lô đất giá tốt có người hỏi mua.

Vào đầu năm 2024, theo môi giới này giao dịch thị trường rất chậm. Các lô đất dù giảm giá nhưng tỉ lệ giao dịch rất ít. Đến nay, thanh khoản chưa bùng nổ nhưng đã tốt hơn giai đoạn 2023 và đầu năm 2024. Nhà đầu tư bắt đầu nhóm ngó các nền đất thuộc khu vực tiềm năng hạ tầng, hoặc các lô đất thứ cấp đã có sổ trong khu dân cư hiện hữu để mua vào. Mức giá thương lượng giảm trên dưới 10% so với đầu năm. Theo môi giới, đây là mức giảm thấp so với cùng kì năm ngoái. Vào đầu năm 2023, nhiều lô đất, căn nhà riêng tại Hóc Môn, Củ Chi rao với mức giảm trung bình 20-25% so với năm 2021, song ít phát sinh giao dịch.

Cũng trong quý 1 và đầu quý 2/2024, dữ liệu Nhà Tốt chỉ ra, nguồn cung nhà đất Củ Chi, Hóc Môn có sự tăng trưởng mạnh, với mức tăng gấp 6 lần. Mặc dù nguồn cung nhà bán tại huyện Củ Chi không quá sôi nổi như huyện Hóc Môn, tuy nhiên, lượng cung nhà bán tính từ đầu tháng 1/2024 đến tháng 4/2024 cũng có sự tăng lên gấp 5 lần. So với thời điểm cuối năm 2023, nguồn cung nhà bán tại 2 huyện Hóc Môn, Củ Chi có sự cải thiện đáng kể. Nguồn hàng nhà đầu tư gửi môi giới bán ra khá nhiều. 

Trong khi đó, nguồn cầu nhà bán tại huyện Củ Chi và Hóc Môn cũng ghi nhận sự tăng trưởng tích cực, lần lượt là 151% và 132%. Giai đoạn sau Tết, nhu cầu mua nhà có sự gia tăng nổi bật với mức tăng so với tháng trước đó là 185% tại huyện Hóc Môn và 118% tại huyện Củ Chi. Tuy nhiên, xu hướng này không mang tính ổn định và nhanh chóng sụt giảm vào tháng 4/2024, với mức giảm nguồn cầu nhà bán tại huyện Củ Chi và Hóc Môn lần lượt là 64% và 66%.

Về giá bán, từ tháng 1 đến tháng 4/2024, mức giá nhà bán tại huyện Củ Chi không có quá nhiều thay đổi, khoảng 16 triệu/m2. Trong khi giá nhà bán trung bình tại huyện Hóc Môn có phần nhỉn hơn với dao động từ 35-43 triệu/m2.

Vào tháng 7-8/2024, tại các khu vực này đã xuất hiện hiện tượng nhà đầu tư bán tháo sản phẩm đất nông nghiệp khi có thông tin bảng giá đất mới tăng gấp 40-50 lần so với bảng giá hiện hành. Dẫu vậy, theo môi giới việc bán ra không dễ trong bối cảnh sức cầu chưa phục hồi hoàn toàn.

Hiện tại, mặt bằng giá bán tại khu vực Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ không có sự biến động. Có chăng việc bán tháo, cắt lỗ đã giảm. Thị trường kì vọng sẽ "đảo chiều" vào giai đoạn giữa năm 2025 trở đi.

Theo Nhà Tốt, dù thị trường chưa phục hồi nhưng sự kì vọng của nhà đầu tư về giá vẫn ở mức cao. Bên bán vẫn chờ người mua phù hợp. Đến nay, trước một số thông tin mới xuất hiện càng bồi thêm sự tự tin cho giới đầu tư nhà đất. 

Mới đây, thông tin dự kiến không cho phân lô bán nền tại huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ, Củ Chi, Nhà Bè (Tp.HCM) gây sự chú ý cho thị trường khu vực. Với những nền đất phân lô có sổ và nhà đầu tư đang sở hữu đất nền lâu năm tại các khu vực này kì vọng sẽ có diễn biến mới trong thời gian tới. Nhiều nhà đầu tư có động thái hướng sự chú ý về khu vực khi xuất hiện các thông tin tích cực.

Nội dung dự kiến cấm phân lô bán nền đang được Sở Xây dựng Tp.HCM lấy ý kiến trong dự thảo Quyết định của UBND Thành phố quy định chi tiết việc xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trên địa bàn Thành phố. Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ, Củ Chi, Nhà Bè được đề xuất cấm phân lô bán nền, chủ đầu tư phải xây dựng hoàn chỉnh nhà ở mới được sang nhượng.

Bên cạnh đó, gần đây thông tin sắp tìm nhà đầu tư cho "siêu cảng" Cần Giờ gần 130.000 tỷ đồng cũng tạo hiệu ứng tích cực cho thị trường bất động sản khu vực. Theo đó, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã ký văn bản về Đề án nghiên cứu xây dựng cảng trung chuyển quốc tế Cần Giờ. Năm 2025, siêu dự án này có thể tiến hành lựa chọn nhà đầu tư. Đến nay, Thủ tướng Chính phủ đã bổ sung bến cảng trung chuyển quốc tế Cần Giờ vào Quy hoạch phát triển hệ thống cảng biển Việt Nam thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050.

Như vậy, thông tin các dự án hạ tầng giao thông quy mô lớn có chuyển biến mới đã tạo tâm lý tích cực cho nhà đầu tư cũng như thị trường bất động sản Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ vào dịp cuối năm. Mặc dù sức cầu chưa có sự đột phá song những kì vọng của nhà đầu tư đang dần tốt lên. Các sản phẩm nhà đất thổ cư, có sổ vẫn là lợi thế của khu vực này. Trong khi đất nông nghiệp, đất vườn chịu áp lực của bảng giá đất mới trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng nên đã ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư.