Đã đến lúc cần cải cách thuế bất động sản

Dương Trang | 08:08 09/09/2024

Chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, đã đến lúc cần cải cách thuế bất động sản để giải bài toán giá nhà đất tăng quá cao. Sắc thuế cần áp dụng với ngôi nhà thứ 2 trở lên và đánh thuế luỹ tiến theo năm bỏ hoang.

Nhiều năm trở lại đây, khái niệm "nhà hoang", "biệt thự hoang", "khu đô thị hoang" ngày càng trở nên quen thuộc và phổ biến. Ở bất cứ đâu chúng ta cũng có thể dễ dàng bắt gặp tình trạng này.

Ngay tại Hà Nội, nơi được cho là "đất chật, người đông" thì tình trạng này vẫn diễn ra. Từ đó cho thấy một nghịch cảnh trớ trêu, giữa một bên "đất, nhà hoang hóa" và một bên là cảnh người dân chật vật, làm cả đời cũng không mua nổi một mảnh đất, căn nhà.

Đơn cử như dù được xây dựng hơn chục năm, nhưng nhiều khu đô thị phía Tây thành phố Hà Nội bỏ hoang, trong đó có khu đô thị của Geleximco (Hà Đông); khu đô thị Lideco (Hoài Đức) cũng trong tình trạng tương tự khiến cho hạ tầng xuống cấp nghiêm trọng vì mỗi khi mưa vẫn đọng nước trong đường nội khu. Khu đô thị Ngôi Nhà mới (Quốc Oai), khu đô thị Foresa Xuân Phương (Nam Từ Liêm), khu đô thị Vườn Cam (Hoài Đức)… mặc dù những khu đô thị này lác đác có người hoàn thiện và đến ở, nhưng phần lớn các căn nhà liền kề/biệt thự ở đây đều trong tình trạng bỏ hoang.

Thực trạng này gây lãng phí tài nguyên đất đai khi mà phần lớn nguồn cung nhà đất - đang ngày một khan hiếm nhưng nhiều người vẫn sở hữu một vài thậm chí là hàng chục, hàng trăm BĐS nhưng để hoang, “ôm đất chờ thời", dẫn đến tăng giá nhà đất, khiến cho khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày một hạn chế.

Để giải quyết vấn đề này, tại các nước phát triển, ngoài chính sách phát triển nhà xã hội, họ đánh thuế cao lên BĐS thứ 2 trở đi và BĐS không đưa vào sử dụng, khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ BĐS. Thông qua đó giúp tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người có nhu cầu thực.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng, với các doanh nghiệp phát triển dự án, hành lang pháp lý mới đã có cơ chế, quy định xử phạt đối với các mảnh đất bỏ hoàng, “găm" giữ chờ bán dự án.

Theo đó, các dự án đầu tư mà không được sử dụng 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong quyết định đầu tư sẽ bị thu hồi. Trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ, chủ đầu tư được gia hạn không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng. Hết thời gian gia hạn, chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất.

Còn với các nhà đầu tư cá nhân, hệ thống pháp luật vẫn chưa có cơ chế chính sách xác định và kiểm soát, ngăn chặn hoạt động đầu cơ, găm đất thổi giá.

Do đó, để điều tiết thị trường phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững, để giá đất tăng giảm theo đúng thị trường, việc ban hành chính sách thuế BĐS là công việc cấp bách, không thể thấy khó mà bỏ qua. Đánh thuế BĐS hiệu quả và minh bạch, hướng tới những đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua BĐS phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh sẽ vừa giúp tăng nguồn thu ngân sách, vừa giúp điều tiết thị trường BĐS. Đây cũng là xu hướng chung trên thế giới.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, sắc thuế cần áp dụng với ngôi nhà thứ 2 trở lên. Việc người có nhiều tài sản, tài sản lại không ngừng sinh lời thì việc nộp thuế nhiều hơn là điều đương nhiên. Thực tế, hầu hết người mua nhà trong thời gian qua là người mua nhà thứ 2, thứ 3. Tại Singapore, bất cứ người Singapore nào mua nhà đều phải trả phí 20% giá trị bất động sản cho căn nhà thứ 2, 30% cho căn nhà thứ 3.

Mức thuế có thể nâng cao dần với giao dịch BĐS mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn. Tại Singapore, bán ngay trong năm đầu sẽ phải đóng thuế 6% giá trị bất động sản, bán vào năm thứ 2 đóng thuế 8%, năm thứ 3 là 4% và sau năm thứ tư không bị áp thuế, phí này.

Hoặc nếu chủ sở hữu BĐS không đưa BĐS tham gia hoạt động kinh doanh, không triển khai xây dựng sau khi nhận đất... Như ở Hàn Quốc, đất bỏ hoang hoặc đang trong quá trình cải tạo đất quá 2 năm thì bị đánh thuế 5%, 5 năm thì đánh thuế 8%, bỏ hoang 7 năm thì đánh thuế 9%, bỏ hoang hơn 10 năm thì đánh thuế 10%. Tại Mỹ, đất bỏ hoang thì bị đánh thuế 3%...

Chính sách thuế này sẽ khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ, kiềm chế đà tăng giá nhà đất, bởi cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, việc sở hữu BĐS đầu cơ trở nên rủi ro hơn. Mua đi bán lại BĐS để ăn chênh lệch, hay tạo cung cầu ảo để thổi giá BĐS dần trở nên vô nghĩa. Đồng thời, khuyến khích các chủ sở hữu đưa BĐS "bỏ hoang" cho thuê hoặc bán đi, thông qua đó tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân có nhu cầu ở thực. Còn trường hợp nếu đánh thuế rồi mà người dân vẫn có nhu cầu đầu cơ, thì ngân sách sẽ thu được thuế, phục vụ cho đầu tư công, xây dựng trường học, bệnh viện, đường xá...