Có tới 70% - 80% giao dịch trên thị trường bất động sản đang sử dụng đòn bẩy

MarketTimes: Thưa ông, xin ông có thể chia sẻ tổng quan về thị trường nhà ở và căn hộ trong giai đoạn quý 2/2026?. Những diễn biến về nguồn cung, thanh khoản và bức tranh chung của thị trường trong 6 tháng đầu năm 2026 như thế nào?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Về tổng quan, chúng tôi nhận thấy có một xu hướng là sự giảm nhẹ về giá của các loại hình chung cư trung bình, trong khoảng từ 2% đến 6%. Cả Hà Nội và TP.HCM đều có sự giảm nhẹ về mặt bằng giá.

Tuy nhiên, xét về mức độ quan tâm, chung cư vẫn là loại hình khá bền vững so với các loại hình khác khi vẫn duy trì được sự quan tâm đi ngang hoặc chỉ tăng nhẹ so với quý trước chứ không bị giảm. Có thể nói, chung cư và các loại hình mang tính chất tạo ra dòng tiền vẫn giữ được sức hút trên thị trường nói chung.

Về nguồn cung, đặc biệt là tại thị trường Hà Nội, lượng cung ra thị trường thời gian qua nhiều hơn rất nhiều với hàng loạt đại dự án và các dự án sắp được công bố. Đây là loại hình hiếm hoi ở phân khúc thứ cấp vẫn có lượng giao dịch nhất định và mức độ quan tâm ổn định. Các loại hình khác đang gặp diễn biến khó khăn hơn rất nhiều so với chung cư.

MarketTimes: Trong quý 2/2026, chúng ta nghe nói nhiều đến việc thanh khoản thị trường ở cả sơ cấp và thứ cấp đang chậm lại. Theo ông, nguyên nhân lớn nhất là gì?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Yếu tố đầu tiên ảnh hưởng đến tất cả các giai đoạn, không chỉ riêng lúc này, chính là tâm lý của nhà đầu tư. Tâm lý nhà đầu tư quyết định việc họ có mua hay không và mua như thế nào. Thông thường, khi thị trường khó khăn hoặc mới quay trở lại, tâm lý nhà đầu tư khá thận trọng. Họ sẽ tập trung vào những loại hình mang tính chất dòng tiền và có tính pháp lý ổn định, rõ ràng.

Yếu tố thứ hai là lãi suất. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy có tới 70% - 80% giao dịch trên thị trường đang sử dụng đòn bẩy. Đây là yếu tố ảnh hưởng rất lớn, đặc biệt là ở phân khúc thứ cấp. Khác với sơ cấp có thể thanh toán nhiều đợt, ở thị trường thứ cấp người mua phải vào tiền rất nhanh trong thời gian ngắn. Trong khi mặt bằng lãi suất năm ngoái chỉ khoảng 6,5% - 7%, thì năm nay đã lên tới khoảng 12% - 13%, thậm chí cao hơn. Việc lãi suất cao ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định của nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy.

Yếu tố thứ ba ảnh hưởng đến thanh khoản, ngoài chung cư, còn là các loại hình nhà riêng lẻ, thổ cư, đất nền. Tại khu vực Hà Nội, các loại hình này bị ảnh hưởng bởi yếu tố quan trọng là quy hoạch.

MarketTimes: Ông đánh giá thế nào về phân khúc nhà thổ cư trong bối cảnh thị trường hiện nay?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Quá trình tái cấu trúc đô thị như Hà Nội đang trải qua (giống như Thượng Hải đã từng triển khai) là để ổn định lại nguồn cung và nhu cầu, nhưng đồng thời sẽ tăng giá trị bất động sản rất lớn.

Chúng ta đang tăng chất lượng sống, giảm mật độ dân cư và tăng khả năng khai thác thương mại tại các trung tâm lớn. Giá trị bất động sản sẽ tăng mạnh nhưng lượng cung và cầu sẽ ổn định hơn. Hà Nội sẽ trải qua một quá trình tái cấu trúc, có thể nói là đầy thách thức "đau thương” để tiến tới giai đoạn phát triển mới.

MarketTimes: Trân trọng cảm ơn ông về cuộc trò chuyện này!