Quy định trước đây yêu cầu, muốn chuyển các loại đất mục đích khác sang đất xây dựng nhà ở thì đất đó phải có sẵn phần diện tích đất ở. Quy định này vô hình chung gây khó khăn cho doanh nghiệp nếu muốn phát triển các dự án nhà ở tại các khu vực “xa xôi, ít dân cư”, điều mà rất cần khi quỹ đất trống trong các khu vực “lõi” đang ngày càng khan hiếm. Tuy nhiên, nếu không có quy định kiểm soát chặt chẽ, để “mở hẳn” cũng tiềm ẩn nhiều nguy cơ gây “loạn”.
Luật Đất đai 2024 theo hướng phân nhóm các dự án. Theo đó, nhóm các dự án phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, Nhà nước sẽ điều hành và chủ động giải quyết các vấn đề để chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho phù hợp, đúng với quy hoạch. Đối với các dự án của doanh nghiệp, chỉ đơn thuần phục vụ kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp thì doanh nghiệp cần tuân thủ đúng theo quy định.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), quy định này là phù hợp, vừa không cứng nhắc, tạo điều kiện cho các dự án vì mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội chung, vừa giúp Nhà nước kiểm soát được kế hoạch sử dụng đất. Tránh các trường hợp “gom đất”, gây nguy cơ “sốt đất ảo”, ảnh hưởng tới sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, quy định này chỉ đạt được mục đích, khi việc quy định về cách phân loại phải thật sự rõ ràng, cụ thể và phù hợp. Nếu không sẽ xuất hiện các nguy cơ gây rối. Thậm chí vô hình chung tạo kẽ hở mới cho cơ chế “xin-cho”. Nếu không tính kỹ đến các vấn đề liên quan, rất có thể sẽ tạo ra “một nhóm đối tượng ưu tiên” khó xác định và nhiều điểm bất hợp lý tương tự “nhóm đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội” như thời gian vừa qua. Vậy, tiêu chí phân loại là gì? Cơ quan nào đứng ra chịu trách nhiệm về việc quyết định này? Thủ tục, quy trình xác định như thế nào….là những vấn đề cần sự xem xét cẩn trọng
Sau Luật Đất đai sửa đổi, Luật Thuế về sử dụng đất đai sẽ sớm được xem xét, thông quá theo hướng điều tiết các nhóm lợi ích, nhằm đảm bảo tạo ra cơ chế giúp kiểm soát thị trường bất động sản phát triển theo hướng an toàn và minh bạch
Việc đảm bảo tối đa quyền lợi, lợi ích hợp pháp cho người dân trong việc sử dụng đất đai cũng sẽ gắn liền với việc quy định trách nhiệm một cách chính xác hơn, công bằng hơn. Theo đó, mức thuế áp cho người dân khả năng cao sẽ không được “đánh đồng” nữa. Mức thuế sẽ được nghiên cứu, điều chỉnh theo hướng phân mức rõ ràng. Những người dân được hưởng lợi từ các dự án, công trình hạ tầng xã hội do nhà nước triển khai thực hiện như đường giao thông, công viên, trường học…sẽ phải chịu mức thuế cao hơn những người khác. Điều này sẽ giúp đảm bảo sự hài hòa về mặt lợi ích giữa Nhà nước và người dân, cũng như giữa những người dân với nhau.
Ngoài ra, các giao dịch trong dân cũng sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn. Nhằm đảm bảo giá giao dịch đúng với giá trị thực. Tránh việc “khai man”, “giao dịch một giá, khai báo một giá”. Khiến ngân sách Nhà nước bị thất thu. Trong trường hợp này, giá thị trường sẽ được sử dụng như là “barem” để tham chiếu và kiểm soát.
Với việc Quốc hội bấm nút thông qua Luật Đất đai sửa đổi, có hiệu lực năm 2025, VARS hi vọng sẽ góp phần giải quyết được tối đa các vướng mắc, tồn đọng gây tắc nghẽn cho thị trường bất động sản trong suốt thời gian qua.
