Chuyên gia Colliers: “Đừng nghĩ đánh thuế căn nhà thứ hai là giảm được giá bất động sản”

Theo ông Jackson, một nguyên tắc thị trường cơ bản và dễ hiểu là khi bạn mua hai món đồ, bạn phải trả thuế cho hai món đó và chúng trở thành tài sản của bạn. Tuy nhiên, không như chứng khoán hay tiền mặt, bất động sản là tài sản cố định hữu hình đặc biệt bởi vì đất đai và không gian là tài nguyên hữu hạn.

Theo đó, thị trường bất động sản cần có cơ chế để đảm bảo người sở hữu nhiều bất động sản hơn chia sẻ, đóng góp một cách công bằng cho xã hội. Nói cách khác, điều này tương tự như thuế thu nhập cá nhân trong thị trường lao động: thu nhập càng cao thì mức đóng thuế càng tăng.

Trên thực tế, hình thức đánh thuế với nhà đất thứ hai trở lên không mới ở các thị trường phát triển. Ở Anh, từ bất động sản thứ hai trở lên, dù mua để ở hay cho thuê, lệ phí trước bạ được tính bằng mức tiêu chuẩn cộng thêm khoản phụ phí 3% trên mỗi khung giá.

Ở Singapore, người mua bất động sản thứ hai không những phải thanh toán tiền mặt nhiều hơn (25%, so với 5% đối với bất động sản đầu tiên) và bị định giá cho vay thấp hơn, mà còn phải đóng thêm phí trước bạ của người mua thêm (quốc tịch Singapore: 12%, thường trú nhân: 15%, người nước ngoài: 20% trên giá trị hoặc giá mua bất động sản, tùy vào cái nào cao hơn). Trong khi đó, người sở hữu từ hai căn hộ trở lên ở Thượng Hải phải trả một khoản thuế thường niên với bất động sản thứ hai từ 0,4% đến 0,6% giá trị tài sản, tính trên diện tích dư ra từ mức 60m 2 /người.

“Mặc dù là thông lệ khá phổ biến trên thế giới, việc đánh thuế bất động sản thứ hai cần cân nhắc các đặc điểm và điều kiện của thị trường Việt Nam. Một mặt, đề xuất này được kỳ vọng giúp hạn chế hành vi đầu cơ lướt sóng, tạo cơ hội cho người chưa có nhà tiếp cận, chứ không hẳn giúp giá nhà giảm đi”, ông David Jackson nhấn mạnh.

Thực tế, giá nhà hiện nay đã khá cao, nếu đánh thuế cao hơn, nhiều khả năng các khoản phí này sẽ làm tăng giá bán thứ cấp, gây thêm áp lực cho người mua nhà. Điểm mấu chốt ở đây là nhà đầu tư giao dịch càng nhanh thì thanh khoản (tốc độ mua đi – bán lại) càng cao, kéo theo giá bán tăng. Do đó, cần kéo dài thời điểm giữa hai giao dịch để làm chậm lại tốc độ tăng giá của tài sản, từ đó hạn chế việc “lướt sóng”, “sốt ảo” của thị trường.

Theo vị chuyên gia này, tại Singapore, ngoài những yêu cầu kể trên, công dân nước này phải cư trú trong căn hộ của họ trong suốt tối thiểu 5 năm thì mới đủ điều kiện mua tài sản thứ hai. Trong khi đó, thường trú nhân bắt buộc phải bán căn hộ trước trong vòng 6 tháng sau khi mua bất động sản mới. Như vậy đảm bảo người dân không tích trữ quá nhiều bất động sản cùng một lúc. Mặt khác, để có cơ sở tính thuế tài sản, cần có phương pháp định giá thuyết phục và dữ liệu quản lý đất đai đầy đủ khắp cả nước.

“Tôi nghĩ đề xuất áp dụng thí điểm tại Tp.HCM cần phải tính tới cách xác định người sở hữu bất động sản thứ hai trở lên, khi tài sản và/hoặc giao dịch thực hiện tại Tp.HCM nhưng người mua – người bán không thường trú tại đây. Nhìn chung, đánh thuế với BĐS thứ hai là hợp lý và việc thí điểm nên được hoan nghênh. Tuy nhiên, như bất kỳ chính sách mới nào, cần có những kiến giải rõ ràng và lộ trình phù hợp để người dân hiểu rõ và làm quen. Đồng thời, việc đánh thuế bất động sản thứ hai phải đi kèm với những nỗ lực khác để cân bằng nguồn cung, ổn định lãi suất, và đảm bảo khả năng tiếp cận vốn vay”, chuyên gia này nhấn mạnh.

Như đã đề cập trước đó, trong đề xuất mới nhất để thay thế Nghị quyết 54/2017 về cơ chế chính sách đặc thù, Tp.HCM kiến nghị tăng thu thuế nhà đất mà người sở hữu không trực tiếp sử dụng hoặc bất động sản thứ hai trở lên. Điều này đang tạo nên nhiều luồng ý kiến khác nhau xung quanh đề xuất này (vì có thể chưa công bằng).

 Phương án 1: TP kiến nghị thí điểm thu thuế nhà và đất ở mà người sở hữu không trực tiếp sử dụng. Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ quy định mức thuế, phương pháp tính và thời gian áp dụng.

Phương án 2: TP đề xuất tăng mức thu liên quan nhà đất thứ hai trở lên, cụ thể là: lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng; thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên. Thành phố sẽ hưởng 100% số thu tăng thêm từ khoản này và không dùng để xác định tỷ lệ phần trăm với các khoản thu phân chia giữa ngân sách Trung ương và địa phương.