Chủ tịch VVA đề xuất sửa đổi 3 phương pháp định giá đất

Những bất cập đặt ra trong thực tiễn

Nghị định 71/2024/NĐ-CP được Bộ Tài nguyên và Môi trường trước đây (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) soạn thảo khá công phu, bài bản, xuất phát từ tổng kết thực tiễn công tác định giá đất ở nước ta, đồng thời tham khảo kinh nghiệm quốc tế.

Theo các chuyên gia, khi được ban hành, Nghị định 71/2024/NĐ-CP đã tạo được sự đồng thuận trong xã hội bởi các phương pháp định giá đất trong Nghị định nó không chỉ phù hợp với thông lệ quốc tế mà còn phù hợp với điều kiện thực tiễn của Việt Nam. Tuy nhiên, sau một năm thực hiện, vẫn còn một số phản ánh về những khó khăn trong quá trình triển khai Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

Về những vướng mắc trong thực tiễn liên quan đến việc áp dụng các quy định tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP để xác định giá đất, theo ông Nguyễn Tiến Thỏa, qua khảo sát của Hội Thẩm định giá Việt Nam cho thấy phần lớn vướng mắc đến từ khâu tổ chức thực hiện, chứ không hẳn do quy định trong Nghị định.

Cụ thể, một số ý kiến cho rằng mức chi phí lãi vay, lợi nhuận hay chi phí quảng bá… quy định trong Nghị định là thấp, nhưng thực tế, Nghị định lại không đưa ra mức cứng, mà trao quyền cho UBND cấp tỉnh quy định cụ thể, hoặc giao tổ chức thẩm định giá thu thập số liệu trình Hội đồng thẩm định giá xem xét.

Bên cạnh đó, Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định sử dụng “suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng công bố” để tính tổng chi phí đầu tư xây dựng theo phương pháp thặng dư có thể là chưa phù hợp vì suất đầu tư đó luôn luôn lạc hậu với sự biến động của thị trường… nếu tham chiếu theo quy định “Dự toán xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định theo quy định của pháp luật về xây dựng” của Nghị định.

Từ những bất cập đặt ra trong thực tiễn nêu trên, ông Thỏa cho rằng cần sớm có hướng dẫn thi hành rõ hơn về một số nội dung của Nghị định cũng như cần có nội dung sắp xếp thứ tự ưu tiên trong thu thập dữ liệu,…

Đề xuất sửa đổi 3 phương pháp định giá đất

Dựa trên quy định hiện hành tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP, Chủ tịch VVA Nguyễn Tiến Thỏa đề xuất một số sửa đổi, bổ sung liên quan đến 3 phương pháp định giá là so sánh, thặng dư và hệ số.

Cụ thể, về phương pháp so sánh, cần bỏ quy định sử dụng “giá đất đã trúng đấu giá” tại điểm a, khoản 2, điều 4, chỉ giữ “giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường”.

Theo ông Thỏa, đề xuất này nhằm bảo đảm thống nhất với khoản 1, điều 3 về khái niệm “chuyển nhượng trên thị trường” do trong thực tế, các trường hợp đấu giá thành công và hoàn tất nghĩa vụ tài chính cũng là giao dịch chuyển nhượng.

Bên cạnh đó, cần bổ sung nguồn thông tin từ cơ quan thuế vào điểm b, khoản 2, điều 4, đồng thời, bỏ quy định thứ tự ưu tiên cứng nhắc trong lựa chọn nguồn thông tin.

Cụ thể, có thể xác định tiêu chí ưu tiên lần lượt là: (1) khoảng cách địa lý gần nhất; (2) mức độ tương đồng về yếu tố ảnh hưởng đến giá; (3) thời điểm giao dịch gần nhất. Đặc biệt, cần nhấn mạnh yêu cầu phân tích, bóc tách các yếu tố chi phí “ẩn” trong giá chuyển nhượng để phản ánh đúng giá trị quyền sử dụng đất.

Về phương pháp thặng dư, với việc ước tính doanh thu phát triển, cần bổ sung thêm căn cứ vào chỉ số giá bất động sản do cơ quan có thẩm quyền công bố, và ưu tiên sử dụng chỉ số này thay cho chỉ số giá nhóm nhà ở, vật liệu xây dựng. Không nên giao cho UBND cấp tỉnh quy định chung các tỷ lệ như tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy, chi phí kinh doanh, lợi nhuận... theo kiểu bình quân. Thay vào đó, cần quy định cụ thể theo từng dự án, hoặc giao tổ chức định giá khảo sát, tính toán, trình hội đồng thẩm định xem xét.

Đối với chi phí phát triển cần bổ sung chi phí phát triển thương hiệu, hạ tầng tiện ích, hạ tầng dịch vụ mềm... Tuy nhiên, không tính các chi phí hỗ trợ khách hàng (như hỗ trợ lãi suất, miễn phí dịch vụ quản lý...), vì đã được tính vào giá bán.

Bên cạnh đó, cũng cần làm rõ việc tính chi phí xây dựng nhà ở trong trường hợp phân lô bán nền. Nếu dự án bán nền thì không được tính chi phí xây dựng nhà ở trong tổng mức đầu tư; nếu không bán nền, thì được phép tính. Đồng thời, cần hướng dẫn rõ phương pháp phân bổ chi phí hạ tầng kỹ thuật với diện tích đất giao và đất thuê trả tiền hàng năm theo khoản 7, điều 6.

Về phương pháp hệ số, cơ quan soạn thảo có thể xem xét, nghiên cứu thêm kinh nghiệm của Nhật Bản, Hàn Quốc để hướng dẫn bổ sung cụ thể về quy trình xác định hệ số định giá đất theo hướng chọn các thửa đất và giá của thửa đất đại diện (hoặc thửa đất chuẩn) để xây dựng hệ số định giá đất.